Czy nieruchomości w Dubaju to bańka? Co mówi indeks UBS o Dubaju, Frankfurcie, Hongkongu i Singapurze

„Czy nie jest za późno na zakup w Dubaju?” — na to pytanie najlepiej odpowiadać cudzą metodą. Szwajcarska grupa finansowa UBS kilka razy w roku publikuje indeks przegrzania rynków mieszkaniowych w miastach świata i daje on punkt odniesienia.

Jak oceniono Dubaj

Indeks umieścił Dubaj w strefie uczciwej wyceny. Ocena opierała się na następujących przesłankach:

• ceny domów spadały przez siedem lat z rzędu, a odbicie zaczęło się dopiero w 2021 roku, więc wskaźnik ryzyka z dekady wyraźnie spadł;
• czynsze rosły szybciej niż ceny domów — w czterech kwartałach objętych badaniem czynsze wzrosły o około 20%;
• po urealnieniu o inflację mieszkania pozostawały mniej więcej o jedną czwartą poniżej poziomu z 2014 roku;
• imigrację wzmocniły programy wizowe, brak podatku dochodowego i wczesne zniesienie ograniczeń covidowych.

Zastrzeżenia w tej samej ocenie były równie użyteczne: rynek jest cykliczny i podatny na nadmierną zabudowę, a rosnące stopy kredytów hipotecznych wraz z dalszym zwiększaniem podaży, zwłaszcza mieszkań, ograniczają potencjał wzrostu cen.

Dla porównania — miasta w strefie ryzyka

• Frankfurt. Od dawna w czołówce listy najbardziej przegrzanych rynków. Droższe kredyty hipoteczne ucięły wzrost: ceny realne spadły o prawie jedną piątą od szczytu z końca 2021 roku, a wynajem kupionego mieszkania stał się przedsięwzięciem przynoszącym straty.
• Hongkong. W latach 2003–2018 ceny realne wzrosły prawie czterokrotnie, podczas gdy dochody stały w miejscu; wykwalifikowany pracownik potrzebowałby ponad dwudziestu lat średnich rocznych dochodów, by kupić mieszkanie o powierzchni 60 m². Miasto przez lata znajdowało się na poziomie bańki.
• Singapur. Ceny realne wzrosły o 15%, ale czynsze w tym samym okresie wzrosły o około 40%, co trzymało ocenę w ryzach. Wyróżnia się jeden szczegół: cudzoziemcy płacą podatek stemplowy, który może podnieść koszt zakupu nawet o 65% — najwyższa stawka wśród światowych centrów finansowych.

Praktyczny punkt odniesienia

Z tej logiki wynika prosta zasada: jeśli konkretna nieruchomość zwraca się w mniej niż 15 lat — czyli przynosi ponad około 6,7% rocznie — zasługuje na uwagę. To nie gwarancja, lecz filtr: odsiewa to, co kupowane jest wyłącznie w nadziei na wzrost cen.

Na podstawie danych UBS Global Real Estate Bubble Index.