L'immobilier de Dubai est-il une bulle ? Ce que dit l'indice UBS sur Dubai, Francfort, Hong Kong et Singapour

« Est-il trop tard pour acheter à Dubai ? » est une question à laquelle il vaut mieux répondre avec la méthode d'autrui. Le groupe financier suisse UBS publie plusieurs fois par an un indice de surchauffe des marchés immobiliers des grandes villes du monde, qui fournit un cadre de référence.

Comment Dubai est notée

L'indice a placé Dubai dans la zone de juste valeur. L'évaluation en donnait les raisons suivantes :

• les prix des logements ont reculé sept années de suite et la reprise n'a commencé qu'en 2021, de sorte que le score de risque sur la décennie a nettement baissé ;
• les loyers ont progressé plus vite que les prix des logements : sur les quatre trimestres couverts, ils ont augmenté d'environ 20 % ;
• corrigé de l'inflation, le logement restait environ un quart sous le niveau atteint en 2014 ;
• l'immigration a été stimulée par les programmes de visas, l'absence d'impôt sur le revenu et la levée précoce des restrictions liées au Covid.

Les réserves figurant dans la même évaluation étaient tout aussi utiles : le marché est cyclique et sujet à la surconstruction, et la hausse des taux hypothécaires, conjuguée à l'expansion continue de l'offre, surtout d'appartements, limite le potentiel de hausse des prix.

À titre de comparaison : les villes en zone de risque

• Francfort. Longtemps proche du sommet de la liste des marchés les plus surchauffés. Des crédits plus chers ont coupé net la hausse : les prix réels ont reculé de près d'un cinquième depuis leur pic de fin 2021, et la mise en location d'un logement acheté est devenue une opération déficitaire.
• Hong Kong. Entre 2003 et 2018, les prix réels ont presque quadruplé tandis que les revenus stagnaient ; un travailleur qualifié aurait besoin de plus de vingt ans de revenu annuel moyen pour s'offrir un appartement de 60 m². La ville est restée des années au niveau d'une bulle.
• Singapour. Les prix réels ont augmenté de 15 %, mais les loyers d'environ 40 % sur la même période, ce qui a contenu la note. Un détail frappe : les étrangers paient un droit de timbre qui peut alourdir le coût d'un achat jusqu'à 65 %, le taux le plus élevé parmi les centres financiers du monde.

Un repère pratique

Une règle simple découle de cette logique : si un bien précis s'amortit en moins de 15 ans, c'est-à-dire s'il rapporte plus de 6,7 % par an environ, il mérite l'attention. Ce n'est pas une garantie mais un filtre : il écarte ce qui est acheté uniquement dans l'espoir d'une hausse des prix.

D'après les données de l'UBS Global Real Estate Bubble Index.