Ist Dubais Immobilienmarkt eine Blase? Was der UBS-Index über Dubai, Frankfurt, Hongkong und Singapur sagt

„Ist es zu spät, in Dubai zu kaufen?“ lässt sich am besten mit der Methode eines anderen beantworten. Die Schweizer Finanzgruppe UBS veröffentlicht mehrmals im Jahr einen Index der Überhitzung der Wohnungsmärkte in Weltstädten, und er liefert einen Bezugsrahmen.

Wie Dubai eingestuft wird

Der Index ordnete Dubai im Bereich des fairen Werts ein. Die Einschätzung nannte folgende Gründe:

• Die Immobilienpreise fielen sieben Jahre in Folge, und die Erholung begann erst 2021, sodass der Risikowert über das Jahrzehnt deutlich sank;
• die Mieten wuchsen schneller als die Immobilienpreise — über die erfassten vier Quartale stiegen die Mieten um rund 20 %;
• inflationsbereinigt lag der Wohnungsmarkt noch etwa ein Viertel unter dem 2014 erreichten Niveau;
• die Zuwanderung wurde durch Visaprogramme, den Wegfall der Einkommensteuer und die frühe Aufhebung der Covid-Beschränkungen begünstigt.

Ebenso nützlich waren die Vorbehalte in derselben Einschätzung: Der Markt ist zyklisch und anfällig für Überbau, und steigende Hypothekenzinsen zusammen mit dem anhaltenden Ausbau des Angebots, besonders bei Wohnungen, begrenzen das Potenzial für Preissteigerungen.

Zum Vergleich — Städte in der Risikozone

• Frankfurt. Lange nahe der Spitze der Liste der am stärksten überhitzten Märkte. Teurere Hypotheken beendeten den Anstieg: Die realen Preise sanken gegenüber dem Höchststand Ende 2021 um fast ein Fünftel, und die Vermietung einer gekauften Wohnung wurde zum Verlustgeschäft.
• Hongkong. Zwischen 2003 und 2018 vervierfachten sich die realen Preise fast, während die Einkommen stagnierten; ein Facharbeiter bräuchte mehr als zwanzig durchschnittliche Jahreseinkommen, um sich eine Wohnung von 60 m² leisten zu können. Die Stadt lag jahrelang auf Blasenniveau.
• Singapur. Die realen Preise stiegen um 15 %, die Mieten jedoch im selben Zeitraum um rund 40 %, was die Einstufung in Schach hielt. Ein Detail fällt auf: Ausländer zahlen eine Stempelsteuer, die die Kosten eines Kaufs um bis zu 65 % erhöhen kann — der höchste Satz unter den Finanzzentren der Welt.

Ein praktischer Richtwert

Aus dieser Logik folgt eine einfache Regel: Wenn sich eine konkrete Immobilie in weniger als 15 Jahren amortisiert — also mehr als etwa 6,7 % im Jahr abwirft —, verdient sie Aufmerksamkeit. Das ist keine Garantie, sondern ein Filter: Er sortiert aus, was allein in der Hoffnung auf Preissteigerungen gekauft wird.

Auf Grundlage der Daten des UBS Global Real Estate Bubble Index.