Off-plan 2026: lista kontrolna kupującego

Realna dolna granica to około 150 000 USD — kawalerka dwadzieścia minut od morza, bez widoku i bez pola do negocjacji. Od mniej więcej 300 000 USD wybór staje się komfortowy. Oprócz ceny lokalu należy doliczyć opłatę rejestracyjną Land Department w wysokości 4 % oraz roczną opłatę serwisową, która w średnim segmencie zaczyna się od około 9 USD za m² rocznie. Prowizję agencji przy zakupie od dewelopera płaci deweloper, nie Państwo; na rynku wtórnym wynosi ona 2 %.

Pierwsza liczba to część ceny płacona w trakcie budowy, druga — kwota wymagalna przy przekazaniu. Więksi deweloperzy bywają zachowawczy — Emaar często oferuje 90/10 — a mniejsi reklamują 20/80. Im większy ogon płatności, tym lepsza ekonomika odsprzedaży w późnej fazie budowy, bo zaangażowano mniej własnych pieniędzy. To samo jest zarazem ryzykiem: ostatnią transzę trzeba sfinansować, a jeśli przy odbiorze brakuje środków, jest się sprzedawcą z przymusu. Ostatnią płatność można zamienić na kredyt hipoteczny, ale trzeba to zaplanować przed podpisaniem umowy, a nie na miesiąc przed kluczami.

Pozwala zapłacić część ceny już po otrzymaniu kluczy — zwykle w ciągu dwóch lub trzech lat i rzadko więcej niż 30–40 % całości. Niektórzy deweloperzy rozciągają go na raty rzędu jednego procenta miesięcznie i łączny okres około ośmiu lat. Wynikają z tego dwie rzeczy. Lokal można już wynajmować, więc czynsz pokrywa część zadłużenia. A w momencie, gdy aktywo jest warte więcej, mniej własnego kapitału jest w nim zamrożone, więc zwrot z zaangażowanego kapitału jest wyższy niż przy standardowym planie.

Wykończone wnętrze — pomalowane ściany, podłogi, armatura sanitarna i zabudowana kuchnia. W Dubaju to norma, a nie opcja dodatkowa. Udogodnienia budynku: basen, siłownia, strefy grillowe, całodobowa ochrona i concierge. Miejsce parkingowe, od jednego wzwyż, zależnie od projektu i liczby sypialni. System smart home jest częsty. Sprzęt do zabudowy i pełne pakiety umeblowania zdarzają się rzadziej i trzeba je sprawdzać w specyfikacji, a nie w broszurze. Prywatne baseny zanurzeniowe na tarasach w ostatnich latach wyszły poza segment premium.

Tak — cesja praw to odrębny rynek. Najpierw trzeba osiągnąć próg zapisany w SPA, zwykle 30–40 % wpłaconej kwoty. Następnie deweloper wydaje No Objection Certificate (około 1 400 USD), strony podpisują MOU, kupujący wpłaca 10 % depozytu, a przeniesienie jest rejestrowane w Trustee Centre. Prowizja agencji wynosi 2 %, a pełnomocnictwo do transakcji zdalnej to dodatkowo około 550 USD. Nowy właściciel przejmuje zarówno pozostałe raty, jak i opłatę serwisową.

Rezydencje markowe; ugruntowane dzielnice, w których prawie nie ma już gruntów pod zabudowę; prawdziwe nabrzeże; duży, rozpoznawalny deweloper; oraz formaty masowe — apartamenty z jedną i dwiema sypialniami, wille z trzema i czterema sypialniami. Do tego korzystny plan płatności, bo im mniej wpłacono, tym wyższy zwrot z zaangażowanych środków. Uczciwe zastrzeżenie: cesje trwają, a jeśli kupca nie ma, raty płaci się nadal.

Freehold to pełna własność łącznie z gruntem: można sprzedawać, wynajmować, przebudowywać i dziedziczyć, a jest to jedyna forma, która uprawnia do ubiegania się o wizę rezydencką. W Dubaju jest ponad pięćdziesiąt dzielnic freehold. Leasehold to długoterminowe prawo użytkowania, do 99 lat: tańsze na wejściu, ale grunt pozostaje przy właścicielu, a odsprzedaż, wynajem i przebudowy ogranicza umowa dzierżawy. Klastry freehold występują też w dzielnicach z natury leasehold, więc odpowiedź zależy od konkretnego projektu, a nie od nazwy dzielnicy.

To nie niewypłacalność dewelopera — konta escrow i wymogi regulacyjne w dużej mierze rozwiązały ten problem. Prawdziwe ryzyko to czas i wyjście z inwestycji. Budynek zostaje ukończony z rocznym opóźnieniem, a do tego czasu kończą się trzy inne projekty w tej samej dzielnicy, więc Państwa apartament konkuruje na rynku wtórnym ze stoma niemal identycznymi lokalami oraz z własnym zapasem dewelopera, sprzedawanym ze zniżką. Dlatego trzeba patrzeć nie tylko na własny projekt, ale i na to, co jeszcze zostanie oddane w pobliżu w tym samym roku.