Off-plan 2026: die Checkliste für Käufer

Die praktische Untergrenze liegt bei rund $150 000 – ein Studio, zwanzig Minuten vom Meer entfernt, ohne Aussicht und ohne Verhandlungsspielraum. Ab etwa $300 000 wird die Auswahl komfortabel. Zusätzlich zum Kaufpreis der Einheit sollten Sie die Registrierungsgebühr des Land Department von 4 % sowie die jährliche Service Charge einplanen, die im mittleren Marktsegment bei etwa $9 pro m² und Jahr beginnt. Die Maklerprovision beim Kauf eines Neubaus zahlt der Bauträger, nicht Sie; auf dem Wiederverkaufsmarkt beträgt sie 2 %.

Die erste Zahl ist der Anteil, den Sie während der Bauzeit zahlen, die zweite ist der Betrag, der bei der Übergabe fällig wird. Größere Bauträger sind eher konservativ – Emaar arbeitet oft mit 90/10 –, kleinere werben mit 20/80. Je größer die Restzahlung, desto besser rechnet sich ein Weiterverkauf spät in der Bauphase, weil Sie weniger eigenes Geld gebunden haben. Genau darin liegt zugleich das Risiko: Diese letzte Rate muss finanziert werden, und fehlt das Geld bei der Übergabe, sind Sie Zwangsverkäufer. Die letzte Zahlung lässt sich in eine Hypothek umwandeln, das muss aber vor der Unterschrift geplant werden, nicht einen Monat vor der Schlüsselübergabe.

Er erlaubt es, einen Teil des Preises erst nach Erhalt der Schlüssel zu zahlen – meist über zwei bis drei Jahre und selten mehr als 30–40 % des Gesamtpreises. Manche Bauträger strecken ihn auf Raten von etwa einem Prozent pro Monat und eine Gesamtlaufzeit von rund acht Jahren. Daraus folgen zwei Dinge. Die Einheit kann bereits vermietet werden, sodass die Miete einen Teil der offenen Summe deckt. Und zu dem Zeitpunkt, an dem das Objekt mehr wert ist, steckt weniger Eigenkapital darin, die Rendite auf das eingesetzte Kapital ist also höher als bei einem Standardplan.

Ein fertiger Innenausbau – gestrichene Wände, Bodenbeläge, Sanitärobjekte und eine Einbauküche. In Dubai ist das der Standard und kein Upgrade. Dazu die Annehmlichkeiten des Gebäudes: Pool, Fitnessraum, Grillbereiche, Sicherheitsdienst und Concierge rund um die Uhr. Parkplätze, je nach Projekt und Zahl der Schlafzimmer ab einem Stellplatz. Ein Smart-Home-System ist üblich. Einbaugeräte und vollständige Möblierungspakete sind seltener und müssen anhand der Ausstattungsbeschreibung geprüft werden, nicht anhand der Broschüre. Private Plunge Pools auf Terrassen haben sich in den letzten Jahren über das Premiumsegment hinaus verbreitet.

Ja – die Abtretung (Assignment) ist ein eigener Markt. Zunächst müssen Sie die im SPA festgelegte Schwelle erreichen, in der Regel 30–40 % bezahlt. Dann stellt der Bauträger ein No Objection Certificate aus (rund $1 400), zwischen Ihnen und dem Käufer wird ein MOU unterzeichnet, der Käufer hinterlegt eine Anzahlung von 10 %, und die Übertragung wird in einem Trustee Center registriert. Die Maklerprovision beträgt 2 %, eine Vollmacht für ein Geschäft aus der Ferne kostet zusätzlich etwa $550. Der neue Eigentümer übernimmt sowohl die ausstehenden Raten als auch die Service Charge.

Branded Residences; etablierte Viertel, in denen es kaum noch Bauland gibt; echte Lagen am Wasser; ein großer, bekannter Bauträger; und gängige Formate – Ein- und Zwei-Zimmer-Apartments, Villen mit drei und vier Schlafzimmern. Dazu ein günstiger Zahlungsplan, denn je weniger Sie bereits eingezahlt haben, desto höher ist die Rendite auf das eingesetzte Kapital. Der ehrliche Vorbehalt: Abtretungen brauchen Zeit, und wenn sich kein Käufer findet, zahlen Sie die Raten trotzdem weiter.

Freehold ist volles Eigentum einschließlich des Grundstücks: Sie können verkaufen, vermieten, umbauen und vererben, und nur diese Form ist Grundlage für einen Aufenthaltsvisumsantrag. Dubai hat mehr als fünfzig Freehold-Viertel. Leasehold ist ein langes Nutzungsrecht von bis zu 99 Jahren: günstiger im Einstieg, aber das Land bleibt beim Eigentümer, und Wiederverkauf, Vermietung und Umbauten sind durch den Pachtvertrag eingeschränkt. Freehold-Cluster gibt es auch innerhalb ansonsten leasehold-geprägter Viertel – die Frage beantwortet also das konkrete Projekt, nicht der Name des Viertels.

Es ist nicht die Insolvenz des Bauträgers – Escrow-Konten und regulatorische Vorgaben haben dieses Problem weitgehend gelöst. Das eigentliche Risiko sind Timing und Ausstieg. Das Gebäude wird ein Jahr zu spät fertig, bis dahin werden drei weitere Projekte im selben Viertel fertig, und Ihr Apartment konkurriert auf dem Wiederverkaufsmarkt mit hundert nahezu identischen Einheiten sowie mit dem verbliebenen Bestand des Bauträgers, der mit Rabatt angeboten wird. Schauen Sie daher nicht nur auf Ihr Projekt, sondern auch darauf, was in der Nähe im selben Jahr sonst noch übergeben wird.