Off-plan 2026: la checklist dell’acquirente

La soglia minima operativa è di circa 150 000 $: un monolocale a venti minuti dal mare, senza vista e senza margine di trattativa. Da circa 300 000 $ la scelta diventa comoda. Oltre al prezzo dell’unità, bisogna mettere in budget la tassa di registrazione del Land Department del 4 % e le spese condominiali annuali, che nella fascia media partono da circa 9 $ al m² l’anno. La commissione dell’agenzia su un acquisto da nuova costruzione è a carico del costruttore, non Vostra; sul mercato dell’usato è del 2 %.

Il primo valore è la quota che si paga durante la costruzione, il secondo è quanto scade alla consegna. I grandi costruttori tendono a essere prudenti (Emaar propone spesso 90/10), mentre quelli più piccoli pubblicizzano 20/80. Più grande è la coda, migliore è l’economia della rivendita a costruzione avanzata, perché si è impegnato meno capitale proprio. È lo stesso fatto a costituire il rischio: quell’ultima tranche va finanziata e, se alla consegna i fondi mancano, si diventa venditori forzati. L’ultimo pagamento può essere convertito in un mutuo, ma va pianificato prima della firma, non un mese prima delle chiavi.

Consente di pagare una parte del prezzo dopo aver ricevuto le chiavi, di solito in due o tre anni e raramente oltre il 30–40 % del totale. Alcuni costruttori arrivano a rate di circa l’uno per cento al mese e a una durata complessiva vicina agli otto anni. Ne derivano due cose. L’unità può già essere affittata, quindi il canone copre parte di quanto resta da pagare. E nel momento in cui l’immobile vale di più, meno capitale proprio è immobilizzato, per cui il rendimento sul capitale impiegato è più alto rispetto a un piano standard.

Un interno finito: pareti tinteggiate, pavimenti, sanitari e cucina installata. A Dubai è la norma, non un upgrade. Le dotazioni dell’edificio: piscina, palestra, aree barbecue, sicurezza h24 e concierge. Il parcheggio, da un posto auto in su a seconda del progetto e del numero di camere. Un sistema di smart home è frequente. Elettrodomestici integrati e pacchetti di arredo completi sono meno comuni e vanno verificati sulla specifica tecnica, non sulla brochure. Le piscine plunge private sulle terrazze negli ultimi anni si sono diffuse anche oltre il segmento prime.

Sì: la cessione (assignment) è un mercato a sé. Prima bisogna raggiungere la soglia fissata nello SPA, di solito il 30–40 % già pagato. Poi il costruttore rilascia un No Objection Certificate (circa 1 400 $), si firma un MOU tra Lei e l’acquirente, quest’ultimo versa un deposito del 10 % e il trasferimento viene registrato presso un Trustee Centre. La commissione dell’agenzia è del 2 %, e una procura per un’operazione a distanza costa circa 550 $ in più. Il nuovo proprietario si fa carico sia delle rate residue sia delle spese condominiali.

Le branded residences; i quartieri consolidati dove non resta quasi più terreno edificabile; il vero fronte mare; un costruttore grande e riconoscibile; e i formati mainstream: bilocali e trilocali, ville con tre e quattro camere. Più un piano di pagamento favorevole, perché meno si è versato, più alto è il rendimento su quanto si è impegnato. L’avvertenza onesta: le cessioni richiedono tempo e, se non compare alcun acquirente, le rate si continuano a pagare comunque.

Il freehold è la proprietà piena, terreno incluso: si può vendere, affittare, modificare e lasciare in eredità, ed è l’unica forma che consente di richiedere un visto di residenza. Dubai conta più di cinquanta zone freehold. Il leasehold è un diritto d’uso di lunga durata, fino a 99 anni: costa meno all’ingresso, ma il terreno resta al proprietario e la rivendita, l’affitto e le modifiche sono limitati dal contratto. Esistono anche cluster freehold all’interno di quartieri altrimenti leasehold, quindi la risposta dipende dal singolo progetto, non dal nome del quartiere.

Non è l’insolvenza del costruttore: i conti escrow e i requisiti normativi l’hanno in gran parte risolta. Il vero rischio è la tempistica e l’uscita. L’edificio viene completato con un anno di ritardo e, nel frattempo, altri tre progetti dello stesso quartiere vengono ultimati, così il Suo appartamento compete sul mercato dell’usato con cento unità quasi identiche, oltre alle rimanenze del costruttore stesso vendute a sconto. Per questo si guarda non solo al proprio progetto, ma anche a che cosa viene consegnato nelle vicinanze nello stesso anno.