Mira Hills

Кто строит и на чьей земле

Mira Hills делают двое. Mira Developments выступает мастер-девелопером: земля под проектом выкуплена компанией целиком — сделка с AD Ports Group на 2,47 млрд дирхам, анонс был годом раньше. Инфраструктуру мастер-комьюнити — всё, что не жилые здания и не офисы, — берёт на себя сама AD Ports Group, государственная компания эмирата. Разделение проходит ровно по этой линии: школы, госпиталь, музей и подведение воды к лагунам — государство; резиденции, виллы, офисы и коммерческий хаб — девелопер. Заявленный объём инвестиций в проект — около 55 млрд дирхам, реализация фазами примерно до 2035 года.

По формату это ближе всего к Dubai Hills: одна большая территория с торговым центром, школами и гольфом внутри, поделённая на более общую часть и приватную. В общей части — моллы, коммерческий хаб, офисы, таунхаусы и вилла-комьюнити. Выше по плану идёт приватная зона: крупные виллы, гольф-поля, люксовый формат.

Где это

Проект стоит между двумя эмиратами, и в этом его главный довод. Адрес — Al Mamoura рядом с Гантутом, прямо у трассы E11. До Яс-Айленда порядка 15 минут, до Масдар-Сити около 20, до Аль-Раха-Бич — 25. До аэропорта Аль-Мактум — около 25 минут, до аэропорта Абу-Даби — столько же; до центров обоих эмиратов — примерно по 40 минут. До Аль-Джурфа, прибрежного комьюнити на первой линии, — 10 минут.

Соседство важно ещё по одной причине: рядом, в этой же части побережья, эмират развивает развлекательный кластер. В презентации прозвучало, что казино на этой территории появится, но официального анонса от государства пока не было и, по словам представителя проекта, его стоит ждать после запуска объекта в Рас-эль-Хайме. Это ожидание, а не подтверждённый факт, и строить на нём расчёт доходности нельзя.

Что внутри

Заявленное наполнение: чемпионское гольф-поле на 18 лунок с клубным домом, сеть лагун и восемь приватных пляжей — четыре у вилл и четыре у резиденций. Лагуны при этом не купальные, купаться предполагается на отдельных пляжах, и воду к ним ведёт как раз AD Ports. Центральный парк — около 5 млн квадратных футов, плюс городские леса и зелёные зоны.

Социальная часть расписана детально: три школы, восемь детских садов, два университета с уклоном в искусственный интеллект, архитектуру и инженерию, госпиталь на 200 коек. Дальше — два музея, включая Музей ОАЭ, который строит государство, арена, торговый центр с крытым горнолыжным спуском, три комьюнити-центра, пятизвёздочные отели и коммерческий хаб The Cube. Жилые кварталы спроектированы без машин: парковки выносятся к въездам, верхний уровень — пешеходный, с прогулочными зонами и распылителями воды.

По жилью девелопер заявляет более 7 200 квартир и более 1 900 вилл и таунхаусов. Квартиры — от студий до трёх спален, виллы — от трёх до шести и более, участки под таунхаусы начинаются от 30×15 метров, под виллы доходят до 55×40. График платежей объявляется отдельно по каждой фазе.

Как устроен сам девелопер

Mira Development строит одинаково во всех странах присутствия, и в презентации это сведено к четырём пунктам. Первый — брендированность: за проектами стоят модные дома и бренды, и это в первую очередь про стандартизацию отделки, техники и самого строительства. Второй — полная комплектация: мебель, техника, шторы, посуда, отделка не «белые стены», а готовый интерьер. Третий — сервис: консьерж, валет-паркинг, уборка раз в неделю, управляющая компания Mira Home — своя же. Четвёртый — гарантия пять лет на ремонт вместо стандартного для Дубая года: если в этот срок потечёт труба, чинят за счёт застройщика.

Что именно продают сейчас

Первая фаза — это продажа участков, а не готового жилья. Земля идёт по 325 дирхам за квадратный фут. Самый маленький из выставленных плотов — номер 109, 22 млн дирхам. Для понимания порядка: участок № 28 — это 180 тысяч квадратных футов GFA, куда помещается примерно 40–50 вилл, а в формате брендированных вилл вроде Bentley — около 25. Купить землю под один дом нельзя: это мастер-комьюнити, а не нарезка под частную застройку, и стандарты девелопера обязательны для всех, кто здесь строит.

Свои проекты Mira на этой земле тоже запускает — в ноябре, в том числе виллы Bentley по образцу дубайского Bentley Home.

Три способа зайти

Первый — просто купить землю. Покупатель, чаще строительная компания, берёт участок и строит на нём свой проект. Свобода почти полная, ограничение одно: стандарты мастер-комьюнити, ниже которых опускаться нельзя.

Второй — джойнт-венчур. Инвестор оплачивает землю, девелопер строит и продаёт. По словам представителя проекта, горизонт сделки — около 3,5 лет, доля инвестора в такой схеме — 30%, а ориентир возврата, который называют на презентации, — порядка 50% на вложенное, то есть примерно 15–16% годовых.

Третий — землю и стройку оплачивает инвестор. Тогда он забирает весь доход, но и все риски проекта тоже: девелопер здесь работает как подрядчик и продавец за фиксированное вознаграждение.

С чем сравнивать цену

Ориентир по продажной цене готового продукта, который называет девелопер, — 1600–1700 дирхам за фут, для собственных проектов Mira — от 1800. Как база для сравнения на презентации приводится Alghadeer от Aldar: соседнее мастер-комьюнити примерно в той же локации на границе двух эмиратов, где сегодня продают около 1600 за фут. Это единственный внятный ориентир поблизости, и именно на разнице между 325 за фут земли и 1600–1800 за фут готового метра держится вся экономика сделки.

Почему цифры в источниках расходятся

На презентации проекта звучит 55 миллионов квадратных футов и пять километров вдоль оси — это про территорию. Сайт девелопера даёт другое число: 2 760 060 м², и это GFA, то есть площадь застройки, а не размер участка. Брокерские карточки часто ставят эти 30 миллионов футов в графу «общая площадь» — так и появляется ощущение, что проект вдвое меньше. Величины разные, обе могут быть верны одновременно.

С количеством жилья та же история: девелопер пишет 7 200+ квартир и 1 900+ вилл и таунхаусов, тогда как в агрегаторах встречается 14 000 квартир и отдельно 1 700 вилл с 1 000 таунхаусов — почти вдвое больше. Пока проект в первой фазе, верить стоит сайту застройщика, а любое число из карточки-агрегатора перепроверять перед тем, как класть его в расчёт.

Кому это подходит, а кому нет

Это не история «купить квартиру и сдавать». Порог входа — 22 миллиона дирхам за самый маленький участок, горизонт — три с половиной года без арендного потока в это время, а результат зависит от того, что построят на соседних плотах: в мастер-комьюнити цена выхода формируется всем окружением сразу, а не вашим домом отдельно. Подходит застройщику, у которого есть своя стройка, и инвестору, который заходит долей в проект осознанно и с юристом.

Тому, кто ищет готовый метр в Абу-Даби с понятной арендой, ближе Саадият или Аль-Рим: там есть сданные дома, реальные ставки и ликвидность на вторичке. Земля в новом мастер-плане — другой продукт с другим риском, и сравнивать их по одной цифре доходности некорректно.