INSIDERнедвижимость в дубае, на главнуюКурс справочный. Договор и сборы DLD всегда в дирхамах.
Паспорт объекта без рекламы: кто строит, сколько этажей и квартир, когда сдан или сдаётся, какие планировки бывают. Названия и цифры сверены с propsearch.ae, состав спален — с брошюрами застройщиков. Под каждым проектом стоят лоты из нашего стока, если они там есть, и видеоразборы, если проект попадал в кадр.
Почти всё здесь — Дубай. Исключение — строящиеся проекты Mira Developments: по ним записи Земельного департамента ещё нет, цифры взяты со страниц застройщика и так и подписаны, а два из них стоят вообще за пределами Дубая — на Аль-Марджане в Рас-эль-Хайме и в швейцарском Андерматте.
1367 объектов в 153 локациях
Да. Во freehold-зонах — их в Дубае больше пятидесяти — квартира оформляется в полную собственность: её можно продавать, сдавать, перестраивать и передавать по наследству. Сделку регистрирует Земельный департамент: на этапе стройки покупатель получает Oqood, после сдачи — Title Deed. Гражданство роли не играет, дистанционная покупка по доверенности — обычная практика. Проверить стоит одно: что конкретный проект стоит именно во freehold-зоне — отдельные кластеры внутри leasehold-районов живут по другим правилам.
Практический порог входа на 2026 год — около $150 000: студия в двадцати минутах от моря, без вида и без запаса на торг. Бюджет, с которого выбор становится комфортным, — от $300 000. Сверху к цене лота считайте регистрационный сбор Земельного департамента 4%. Комиссию агентства на первичке платит застройщик, а не покупатель. Живые цены по конкретным проектам — в лотах нашего стока под паспортами объектов.
Деньги покупателя с 2007 года идут не на счёт компании, а на эскроу-счёт конкретного проекта под контролем RERA — и списываются оттуда по мере подтверждённых этапов стройки. До старта продаж застройщик обязан владеть землёй и внести 20% стоимости строительства. Перед платежом сверяют одно: название эскроу-счёта в договоре должно совпадать с названием проекта. Задержки сдачи случаются, но схема «собрал деньги и исчез» после этих правил практически закрыта: замороженный проект передаётся комитету Земельного департамента, и средства возвращаются с эскроу-счёта.
План платежей записывается дробью: 60/40 значит 60% равными траншами за время стройки и 40% при передаче ключей. У крупных застройщиков схемы консервативнее — 80/20 и 90/10, у небольших встречается 20/80. Это не кредит: процентов на остаток нет, график привязан к этапам стройки или к календарю. Существует и пострассрочка — часть цены выплачивается два-три года после заселения, когда квартира уже сдаётся и аренда гасит остаток. Финальный транш можно закрыть ипотекой, но решать это надо до подписания договора, а не за месяц до ключей.
Ежегодного налога на недвижимость в ОАЭ нет. Налога на доход от аренды и на прирост стоимости при продаже — тоже, НДС на жилую недвижимость при первой продаже — 0%. Разовый платёж один: 4% от цены Земельному департаменту при регистрации сделки. Постоянный расход — сервисный сбор за содержание дома, в среднем сегменте от ~$9 за м² в год; тариф каждого здания утверждает RERA, а деньги собственников идут на отдельный эскроу-счёт дома в системе Mollak.
Да, это переуступка — отдельный рынок со своей механикой. Сначала выплачивается порог из договора с застройщиком, обычно 30–40% цены, затем у застройщика берётся разрешение NOC, стороны подписывают MOU, и сделка регистрируется в Trustee Centre. Покупатель принимает на себя остаток рассрочки и сервисный сбор. В растущем проекте так фиксируют прибыль, не дожидаясь ключей: вложена только часть цены, а продажа идёт по полной.
Даёт, тремя ступенями. Виза инвестора на 2 года — от $204 000, при этом фактически оплачено должно быть не меньше $102 000, стадия готовности не важна. Пенсионная на 5 лет — с 55 лет, от $272 000 и готовности объекта от 50%. Золотая на 10 лет — от $545 000. Пороги приведены на 2026 год. Объекты в разных эмиратах не складываются, подаваться нужно лично. Виза продлевается, пока объект в собственности, и позволяет спонсировать семью.
Первичка берёт ценой входа и рассрочкой: платёж размазан по годам стройки, комиссия — за счёт застройщика, а к сдаче проект в растущем районе обычно стоит дороже, чем на старте продаж. Вторичка отвечает арендным доходом с первого дня и тем, что вы видите не рендер, а реальный дом, двор и соседей. Универсального ответа нет — есть задача: под перепродажу и доходность на вложенный капитал чаще подходит off-plan, под «купил и сдаю» — готовый объект. Дисконтные лоты обоих типов собраны в нашем стоке.
Смотреть факты, а не презентацию: что этот застройщик уже сдал и с какими задержками, сколько этажей и квартир в проекте, какой состав спален, когда сдача. Любой проект и застройщик проверяются в открытом реестре Земельного департамента — там видны статус лицензии, процент готовности и зарегистрированный эскроу-счёт. Каталог выше собран ровно для этого: паспорта без рекламы, цифры сверены с propsearch и брошюрами застройщиков, под каждым проектом — лоты в продаже и видеоразборы.
Разборы, которые стоит прочитать до того, как вносить бронь
EOI — заявка застройщику на юнит до старта продаж, а договор должен попасть в реестр Oqood в течение 90 дней после подписания. Депозит по EOI — фиксированная сумма или несколько процентов цены, и возврат зависит только от условий конкретного застройщика.
Старт продаж распродаётся за несколько часов — именно поэтому у покупателя меньше всего времени подумать в момент, когда решается больше всего. Что на самом деле говорит прайс-лист и какие колонки в нём действительно важны.
Башня в JVC, которую строят частные лица, а не компания. Такое встречается чаще, чем кажется, и меняет ровно одно: против кого работают ваши средства защиты.
Застройщик в Discovery Gardens. Покупатели офф-плана делают всю работу до подписания и ничего после, а именно в промежутке проблему ещё можно поймать дёшево.
Застройщик в JVC. За три года стройки обстоятельства меняются, и для покупателя, который не может или не хочет продолжать, есть определённая процедура.
Застройщик башни в Business Bay. Договор долевой покупки подписывают почти не читая, а решают всё восемь его положений — вот они.
Застройщик с двумя жилыми проектами в JVC. Второй дом — момент, когда компания либо становится застройщиком, либо остаётся разовым, и разница видна до покупки.
Застройщик в Аль-Джаддафе — в минутах от центра и почти без внимания рынка. Недооценённый район либо возможность, либо ловушка, и четыре проверки показывают, что именно.
Застройщик вилл на Dubai Islands. Дом на стадии строительства на новой земле — это два ожидания сразу, и заканчиваются они в разное время.
В работе материалы ещё по нескольким сотням объектов. Напишите название — пришлю планировки, актуальные цены и то, что есть в стоке прямо сейчас.
Самый быстрый способ — Telegram. Я отвечаю лично.
Написать в Telegram
