Последние два года офис в Дубае перестал быть строчкой расходов и стал инвестиционным продуктом. Причина скучная: компании приезжают быстрее, чем строятся башни. Свободных качественных площадей почти не осталось, ставки выросли на десятки процентов за год, а сделки по покупке офисных этажей бьют рекорды. Здесь — что именно происходит, по цифрам из отчётов консультантов, и что из этого следует для арендатора и для инвестора.
год назад — 7,7%; премиальные площади в I квартале 2026 — 0,7%
JLL, UAE Office Market Dynamics, II квартал 2026впервые с первого полугодия 2021-го квартал закрылся без роста
Savills, Dubai Office Market Report, II квартал 2026класс B прибавил больше — +31,5%: спрос перетекает в него из дефицитного A
JLL, UAE Office Market Dynamics, II квартал 2026вдвое больше, чем в 2024-м: +114% за год
Knight Frank, Dubai Office Market Review, II полугодие 2025, вышел в апреле 2026к 2030-му годовой ввод вырастет до 4,2 млн кв. футов
Savills, Dubai Office Market Report, II квартал 20263,4 млн из них в DIFC, 4,6 млн в Business Bay, 3,8 млн в Meydan City
Knight Frank, Dubai Office Market Review, II полугодие 2025, вышел в апреле 2026Дубайский офисный рынок пять лет двигался в одну сторону. В 2020 году вакансия была 20%, ставки падали, девелоперы сворачивали офисные проекты в пользу жилья. К середине 2026-го вакансия — 6,1% против 7,7% годом раньше, по премиальным площадям в начале года 0,7%; в DIFC, Downtown и One Central свободных блоков практически нет.
Дальше сработала простая арифметика. Ввод новых площадей падал пять лет подряд: 1,7 млн кв. футов в 2020-м, 500 тысяч в 2024-м, около 705 тысяч в 2025-м. Спрос при этом рос — Торговая палата Дубая записала за 2024 год рекордные 70 500 новых членов, плюс 4,6% к 2023-му. Когда предложение сжимается, а спрос растёт, ставка идёт вверх не на проценты, а в разы: в первом квартале 2025 года Savills зафиксировал рост во всех 22 субрынках, которые считает, в среднем на 45% за год.
В 2026 году рынок начал притормаживать. Ставки класса A за год прибавили 26,2% — вдвое меньше прошлогоднего темпа, — а класс B вырос сильнее класса A, на 31,5%: качественных площадей в ядре нет, и спрос перетекает в то, что осталось. Средняя ставка по рынку во втором квартале 2026 года осталась на 238 AED за кв. фут — первый квартал без роста с первого полугодия 2021-го. Это ещё не разворот, но это конец той фазы, когда ставку поднимали просто потому, что могли.
Ввод новых площадей, тыс. кв. футов. Bright Rich | CORFAC International, I квартал 2025
Структура спроса объясняет, почему дефицит держится именно в верхнем сегменте. Knight Frank разложил новые запросы первого полугодия 2025 года так: деловые услуги — 38%, технологии — 31%, недвижимость — 12%, банки и финансы — 10%. Это компании, которым нужен адрес, переговорная и вменяемое лобби, а не самая дешёвая площадь в городе. Во втором полугодии 2025-го расклад сместился к деньгам: банки и финансы заняли 32,5% новых запросов, технологии — 23,1%.
Доля в новых запросах на офисные площади. Knight Frank, Dubai Office Market Review, I полугодие 2025
Отдельный сюжет — DIFC. К концу первого полугодия 2026 года центр впервые перевалил за десять тысяч активных компаний: 10 018, из них 2 318 пришли за последние двенадцать месяцев — рост на 30% за год. Регулируемых финансовых компаний 1 134, плюс 16%; банков и компаний рынков капитала 327, управляющих капиталом 592. Свободных площадей в зоне при этом нет, и компании, которым присутствие в DIFC нужно по регуляторным причинам, оказались в очереди.
Девелоперы отреагировали, но с задержкой в несколько лет. На 2026–2030 годы в Дубае заявлено 24,2 млн кв. футов новых офисов при нынешнем фонде около 101 млн. Крупнейшие очереди — Business Bay (4,6 млн кв. футов до 2030 года), Meydan City (3,8 млн), DIFC (3,4 млн до 2030-го и 7,7 млн в горизонте до 2040-го) и JLT (2,6 млн). В DIFC строят преимущественно по модели build-to-rent: девелопер оставляет площади себе ради арендного потока. В Business Bay картина обратная — там значительный объём строят на продажу, и это прямой индикатор инвесторского спроса на офисные блоки.
Практический вывод для арендатора неприятный, для инвестора — наоборот. Значительная часть будущего предложения законтрактована ещё до ввода, а разрыв между качественными зданиями и старым фондом будет расширяться: компании продолжат уходить в новое, освобождая вторичку. Дефицит качественных площадей, по сходящимся оценкам консультантов, продержится примерно до 2027–2028 годов.
Одна оговорка про цифры. Общий объём рынка разные консультанты считают по-разному: Bright Rich называет 107,9 млн кв. футов, Knight Frank — около 122 млн. Расхождение не ошибка, а разная методика: кто-то учитывает только качественные арендопригодные площади, кто-то весь фонд вместе со свободными зонами. Поэтому под каждым графиком подписан свой источник, а складывать цифры из разных отчётов между собой не нужно.
Аналитика · октябрь 2026 года
Новые офисы в пригородах Дубая — Motor City, Sports City и City of Arabia — продаются на стройке по 2 000–2 550 AED за квадратный фут. Готовый фонд тех же районов стоит 800–1 400 AED в Sports City и 1 700–2 500 AED в Motor City. Разницу объясняет качество: офисов Grade A в Sports City — 5–10% фонда, в Motor City — 25–35%.
Источник — аналитическая записка застройщика The Yards Plaza (Beyond) об офисном рынке Дубая, октябрь 2026 года. Это материал самого застройщика, а не независимого консультанта: цифры рынка в нём взяты из открытых отчётов, а сценарии роста и аренды — расчётная иллюстрация, не прогноз. Наши оговорки стоят под таблицами.
Мало — и в этом главный довод за новые проекты. По городу к Grade A относится 35–45% действующих офисов, в Motor City — 25–35%, в Sports City — 5–10%. Исключение — Dubai Hills, где новый фонд почти целиком этого класса, но юнитами там офисы почти не продают.
| Рынок | Grade A | Класс B и старый фонд |
|---|---|---|
| Дубай в целом | 35–45% | 55–65% |
| Dubai Hills | 90–100% | 0–10% |
| Motor City | 25–35% | 65–75% |
| Dubai Sports City | 5–10% | 90–95% |
Готовый офис в Sports City продаётся по 800–1 400 AED за квадратный фут, в Motor City — по 1 700–2 500. Новые проекты на стройке стоят 2 000–2 550 AED: это цена замены старого фонда зданием другого класса. Показатель цены сделок в Motor City, по данным Земельного департамента, вырос примерно на 26%, запрашиваемые цены — на 17–18% за шесть месяцев.
| Рынок или проект | Статус | Юрисдикция | Продажа, AED за фут | Аренда, AED за фут в год |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Hills почти целиком Grade A | готовые, под аренду | материк | продажи юнитами почти нет | 350 |
| Dubai Silicon Oasis сложившийся офисный кластер | готовые | свободная зона | 1 000–1 700 | — |
| Dubai Sports City старый вторичный фонд | готовые | материк | 800–1 400 | 120–165 |
| Aspirz by Danube Dubai Sports City · офисы нового поколения | стройка | материк | 2 300–2 500+ | — |
| Motor City ориентир качества — Control Tower | готовые | материк | 1 700–2 500 | 150–170 |
| O1NE District DAWN Motor City · новый коммерческий квартал | стройка, Grade A | материк | 2 500–2 550 | — |
| The Yards Plaza City of Arabia · офисы shell & core в жилом квартале | стройка, Grade A | материк | 2 000–2 300 | — |
У The Yards Plaza записка берёт диапазон 2 000–2 300 AED; на старте продаж застройщик называет 2 200–2 300 AED за фут. Аренды у проектов на стройке нет: ставку покажут первые договоры после сдачи.
При цене старта 2 200–2 300 AED за фут — на 4–14%. Сравнение идёт с двумя новыми проектами и с лучшими готовыми офисами Motor City. Цифра «до 22%» из записки получается только при 2 000 AED за фут, а по такой цене проект не продаётся.
| Цена The Yards Plaza, AED за фут | Aspirz by Danube 2 400 AED | Motor City, готовые 2 400 AED | O1NE District DAWN 2 550 AED |
|---|---|---|---|
| 2 000 условная цена записки | −16,7% | −16,7% | −21,6% |
| 2 100 условная цена записки | −12,5% | −12,5% | −17,6% |
| 2 200 цена старта | −8,3% | −8,3% | −13,7% |
| 2 300 цена старта | −4,2% | −4,2% | −9,8% |
Минус означает, что The Yards Plaza дешевле ориентира. Это разница цен входа, а не обещание роста: 2 400 AED для готовых офисов Motor City — верх диапазона 1 700–2 500, то есть цена лучшего дома района.
При росте 8% в год офис, купленный по 2 200 AED за фут, к третьему кварталу 2029 года стоил бы около 2 770 AED. Сценариев три, и все они скромнее недавнего роста цен в пригородах на 18–26%: записка сама оговаривает, что такой темп не повторяется бесконечно.
| Цена покупки, AED за фут | Осторожный: 5% в год ниже нынешнего темпа рынка | Базовый: 8% в год умеренное продолжение роста офисного рынка | Оптимистичный: 12% в год проект построен в срок, дефицит Grade A сохраняется |
|---|---|---|---|
| 2 000 условная цена записки | 2 320 | 2 520 | 2 810 |
| 2 100 условная цена записки | 2 430 | 2 650 | 2 950 |
| 2 200 цена старта | 2 550 | 2 770 | 3 090 |
| 2 300 цена старта | 2 660 | 2 900 | 3 230 |
Сложный процент за 3 года от цены покупки, AED за фут, округлено до десяти. Это арифметика сценария, а не оценка: цену к сдаче определят сделки в готовом доме.
От 8,7% до 13,6% валовых при цене старта — если офис сдаётся без отделки за 200–300 AED за фут в год. Офисы передают в состоянии shell & core, поэтому записка считает два варианта: сдать как есть или вложить в отделку ещё 400 AED за фут.
| Цена, AED за фут | Аренда 200 | Аренда 250 | Аренда 300 |
|---|---|---|---|
| 2 000 | 10% | 12,5% | 15% |
| 2 100 | 9,5% | 11,9% | 14,3% |
| 2 200 | 9,1% | 11,4% | 13,6% |
| 2 300 | 8,7% | 10,9% | 13% |
| Цена + отделка, AED за фут | Аренда 250 | Аренда 300 | Аренда 350 |
|---|---|---|---|
| 2 400 2 000 + 400 | 10,4% | 12,5% | 14,6% |
| 2 500 2 100 + 400 | 10% | 12% | 14% |
| 2 600 2 200 + 400 | 9,6% | 11,5% | 13,5% |
| 2 700 2 300 + 400 | 9,3% | 11,1% | 13% |
Выделены строки с ценой старта. Доходность валовая — годовая аренда к вложенному: без сбора Земельного департамента 4%, сервисного сбора, простоя между арендаторами, комиссии за сдачу и расходов на кредит.
Готовые офисы с отделкой в Motor City сейчас просят 150–170 AED за фут в год, в Sports City — 120–165. Базовый сценарий записки — 250 AED за офис без отделки — выше этих ставок и предполагает, что новый Grade A возьмёт премию к старому фонду. Подтвердить её можно будет только договорами после сдачи.
Компаниям, которым нужен адрес рядом с домом сотрудников и клиентов, а не вывеска в деловом центре. Записка называет четыре группы арендаторов и собственников:
Данные рынка в записке — со ссылкой на Knight Frank (обзоры офисного рынка за I и II полугодия 2025 года), Savills (I квартал 2026), CBRE (II квартал 2026), Cushman & Wakefield (стоимость отделки, 2026), Земельный департамент Дубая, Bayut и Property Finder (2026). Подробности о проекте — на странице The Yards Plaza.
Ставки по классам, что входит в цену помимо аренды, fitted против shell & core, сервисные офисы и защита арендатора по правилам RERA.
Открыть →Цены продажи, доходность против квартир, расчёт capex и выхода через пять лет, три посчитанных сценария и коммерческая ипотека.
Открыть →Haus of Tenet, Trussardi Offices и The Symphony по одной схеме: цена входа, оплата до сдачи, выход до сдачи и аренда — в таблицах.
Открыть →Двадцать два субрынка с ростом ставок за год: DIFC, Downtown, Business Bay, свободные зоны, старый Дубай и то, что растёт от низкой базы.
Открыть →Почему офисы стали главной темой рынка: DIFC и AHS Office Tower, Lumena Alta от Omniyat, меблированные офисы Rove HQ в Business Bay — и спор о том, будут ли офисы в Эмиратах востребованы дальше.
Все ролики →
58сБудут ли офисы в Эмиратах теперь востребованы
Офисная башня премиум-класса в Дубае: чем выделяются лучшие бизнес-здания города
Офисы в проекте Lumena от Omniyat: что предлагает девелопер люкса деловому Дубаю
Почему офисы стали самой обсуждаемой темой рынка недвижимости Дубая
Офисная недвижимость в финансовом центре Дубая: AHS Office Tower и рынок DIFC
Офисные небоскрёбы-рекордсмены Дубая: кто претендует на титул самой высокой башниПри покупке офиса в Дубае к цене добавляется НДС 5%: на офис за 4,4 млн дирхамов это около 220 тысяч. Жильё от НДС освобождено, коммерция — нет. Кто может вернуть налог, как он платится в новостройке и что изменится при сдаче офиса в аренду.
Shell and core — офис без пола, потолка и перегородок. Он дешевле готового, но отделка в нашей модели офиса в Business Bay на 1 550 кв. футов стоила 620 000 AED, около 400 AED за фут, и заняла 4–6 месяцев без арендатора.
Ввод новых площадей отстаёт от спроса, аренда премиум-класса в популярных локациях росла до 25% за полугодие, а дефицит качественных офисов сохранится до 2027–2028 годов — потому что новый проект строится до четырёх лет.
В районе с двумя процентами свободных площадей офисы в обновлённой башне предлагались по 4000–4500 дирхамов за фут с расчётной доходностью 8,75–11,5%. Разбираем, из чего складывается цена в самой дефицитной локации города.
Пятьсот тысяч квадратных футов офисов в Dubai Hills сданы полностью, ставка около 350 дирхамов за фут. Застройщики начали строить офисы там, где живут люди, а не только в деловых кластерах. Разбираем логику и расчёт по проекту в JVC.
Ставки прибавили 21% в 2022 году, по 28% в 2023 и 2024-м — среднегодовой рост около 25,7%. Разбираем, почему экстраполировать этот темп в будущее нельзя и как такой прогноз проверять.
По данным JLL, свободных премиальных офисов в Дубае около 0,3%, в Абу-Даби — 0,1%. Во II квартале 2026 года аренда класса A в Дубае выросла на 26,2% за год, класса B — на 31,5%; заполняемость, по CBRE, 94% в Дубае и 96% в Абу-Даби. Что это значит для владельца и покупателя офиса.
DMCC запускает две офисные башни в Uptown Dubai — на 21 и 15 этажей, более 560 000 кв. футов офисов класса A и 82 000 кв. футов ритейла. Аренда откроется во втором полугодии 2026 года, сдача — I квартал 2028-го. Фонд района превысит 1 млн кв. футов. Что это даёт владельцам жилья рядом.
Три крупных офисных проекта у DIFC и в Business Bay: Immersive Tower за $300 млн (58 573 м² офисов, сдача в 2027), башня Aldar на 88 000 м² у метро Emirates Towers (IV квартал 2027) и офисный парк с театром на крупнейшем участке Business Bay. Что они меняют для рынка, где вакансия ниже 5%.
Пять лет предложение сжималось, а спрос рос: ввод падал с 1,7 миллиона кв. футов в 2020-м до 705 тысяч в 2025-м, а компаний становилось всё больше. Вакансия к середине 2026 года — 6,1% против 7,7% годом раньше, в премиальных башнях около нуля. Но перелом уже виден: в 2026-м вводят 1,9 миллиона кв. футов, и Savills впервые с 2021 года зафиксировал квартал без роста средней ставки.
Да, во freehold-зонах офис покупается в полную собственность так же, как квартира, с регистрацией в Земельном департаменте и сбором 4% от цены. Отдельная история — офисы в свободных зонах вроде DIFC или DMCC: там действуют собственные правила регистрации, и их нужно проверять до внесения депозита.
В разборах офисного сегмента за IV квартал 2025 года по офисам называют 10–12% годовых против 4–7% по жилью. Цифры не стоит принимать буквально: они посчитаны на конкретных проектах и держатся на допущении о ставке аренды через три года. Но направление верное — коммерция в Дубае сейчас платит больше жилья, потому что дефицит там острее.
Он уже начал заканчиваться. До 2030 года заявлено 24,2 миллиона кв. футов — годовой ввод вырастет с 1,9 миллиона в 2026-м до 4,2 миллиона к 2030-му. Средняя ставка по рынку во втором квартале 2026 года впервые за пять лет не выросла. При этом качественные площади в ядре по-прежнему разбирают до сдачи, поэтому дефицит именно класса A продержится дольше общего.
Это решение не про недвижимость, а про лицензию: тип компании определяет, где она вправе арендовать офис, и наоборот. Свободная зона даёт понятную процедуру и профильное окружение, материк — работу с локальным рынком без посредников. Сначала выбирается юрисдикция, потом помещение, а не наоборот.
Цифры приведены так, как их публикуют консультанты, и относятся к указанному периоду. Методики у отчётов разные, поэтому источник подписан под каждым графиком, а не общим списком в конце. Ставки аренды идут без НДС и эксплуатационных расходов, если рядом не сказано иное.
Напишите, что нужно: площадь, район, аренда или покупка, бюджет. Покажу, что реально есть на рынке сейчас, и честно скажу, где ставка уже выше разумного.
Самый быстрый способ — Telegram.
Написать в Telegram
