Последние два года офис в Дубае перестал быть строчкой расходов и стал инвестиционным продуктом. Причина скучная: компании приезжают быстрее, чем строятся башни. Свободных качественных площадей почти не осталось, ставки выросли на десятки процентов за год, а сделки по покупке офисных этажей бьют рекорды. Здесь — что именно происходит, по цифрам из отчётов консультантов, и что из этого следует для арендатора и для инвестора.
год назад — 7,7%; премиальные площади в I квартале 2026 — 0,7%
JLL, UAE Office Market Dynamics, II квартал 2026впервые с первого полугодия 2021-го квартал закрылся без роста
Savills, Dubai Office Market Report, II квартал 2026класс B прибавил больше — +31,5%: спрос перетекает в него из дефицитного A
JLL, UAE Office Market Dynamics, II квартал 2026вдвое больше, чем в 2024-м: +114% за год
Knight Frank, Dubai Office Market Review, II полугодие 2025, вышел в апреле 2026к 2030-му годовой ввод вырастет до 4,2 млн кв. футов
Savills, Dubai Office Market Report, II квартал 20263,4 млн из них в DIFC, 4,6 млн в Business Bay, 3,8 млн в Meydan City
Knight Frank, Dubai Office Market Review, II полугодие 2025, вышел в апреле 2026Дубайский офисный рынок пять лет двигался в одну сторону. В 2020 году вакансия была 20%, ставки падали, девелоперы сворачивали офисные проекты в пользу жилья. К середине 2026-го вакансия — 6,1% против 7,7% годом раньше, по премиальным площадям в начале года 0,7%; в DIFC, Downtown и One Central свободных блоков практически нет.
Дальше сработала простая арифметика. Ввод новых площадей падал пять лет подряд: 1,7 млн кв. футов в 2020-м, 500 тысяч в 2024-м, около 705 тысяч в 2025-м. Спрос при этом рос — Торговая палата Дубая записала за 2024 год рекордные 70 500 новых членов, плюс 4,6% к 2023-му. Когда предложение сжимается, а спрос растёт, ставка идёт вверх не на проценты, а в разы: в первом квартале 2025 года Savills зафиксировал рост во всех 22 субрынках, которые считает, в среднем на 45% за год.
В 2026 году рынок начал притормаживать. Ставки класса A за год прибавили 26,2% — вдвое меньше прошлогоднего темпа, — а класс B вырос сильнее класса A, на 31,5%: качественных площадей в ядре нет, и спрос перетекает в то, что осталось. Средняя ставка по рынку во втором квартале 2026 года осталась на 238 AED за кв. фут — первый квартал без роста с первого полугодия 2021-го. Это ещё не разворот, но это конец той фазы, когда ставку поднимали просто потому, что могли.
Ввод новых площадей, тыс. кв. футов. Bright Rich | CORFAC International, I квартал 2025
Структура спроса объясняет, почему дефицит держится именно в верхнем сегменте. Knight Frank разложил новые запросы первого полугодия 2025 года так: деловые услуги — 38%, технологии — 31%, недвижимость — 12%, банки и финансы — 10%. Это компании, которым нужен адрес, переговорная и вменяемое лобби, а не самая дешёвая площадь в городе. Во втором полугодии 2025-го расклад сместился к деньгам: банки и финансы заняли 32,5% новых запросов, технологии — 23,1%.
Доля в новых запросах на офисные площади. Knight Frank, Dubai Office Market Review, I полугодие 2025
Отдельный сюжет — DIFC. К концу первого полугодия 2026 года центр впервые перевалил за десять тысяч активных компаний: 10 018, из них 2 318 пришли за последние двенадцать месяцев — рост на 30% за год. Регулируемых финансовых компаний 1 134, плюс 16%; банков и компаний рынков капитала 327, управляющих капиталом 592. Свободных площадей в зоне при этом нет, и компании, которым присутствие в DIFC нужно по регуляторным причинам, оказались в очереди.
Девелоперы отреагировали, но с задержкой в несколько лет. На 2026–2030 годы в Дубае заявлено 24,2 млн кв. футов новых офисов при нынешнем фонде около 101 млн. Крупнейшие очереди — Business Bay (4,6 млн кв. футов до 2030 года), Meydan City (3,8 млн), DIFC (3,4 млн до 2030-го и 7,7 млн в горизонте до 2040-го) и JLT (2,6 млн). В DIFC строят преимущественно по модели build-to-rent: девелопер оставляет площади себе ради арендного потока. В Business Bay картина обратная — там значительный объём строят на продажу, и это прямой индикатор инвесторского спроса на офисные блоки.
Практический вывод для арендатора неприятный, для инвестора — наоборот. Значительная часть будущего предложения законтрактована ещё до ввода, а разрыв между качественными зданиями и старым фондом будет расширяться: компании продолжат уходить в новое, освобождая вторичку. Дефицит качественных площадей, по сходящимся оценкам консультантов, продержится примерно до 2027–2028 годов.
Одна оговорка про цифры. Общий объём рынка разные консультанты считают по-разному: Bright Rich называет 107,9 млн кв. футов, Knight Frank — около 122 млн. Расхождение не ошибка, а разная методика: кто-то учитывает только качественные арендопригодные площади, кто-то весь фонд вместе со свободными зонами. Поэтому под каждым графиком подписан свой источник, а складывать цифры из разных отчётов между собой не нужно.
Ставки по классам, что входит в цену помимо аренды, fitted против shell & core, сервисные офисы и защита арендатора по правилам RERA.
Открыть →Цены продажи, доходность против квартир, расчёт capex и выхода через пять лет, три посчитанных сценария и коммерческая ипотека.
Открыть →Двадцать два субрынка с ростом ставок за год: DIFC, Downtown, Business Bay, свободные зоны, старый Дубай и то, что растёт от низкой базы.
Открыть →Почему офисы стали главной темой рынка: DIFC и AHS Office Tower, Lumena Alta от Omniyat, меблированные офисы Rove HQ в Business Bay — и спор о том, будут ли офисы в Эмиратах востребованы дальше.
Все ролики →
58сБудут ли офисы в Эмиратах теперь востребованы
Офисная башня премиум-класса в Дубае: чем выделяются лучшие бизнес-здания города
Офисы в проекте Lumena от Omniyat: что предлагает девелопер люкса деловому Дубаю
Почему офисы стали самой обсуждаемой темой рынка недвижимости Дубая
Офисная недвижимость в финансовом центре Дубая: AHS Office Tower и рынок DIFC
Офисные небоскрёбы-рекордсмены Дубая: кто претендует на титул самой высокой башниПятьсот тысяч квадратных футов офисов в Dubai Hills сданы полностью, ставка около 350 дирхамов за фут. Застройщики начали строить офисы там, где живут люди, а не только в деловых кластерах. Разбираем логику и расчёт по проекту в JVC.
Ставки прибавили 21% в 2022 году, по 28% в 2023 и 2024-м — среднегодовой рост около 25,7%. Разбираем, почему экстраполировать этот темп в будущее нельзя и как такой прогноз проверять.
По данным JLL, свободных премиальных офисов в Дубае около 0,3%, в Абу-Даби — 0,1%. Во II квартале 2026 года аренда класса A в Дубае выросла на 26,2% за год, класса B — на 31,5%; заполняемость, по CBRE, 94% в Дубае и 96% в Абу-Даби. Что это значит для владельца и покупателя офиса.
DMCC запускает две офисные башни в Uptown Dubai — на 21 и 15 этажей, более 560 000 кв. футов офисов класса A и 82 000 кв. футов ритейла. Аренда откроется во втором полугодии 2026 года, сдача — I квартал 2028-го. Фонд района превысит 1 млн кв. футов. Что это даёт владельцам жилья рядом.
Три крупных офисных проекта у DIFC и в Business Bay: Immersive Tower за $300 млн (58 573 м² офисов, сдача в 2027), башня Aldar на 88 000 м² у метро Emirates Towers (IV квартал 2027) и офисный парк с театром на крупнейшем участке Business Bay. Что они меняют для рынка, где вакансия ниже 5%.
Типичная ошибка — купить офис, дождаться ключей и только тогда искать арендатора. К этому моменту выясняется, что парковки мало, нужен ремонт, а рынок не платит ожидаемую ставку. Разбираем, как строится арендная карта объекта.
В коммерческой недвижимости покупают не стены, а подписанный договор аренды. Разбираем понятие денежного потока, показатель Cap Rate и то, почему в коммерции горизонт планирования длиннее, чем в жилье.
Исследования офисного рынка Лондона дают около 0,7% премии к арендной ставке за каждый этаж вверх. При разнице в 23 этажа это примерно 16% к ставке — и с этой цифрой надо сравнивать скидку, которую предлагает застройщик.
За первое полугодие 2026 года продажи офисов на первичном рынке достигли 13,1 млрд дирхамов при 1668 сделках. Сегмент, которому годами почти не выделяли землю, впервые перетягивает спрос со вторичного рынка.
Пять лет предложение сжималось, а спрос рос: ввод падал с 1,7 миллиона кв. футов в 2020-м до 705 тысяч в 2025-м, а компаний становилось всё больше. Вакансия к середине 2026 года — 6,1% против 7,7% годом раньше, в премиальных башнях около нуля. Но перелом уже виден: в 2026-м вводят 1,9 миллиона кв. футов, и Savills впервые с 2021 года зафиксировал квартал без роста средней ставки.
Да, во freehold-зонах офис покупается в полную собственность так же, как квартира, с регистрацией в Земельном департаменте и сбором 4% от цены. Отдельная история — офисы в свободных зонах вроде DIFC или DMCC: там действуют собственные правила регистрации, и их нужно проверять до внесения депозита.
В разборах офисного сегмента за IV квартал 2025 года по офисам называют 10–12% годовых против 4–7% по жилью. Цифры не стоит принимать буквально: они посчитаны на конкретных проектах и держатся на допущении о ставке аренды через три года. Но направление верное — коммерция в Дубае сейчас платит больше жилья, потому что дефицит там острее.
Он уже начал заканчиваться. До 2030 года заявлено 24,2 миллиона кв. футов — годовой ввод вырастет с 1,9 миллиона в 2026-м до 4,2 миллиона к 2030-му. Средняя ставка по рынку во втором квартале 2026 года впервые за пять лет не выросла. При этом качественные площади в ядре по-прежнему разбирают до сдачи, поэтому дефицит именно класса A продержится дольше общего.
Это решение не про недвижимость, а про лицензию: тип компании определяет, где она вправе арендовать офис, и наоборот. Свободная зона даёт понятную процедуру и профильное окружение, материк — работу с локальным рынком без посредников. Сначала выбирается юрисдикция, потом помещение, а не наоборот.
Цифры приведены так, как их публикуют консультанты, и относятся к указанному периоду. Методики у отчётов разные, поэтому источник подписан под каждым графиком, а не общим списком в конце. Ставки аренды идут без НДС и эксплуатационных расходов, если рядом не сказано иное.
Напишите, что нужно: площадь, район, аренда или покупка, бюджет. Покажу, что реально есть на рынке сейчас, и честно скажу, где ставка уже выше разумного.
Самый быстрый способ — Telegram. Я отвечаю лично.
Написать в Telegram
