Офисы в Дубае

Что произошло с рынком

Дубайский офисный рынок последние пять лет двигался в одну сторону. В 2020 году вакансия была 20%, ставки падали, девелоперы сворачивали офисные проекты в пользу жилья. К началу 2025-го вакансия — около 5%, а в премиальных локациях 3–5%; в DIFC она фактически нулевая, заполняемость там дошла до 98%.

Дальше сработала простая арифметика. Ввод новых площадей падал пять лет подряд: 1,7 млн кв. футов в 2020-м, 500 тысяч в 2024-м, около 705 тысяч по прогнозу на 2025-й. Спрос при этом рос — Торговая палата Дубая записала за 2024 год рекордные 70 500 новых членов, плюс 4,6% к 2023-му. Когда предложение сжимается, а спрос растёт, ставка идёт вверх не на проценты, а в разы: за год ставки выросли во всех 22 отслеживаемых субрынках, в среднем на 45%.

Ввод новых площадей, тыс. кв. футов. Dubai Land Department, I квартал 2025

Кто занимает эти офисы

Структура спроса объясняет, почему дефицит держится именно в верхнем сегменте. Новые запросы первого полугодия 2025 года распределились так: деловые услуги — 38%, технологии — 31%, недвижимость — 12%, банки и финансы — 10%. Это компании, которым нужен адрес, переговорная и вменяемое лобби, а не самая дешёвая площадь в городе.

Доля в новых запросах на офисные площади. Dubai Land Department, I полугодие 2025

Отдельный сюжет — DIFC. За первое полугодие 2025 года центр зарегистрировал 1 081 новую компанию, это лучший результат с момента открытия в 2004-м, всего там теперь 7 700 активных бизнесов. Банков и компаний рынков капитала — 289, плюс 17% за год; управляющих капиталом — 440, плюс 18,9%. Свободных площадей в зоне при этом нет, и компании, которым присутствие в DIFC нужно по регуляторным причинам, оказались в очереди.

Что будет дальше

Девелоперы отреагировали, но с задержкой в несколько лет. До 2030 года в Дубае заявлено 15,8 млн кв. футов новых офисов — это доведёт общий фонд примерно до 138 млн кв. футов. Больше 7 млн из них приходится на DIFC, причём преимущественно по модели build-to-rent: девелопер строит и оставляет себе, чтобы получать арендный поток. В Business Bay картина обратная — там больше 1,3 млн кв. футов строят на продажу, и это прямой индикатор инвесторского спроса на офисные блоки.

Практический вывод для арендатора неприятный, для инвестора — наоборот. Значительная часть будущего предложения законтрактована ещё до ввода, а разрыв между качественными зданиями и старым фондом будет расширяться: компании продолжат уходить в новое, освобождая вторичку. Дефицит качественных площадей, судя по срокам ввода, продержится примерно до 2027–2028 годов.

Одна оговорка про цифры. Общий объём качественных арендопригодных площадей — около 108 млн кв. футов, и это не то же самое, что весь офисный фонд города вместе со свободными зонами: второе число заметно больше. Поэтому у каждой цифры в разделе подписан период, к которому она относится, и складывать значения из разных строк между собой не нужно.