UHNWI und die Migration der Millionäre nach Dubai

Dubai ist längst nicht mehr nur ein Markt für teure Immobilien – es ist zu einem der Orte geworden, an denen sich privates Kapital sammelt. Die folgenden Zahlen belegen das: wie viele Menschen weltweit mehr als 30 Mio. $ besitzen und wohin sie ziehen, wie sich das Ultra-Segment von bloß wohlhabenden Käufern unterscheidet, wie sich das Verhalten selbst in den letzten Jahren von Statusobjekten zu Quiet Luxury verschoben hat, wie viele Quadratfuß eine Million Dollar in verschiedenen Städten kauft und wie Dubais Markt oberhalb von 10 Mio. $ funktioniert – bis hin zu einzelnen Wiederverkäufen, die im Wert stiegen, und solchen, die fielen.

Die Zahlen für 2026 stammen aus offenen Berichten von Knight Frank (Wealth Report und Wealth Sizing Model), Henley & Partners, Altrata und Haute Jets; die Quelle steht jeweils über dem Abschnitt. Die Folien stammen aus meiner eigenen Käuferpräsentation, die Daten von 2023–2024 bündelt: Henley & Partners, New World Wealth, Capgemini, Knight Frank, Property Monitor, DXBinteract, UBS. Jeder Block nennt sein Jahr im Text – es sind Momentaufnahmen des Marktes zum Zeitpunkt der Analyse, keine aktuellen Kurse, und sie lassen sich nicht zu einer Reihe zusammenfügen: Manche zählen Millionäre ab 1 Mio. $, andere UHNWI ab 30 Mio. $.

• UHNWI 2026: wie viele es sind und wohin sie gehen
• Millionärsmigration: wer das Kapital aufnimmt und wer es verliert
• Wer HNWI und UHNWI tatsächlich sind
• Quiet Luxury: wie sich das Verhalten verändert hat und was heute gekauft wird
• Warum ausgerechnet Dubai
• Dubais Prime-Markt in Zahlen
• Wiederverkaufsfälle: was gestiegen ist und was nicht

UHNWI 2026: wie viele es sind und wohin sie gehen

Die jüngste Zählung ist der zwanzigste Knight Frank Wealth Report, erschienen 2026. Weltweit gibt es 713 626 Menschen mit mehr als 30 Mio. $. Das sind 32 % mehr als 2021: In fünf Jahren kamen 162 191 Personen hinzu, rund 89 neue UHNWI pro Tag. Die Vereinigten Staaten lieferten 41 % dieses Wachstums, ihr Anteil stieg von 33 % auf 35 %.

Das Segment wächst am schnellsten dort, wo es noch nicht groß ist. Der Anteil des Nahen Ostens an den UHNWI weltweit steigt von 2,4 % auf 3,1 % und bleibt bis 2031 auf diesem Niveau. Am schnellsten wachsen Indonesien, Saudi-Arabien, Indien, Polen und Vietnam; Indien liegt in absoluten Zahlen mit 19 877 Personen bereits auf Platz sechs weltweit, ein Plus von 63 % in fünf Jahren.

Dubai ist der Hauptprofiteur. Die Zahl der Millionäre in der Stadt wuchs in zehn Jahren um 102 %, und für die VAE werden 2026 weitere 9 800 Millionäre samt bis zu 63 Mrd. $ neuem Kapital prognostiziert. Die Preise für Prime-Wohnimmobilien in Dubai legten auf dem PIRI 100 Index um 25,1 % zu. 2026 zählt die Stadt erstmals zu den zwanzig reichsten der Welt – vor zehn Jahren war sie nicht einmal unter den ersten dreißig.

Die Gegenseite ist das Vereinigte Königreich. Der prognostizierte Abfluss für 2025 beträgt 16 500 Millionäre und 91,8 Mrd. $ gebündeltes Vermögen; zum ersten Mal in zehn Jahren der Beobachtung durch Henley & Partners führt das Land diese Liste an. Die Gründe werden klar benannt: das Ende des Tier 1 Investor Visa, die Non-Dom-Reform und die Erbschaftsteuer. Die VAE wiederum haben mit 85,3 einen der weltweit höchsten Wealth Mobility Competitiveness Scores.

Der Umzug zeigt sich auch in der Luft: London – Dubai gehört inzwischen zu den zehn meistgeflogenen Privatflugstrecken der Welt. 2025 gab es weltweit 3,88 Mio. Abflüge von Businessjets, 34 % über dem Niveau vor der Pandemie; die Aktivität im Ultra-Langstreckensegment stieg um 70 %, das Fractional Flying um 75,5 %.

Millionärsmigration: wer das Kapital aufnimmt und wer es verliert

Wohlhabende wechseln das Land häufiger denn je. Henley & Partners und New World Wealth schätzen, dass die VAE 2024 rund 6 700 Millionäre aufgenommen haben – doppelt so viele wie die Vereinigten Staaten, die mit 3 800 auf dieser Liste an zweiter Stelle stehen. Es folgen Singapur (+3 500), Kanada (+3 200), Australien (+2 500) und Italien (+2 200).

Am anderen Ende stehen China mit einem Abfluss von rund 15 200 Millionären und das Vereinigte Königreich mit 9 500. Genau dieser Abfluss erzeugt die Wohnungsnachfrage in den aufnehmenden Ländern: Wer umzieht, kauft keine „Kapitalanlage“, sondern den Ort, an dem die Familie leben wird.

Aufnehmende und verlierende Länder unterscheidet nicht die Steuer als solche. Die „Safe Haven 8“ – die VAE, Singapur, Australien, die Schweiz, Neuseeland, Malta, Monaco und Mauritius – verbinden andere Merkmale: 40 % oder mehr der Bevölkerung im Ausland geboren, ein Anstieg der Millionärszahl um 35 % oder mehr in zehn Jahren, der Status eines Hocheinkommenslandes nach der Klassifikation der Weltbank und eine niedrige Rate an Gewaltkriminalität.

Den Hintergrund bildet das Wachstum der Klasse selbst. Der World Wealth Report von Capgemini beziffert die Zahl der HNWI weltweit auf 8,6 Mio. im Jahr 2008 und 22,8 Mio. im Jahr 2023 – etwa das Zweieinhalbfache in fünfzehn Jahren. Mehr Millionäre bedeuten mehr Geschäfte an der Spitze des Marktes, und die Prime-Wohnimmobilien wachsen überall mit.

Wer HNWI und UHNWI tatsächlich sind

Ein HNWI – High Net Worth Individual – verfügt über 1 bis 5 Mio. $ an investierbarem Vermögen, ein Very-HNWI über 5 bis 30 Mio. $, ein Ultra-HNWI über mehr als 30 Mio. $. Weltweit gibt es rund 23 Mio. solcher Menschen, 0,28 % der Weltbevölkerung. Davon stehen 90 % auf der ersten Stufe, 9 % auf der zweiten und 1 % – etwa 220 000 Menschen – im Ultra-Segment.

Der Unterschied zwischen den Stufen liegt nicht in der Zahl der Nullen, sondern in der Struktur der Ausgaben. Der Journalist Ray Hutton beschreibt den durchschnittlichen UHNWI als Besitzer von acht Autos, drei bis fünf Häusern in verschiedenen Ländern, in den meisten Fällen einer Yacht und, bei 75 % von ihnen, eines Flugzeugs. Dieser Käufer entscheidet nicht zwischen einer Wohnung in Dubai und einer in London: Er nimmt beide, und die einzige Frage ist, wo das nächste Zuhause entsteht.

Immobilien selbst bleiben die Anlageklasse Nummer eins. Auf die Frage von Knight Frank, was sie mit einem unerwarteten Geldsegen täten, antworteten 29,8 % der wohlhabenden Befragten, sie würden Prime-Wohnimmobilien kaufen – vor einem Luxusauto (27,8 %), einem Flugzeug (15,1 %), Kunst (12,4 %) und einer Superyacht (8,9 %).

Quiet Luxury: wie sich das Verhalten verändert hat und was heute gekauft wird

Die wichtigste Verschiebung der letzten Jahre: Der Eigentümer lebt nicht mehr in einem einzigen Haus. Knight Frank stellt fest, dass 73 % der wohlhabenden Käufer mehrere Branded Residences besitzen und nur 27 % eine einzige; ein wachsender Anteil verbringt weniger als 90 Tage im Jahr in einer davon. Daher die Nachfrage nach vollständig betreuten, schlüsselfertigen Residenzen, in die man auf Knopfdruck einziehen kann, und das nahezu fehlende Interesse an allem, worum man sich persönlich kümmern muss.

Es funktioniert auch als Vertriebskanal: Altrata schätzt, dass jeder UHNW-Einzelne im Durchschnitt siebzig andere kennt. In diesem Segment wiegt eine Empfehlung schwerer als jede Werbung, und der Ruf eines Maklers ist ein Arbeitsinstrument und keine Redewendung.

Sie geben weiterhin viel aus, aber anders. An der Spitze der Prioritätenskala von Altrata stehen Autos, getragen von gelegentlichen sehr großen Käufen, danach Spitzenweine, Privatjets und Yachten. Zugleich fließen jährlich 45 Mrd. $ in Luxushotellerie und Kunst: eine Verschiebung vom Besitzen zum Erleben, wobei Kunst als Erlebnis und als langfristige Investition zugleich gilt.

Der Gegentrend, der sich bei Immobilien am deutlichsten zeigt, ist stiller Reichtum. Weniger Statusobjekte, mehr private Eigentumsstrukturen; privates Kapital fließt in Klimatechnologie, Gesundheit und Bildung. Das Projektmodell ändert sich damit: Bauträger betreiben das Ökosystem des Gebäudes zunehmend selbst, statt ihm eine externe Hotelmarke aufzusetzen.

In den Grundrissen zeigt sich das wörtlich, und unsere eigenen Abschlüsse bestätigen es. Die Technik verschwindet in den Oberflächen – integrierte Klima- und Lichtsteuerung statt Bedienfeldern an den Wänden. Die Küche teilt sich in zwei: eine Showküche für Gäste und eine verborgene Arbeitsküche. Die Wohnung erhält einen eigenen Spa-Bereich und ein schallgedämmtes Arbeitszimmer für Videocalls. Weiter vorn liegt das, was Bauträger bereits in Premiumprojekte einplanen: medizinische Zonen für Langlebigkeit, Robotergaragen und Bepflanzung mit eigenem Luftreinigungskreislauf.

Warum ausgerechnet Dubai

Das erste Argument ist der Preis pro Quadratfuß. Knight Frank errechnet, dass eine Million Dollar in Dubai etwa 980 sq ft Prime-Wohnfläche kauft. In Monaco sind es 172, in Hongkong 237, in Singapur 344, in London 355, in New York 366, in Miami 646. Unter den globalen Zentren bieten nur Madrid und Mumbai mehr Fläche für dieselbe Million.

Das zweite ist die Entwicklung. Eine Million Dollar, 2020 in Prime-Wohnimmobilien angelegt, wäre bis 2025 in Dubai zu 2,7 Mio. $ geworden, in Miami zu 1,9 Mio. $. Das beantwortet die Frage, warum ein Käufer, der zwischen zwei warmen Städten ohne Einkommensteuer wählt, immer häufiger die erste nimmt.

Das dritte ist die Sicherheit der Wette selbst. Im UBS Global Real Estate Bubble Index liegt Dubai nicht in der roten Überhitzungszone, in der Zürich, Tokio und Miami dauerhaft stehen. Das ist keine Wachstumsgarantie, aber ein echter Unterschied in der Art des Risikos: Der Markt wächst durch den Zufluss von Menschen und Geld, nicht durch billige Kredite.

Das vierte ist, was zur Quadratmeterzahl dazukommt. In einer Umfrage von Knight Frank nennen wohlhabende Käufer als Dubais wichtigste Vorteile eine hochwertige Infrastruktur (54 %), den Status als globales Reiseziel (52 %), die Auswahl an Anlageobjekten (44 %), das Fehlen der Einkommensteuer (41 %) und das Preis-Leistungs-Verhältnis (40 %).

Dubais Prime-Markt in Zahlen

Das Segment oberhalb von 10 Mio. $ ist explosionsartig gewachsen. Zwischen 2010 und 2020 verkaufte Dubai jährlich zwischen 5 und 31 solcher Häuser; 2021 waren es 93, 2022 224, 2023 431. 2023 gab es 56 Abschlüsse oberhalb von 25 Mio. $, 2020 keinen. Für das Gesamtjahr 2023 stand Dubai bei der Zahl der verkauften Häuser oberhalb von 10 Mio. $ weltweit an erster Stelle: 431 gegenüber 240 in London und 211 in New York.

Die Geografie dieser Nachfrage ist eng. Fast alles, was oberhalb von AED 2 400 pro sq ft verkauft wird, liegt in zwei Zentren: Palm Jumeirah mit Dubai Marina im Westen sowie dem Cluster Downtown – Business Bay – Jumeirah Bay in der Mitte. Außerhalb davon tauchen Objekte dieser Klasse nur vereinzelt auf.

Ebenso deutlich sind die Unterschiede innerhalb dieser Lagen. Im ersten Quartal 2024 entfielen 39 der Abschlüsse oberhalb von 10 Mio. $ auf Palm Jumeirah, 10 auf Palm Jebel Ali und 7 auf Business Bay. Nach Wert hielt Palm Jumeirah 36,3 % des Marktes (628 Mio. $), Jumeirah Bay Island 11,1 % (191 Mio. $) und Dubai Hills Estate 7 % (121 Mio. $).

Branded Residences sind eine eigene Geschichte. In der Umfrage von Knight Frank würden 69 % der wohlhabenden Befragten gern eine Branded Residence in Dubai kaufen; unter den globalen HNWI sind es 83 %, unter ostasiatischen Käufern 91 %. Zugleich sehen 56 % in einer Branded Residence ausschließlich ein Instrument des Kapitalzuwachses.

Wiederverkaufsfälle: was gestiegen ist und was nicht

Hier gehen der Kauf in ein teures Projekt und das Geldverdienen auseinander. Im Royal Atlantis wurden einzelne Einheiten mit +69 % bis +119,9 % weiterverkauft, in den Bulgari Residences mit bis zu +162 %, in Lana by Dorchester Collection mit bis zu +167 % und im One at Palm Jumeirah mit bis zu +169 %.

Doch die Spanne innerhalb eines einzelnen Projekts ist nicht kleiner als die Spanne zwischen den Projekten. In den Six Senses Residences legten Wohnungen mit Blick auf die Palme +39 % und +41 % zu, während gleich große Einheiten mit Blick auf die Straße +12 % und +15,9 % erzielten. Bei den Villen zeigt sich dasselbe: +49 % gegenüber +12 %. Die Schlussfolgerung ist einfach und für jeden, der nach Grundriss kauft, unwillkommen: Eine Einheit braucht eine Premium-Aussicht, um sich gut weiterverkaufen zu lassen.

Der zweite Faktor ist, ob die Lage fertiggestellt ist. Die Wiederverkäufe in den Mr. C Residences am Dubai Water Canal gingen in die andere Richtung: −15 % und −16 %. Das Projekt ist gut, aber das Umfeld ist nicht gebaut – The Rings by PMR, Melgrano, Sea Mirror, Peninsula by H&H und Canal Front Residences waren zum Zeitpunkt der Analyse allesamt unfertig. Ein Käufer im Spitzensegment bezahlt für die Umgebung, nicht für die Baugrube nebenan.

An der absoluten Spitze gehen die Zahlen in die Hunderte Millionen Dirham. 2024 war die teuerste Wohnung eine Einheit im Bayview at Marsa Dubai für AED 531 Mio., die teuerste Villa ein Haus auf Palm Jumeirah für AED 203 Mio.

Etwas an der Spitze des Marktes finden

Nennen Sie mir das Budget und den Zweck – zum Selbstbewohnen, zum Vermieten oder zur Kapitalanlage. Ich zeige Ihnen, was in diesen beiden Zentren derzeit verfügbar ist, einschließlich Off-Market-Objekten, und sage offen, wo ein Wiederverkauf schwierig wird.