UHNWI i migracja milionerów do Dubaju

Dubaj już dawno przestał być zwykłym rynkiem drogich nieruchomości — stał się jednym z miejsc, w których gromadzi się prywatny kapitał. Poniżej liczby, które to pokazują: ilu ludzi na świecie dysponuje majątkiem powyżej 30 mln USD i dokąd się przenoszą, czym segment ultra różni się od zwykłych zamożnych nabywców, jak w ostatnich latach zmieniło się samo zachowanie — od aktywów-trofeów do quiet luxury, ile stóp kwadratowych kupuje milion dolarów w różnych miastach oraz jak działa rynek dubajski powyżej 10 mln USD — aż po pojedyncze odsprzedaże, które zyskały na wartości, i te, które ją straciły.

Dane za 2026 rok pochodzą z otwartych raportów Knight Frank (Wealth Report i Wealth Sizing Model), Henley & Partners, Altrata i Haute Jets; źródło wskazano nad każdym panelem. Slajdy pochodzą z mojej własnej prezentacji dla nabywców, która zbiera dane z lat 2023–2024: Henley & Partners, New World Wealth, Capgemini, Knight Frank, Property Monitor, DXBinteract, UBS. Przy każdym bloku w tekście podany jest rok — to zdjęcia rynku z chwili analizy, a nie dzisiejsze notowania, i nie da się ich złożyć w jeden szereg: jedni liczą milionerów od 1 mln USD, inni UHNWI od 30 mln USD.

• UHNWI w 2026 roku: ilu ich jest i dokąd zmierzają
• Migracja milionerów: kto przyjmuje kapitał, a kto go traci
• Kim naprawdę są HNWI i UHNWI
• Quiet luxury: jak zmieniło się zachowanie i co kupuje się teraz
• Dlaczego właśnie Dubaj
• Rynek prime w Dubaju w liczbach
• Przypadki odsprzedaży: co zyskało, a co nie

UHNWI w 2026 roku: ilu ich jest i dokąd zmierzają

Najnowsze zestawienie to dwudziesty raport Knight Frank Wealth Report, opublikowany w 2026 roku. Na świecie jest 713 626 osób z majątkiem powyżej 30 mln USD. To o 32% więcej niż w 2021 roku: w ciągu pięciu lat przybyło 162 191 osób, czyli około 89 nowych UHNWI dziennie. Stany Zjednoczone dały 41% tego wzrostu, a ich udział wzrósł z 33% do 35%.

Segment rośnie najszybciej tam, gdzie wcześniej nie był duży. Udział Bliskiego Wschodu w światowej liczbie UHNWI rośnie z 2,4% do 3,1% i utrzymuje się na tym poziomie do 2031 roku. Najszybciej rosnące kraje to Indonezja, Arabia Saudyjska, Indie, Polska i Wietnam; Indie są już szóste na świecie pod względem liczby bezwzględnej — 19 877 osób, o 63% więcej w ciągu pięciu lat.

Głównym beneficjentem jest Dubaj. Liczba milionerów w mieście wzrosła w ciągu dziesięciu lat o 102%, a ZEA mają w 2026 roku zyskać kolejnych 9 800 z nich i do 63 mld USD nowego kapitału. Ceny mieszkań prime w Dubaju wzrosły o 25,1% według indeksu PIRI 100. W 2026 roku miasto po raz pierwszy weszło do dwudziestki najbogatszych na świecie — dekadę temu nie mieściło się w pierwszej trzydziestce.

Drugą stroną bilansu jest Wielka Brytania. Prognozowany odpływ za 2025 rok to 16 500 milionerów i 91,8 mld USD łącznego majątku; po raz pierwszy w dziesięcioletniej historii śledzenia przez Henley & Partners kraj ten otwiera tę listę. Przyczyny są podawane wprost: koniec wizy Tier 1 Investor Visa, reforma statusu non-dom i podatek spadkowy. ZEA mają tymczasem jeden z najwyższych na świecie wskaźników Wealth Mobility Competitiveness Score — 85,3.

Przeprowadzkę widać także w powietrzu: trasa Londyn — Dubaj należy dziś do dziesięciu najbardziej ruchliwych tras lotnictwa prywatnego na świecie. W 2025 roku odnotowano na świecie 3,88 mln odlotów odrzutowców biznesowych, o 34% więcej niż przed pandemią, aktywność w segmencie ultra-long-range wzrosła o 70%, a w lotach frakcyjnych o 75,5%.

Migracja milionerów: kto przyjmuje kapitał, a kto go traci

Zamożni ludzie zmieniają kraj częściej niż kiedykolwiek. Według szacunków Henley & Partners i New World Wealth ZEA przyjęły w 2024 roku około 6 700 milionerów — dwa razy więcej niż Stany Zjednoczone, drugie na tej liście z wynikiem 3 800. Dalej są Singapur (+3 500), Kanada (+3 200), Australia (+2 500) i Włochy (+2 200).

Na przeciwnym końcu są Chiny z odpływem około 15 200 milionerów oraz Wielka Brytania z 9 500. Właśnie ten odpływ tworzy popyt na mieszkania w krajach przyjmujących: kto się przeprowadza, nie kupuje „inwestycji”, lecz miejsce, w którym będzie mieszkać rodzina.

To, co odróżnia kraje przyjmujące od tracących, to nie sam podatek. „Safe Haven 8” — ZEA, Singapur, Australia, Szwajcaria, Nowa Zelandia, Malta, Monako i Mauritius — łączą inne cechy: co najmniej 40% mieszkańców urodzonych za granicą, wzrost liczby milionerów o co najmniej 35% w ciągu dekady, status kraju o wysokich dochodach w klasyfikacji Banku Światowego i niski poziom przestępczości z użyciem przemocy.

Tłem jest wzrost samej tej klasy. Według World Wealth Report firmy Capgemini liczba HNWI na świecie wynosiła 8,6 mln w 2008 roku i 22,8 mln w 2023 roku — mniej więcej dwuipółkrotnie więcej w piętnaście lat. Więcej milionerów oznacza więcej transakcji na szczycie rynku, a za nimi wszędzie rośnie rynek mieszkań prime.

Kim naprawdę są HNWI i UHNWI

HNWI — high net worth individual — to osoba z aktywami inwestycyjnymi od 1 do 5 mln USD; very-HNWI — od 5 do 30 mln USD; ultra-HNWI — powyżej 30 mln USD. Takich osób jest na świecie około 23 mln, czyli 0,28% populacji planety. Spośród nich 90% znajduje się na pierwszym szczeblu, 9% na drugim, a 1% — około 220 000 osób — w segmencie ultra.

Różnica między szczeblami nie polega na liczbie zer, lecz na strukturze wydatków. Dziennikarz Ray Hutton opisuje przeciętnego UHNWI jako właściciela ośmiu samochodów, od trzech do pięciu domów w różnych krajach, w większości przypadków jachtu, a w 75% przypadków także samolotu. Taki nabywca nie wybiera między mieszkaniem w Dubaju a w Londynie: bierze oba, a pytanie brzmi tylko, gdzie stanie następny dom.

Same nieruchomości pozostają aktywem numer jeden. Zapytani przez Knight Frank, co zrobiliby z nieoczekiwanym zastrzykiem gotówki, 29,8% zamożnych respondentów odpowiedziało, że kupiliby mieszkanie prime — przed luksusowym samochodem (27,8%), samolotem (15,1%), sztuką (12,4%) i superjachtem (8,9%).

Quiet luxury: jak zmieniło się zachowanie i co kupuje się teraz

Główna zmiana ostatnich lat polega na tym, że właściciel nie mieszka już w jednym domu. Knight Frank ustalił, że 73% zamożnych nabywców posiada kilka rezydencji z marką, a tylko 27% jedną; rosnąca grupa spędza w każdej z nich mniej niż 90 dni w roku. Stąd popyt na w pełni zarządzane rezydencje pod klucz, do których wchodzi się za naciśnięciem przycisku, i niemal zerowe zainteresowanie czymkolwiek, o co trzeba dbać osobiście.

Działa to także jako kanał sprzedaży: według Altrata każdy UHNW zna przeciętnie siedemdziesiąt innych takich osób. W tym segmencie rekomendacja waży więcej niż jakakolwiek reklama, a reputacja brokera jest narzędziem pracy, a nie figurą retoryczną.

Nadal wydają dużo, ale inaczej. Na skali priorytetów Altrata pierwsze miejsce zajmują samochody, dzięki sporadycznym bardzo dużym zakupom, następnie wytworne wina, prywatne odrzutowce i jachty. Jednocześnie 45 mld USD rocznie trafia do luksusowej gastronomii i hotelarstwa oraz sztuki: to przesunięcie od posiadania do doświadczania, w którym sztuka jest zarazem przeżyciem i długoterminową inwestycją.

Przeciwtrend najlepiej widoczny na rynku nieruchomości to quiet wealth. Mniej aktywów-trofeów, więcej prywatnych struktur własnościowych; prywatny kapitał płynie w technologie klimatyczne, zdrowie i edukację. Zmienia się wraz z tym model projektów: deweloperzy coraz częściej sami prowadzą ekosystem budynku, zamiast nakładać na niego zewnętrzną markę hotelową.

W rzutach mieszkań widać to dosłownie, a nasze własne transakcje pokazują to samo. Technika znika w powierzchniach — zintegrowana klimatyzacja i oświetlenie zamiast paneli sterowania na ścianach. Kuchnia dzieli się na dwie: kuchnię pokazową dla gości i ukrytą roboczą. Apartament zyskuje własną strefę spa i wyciszony gabinet do rozmów wideo. Dalej jest to, co deweloperzy już projektują w projektach premium: strefy medyczne dla długowieczności, robotyczne galerie parkingowe i nasadzenia z własnym obiegiem oczyszczania powietrza.

Dlaczego właśnie Dubaj

Pierwszy argument to cena stopy kwadratowej. Knight Frank wylicza, że milion dolarów kupuje w Dubaju około 980 sq ft mieszkania prime. W Monako kupuje 172, w Hongkongu 237, w Singapurze 344, w Londynie 355, w Nowym Jorku 366, w Miami 646. Spośród światowych centrów tylko Madryt i Mumbaj dają więcej przestrzeni za ten sam milion.

Drugi to trajektoria. Milion dolarów ulokowany w 2020 roku w mieszkaniu prime stałby się do 2025 roku 2,7 mln USD w Dubaju i 1,9 mln USD w Miami. To odpowiedź na pytanie, dlaczego nabywca wybierający między dwoma ciepłymi miastami bez podatku coraz częściej wybiera pierwsze.

Trzeci to bezpieczeństwo samego zakładu. W UBS Global Real Estate Bubble Index Dubaj nie trafia do czerwonej strefy przegrzania, którą konsekwentnie zajmują Zurych, Tokio i Miami. To nie gwarancja wzrostu, lecz realna różnica w charakterze ryzyka: rynek rośnie dzięki napływowi ludzi i pieniędzy, a nie taniemu kredytowi.

Czwarty to to, co przychodzi razem z metrażem. W badaniu Knight Frank zamożni nabywcy wskazują jako główne zalety Dubaju jakość infrastruktury (54%), status światowego celu turystycznego (52%), wybór aktywów inwestycyjnych (44%), brak podatku dochodowego (41%) i stosunek jakości do ceny (40%).

Rynek prime w Dubaju w liczbach

Segment powyżej 10 mln USD rósł lawinowo. W latach 2010–2020 Dubaj sprzedawał od 5 do 31 takich domów rocznie; w 2021 roku było ich 93, w 2022 224, w 2023 431. W 2023 roku zawarto 56 transakcji powyżej 25 mln USD, wobec zera w 2020 roku. W całym 2023 roku Dubaj był pierwszy na świecie pod względem liczby sprzedanych domów powyżej 10 mln USD: 431 wobec 240 w Londynie i 211 w Nowym Jorku.

Geografia tego popytu jest wąska. Prawie wszystko, co sprzedaje się powyżej AED 2 400 za sq ft, leży w dwóch centrach: Palm Jumeirah z Dubai Marina na zachodzie oraz klaster Downtown — Business Bay — Jumeirah Bay w środku. Poza nimi aktywa na tym poziomie pojawiają się pojedynczo.

Różnice wewnątrz tych lokalizacji są równie widoczne. W pierwszym kwartale 2024 roku 39 transakcji powyżej 10 mln USD zawarto na Palm Jumeirah, 10 na Palm Jebel Ali i 7 w Business Bay. Pod względem wartości Palm Jumeirah zajęła 36,3% rynku (628 mln USD), Jumeirah Bay Island 11,1% (191 mln USD), a Dubai Hills Estate 7% (121 mln USD).

Rezydencje z marką to osobna historia. W badaniu Knight Frank 69% zamożnych respondentów chciałoby kupić rezydencję z marką w Dubaju; wśród globalnych HNWI jest to 83%, a wśród nabywców z Azji Wschodniej 91%. Jednocześnie 56% widzi w rezydencji z marką wyłącznie narzędzie wzrostu kapitału.

Przypadki odsprzedaży: co zyskało, a co nie

Tu zakup w drogim projekcie rozchodzi się z zarabianiem pieniędzy. W Royal Atlantis poszczególne apartamenty sprzedawano ponownie z wynikiem od +69% do +119,9%, w Bulgari Residences do +162%, w Lana by Dorchester Collection do +167%, a w One at Palm Jumeirah do +169%.

Ale rozrzut wewnątrz jednego projektu nie jest mniejszy niż między projektami. W Six Senses Residences apartamenty z widokiem na Palmę zyskały +39% i +41%, podczas gdy lokale dokładnie tej samej wielkości z widokiem na drogę zyskały +12% i +15,9%. Wille opowiadają tę samą historię: +49% wobec +12%. Wniosek jest prosty i niewygodny dla kupujących z planu: lokal potrzebuje premium widoku, żeby dobrze się odsprzedać.

Drugi czynnik to to, czy lokalizacja jest ukończona. Odsprzedaże w Mr. C Residences na Dubai Water Canal poszły w przeciwnym kierunku: −15% i −16%. Projekt jest dobry, ale otoczenie nie zostało zbudowane — The Rings by PMR, Melgrano, Sea Mirror, Peninsula by H&H i Canal Front Residences były w chwili analizy nieukończone. Nabywca z najwyższej półki płaci za otoczenie, a nie za wykop obok.

Na samym szczycie liczby sięgają setek milionów dirhamów. W 2024 roku najdroższym apartamentem był lokal w Bayview w Marsa Dubai za AED 531 mln, a najdroższą willą dom na Palm Jumeirah za AED 203 mln.

Znajdź coś na szczycie rynku

Proszę podać budżet i cel — zamieszkanie, wynajem lub lokata kapitału. Pokażę, co jest dostępne w tych dwóch centrach w tej chwili, także poza rynkiem oficjalnym, i powiem wprost, gdzie odsprzedaż będzie trudna.