Les UHNWI et la migration des millionnaires vers Dubaï

Dubaï a cessé depuis un moment d'être simplement un marché de l'immobilier cher : c'est devenu l'un des lieux où se concentre le capital privé. Voici les chiffres qui le montrent : combien de personnes dans le monde détiennent plus de $30m et où elles s'installent, en quoi le segment ultra se distingue des acheteurs simplement aisés, comment les comportements eux-mêmes ont évolué ces dernières années, des actifs-trophées vers le quiet luxury, combien de pieds carrés un million de dollars permet d'acheter dans différentes villes, et comment fonctionne le marché dubaïote au-delà de $10m — jusqu'à des reventes précises, certaines à la hausse, d'autres à la baisse.

Les chiffres de 2026 proviennent de rapports publics de Knight Frank (Wealth Report et Wealth Sizing Model), Henley & Partners, Altrata et Haute Jets ; la source est indiquée au-dessus de chaque panneau. Les diapositives sont tirées de ma propre présentation destinée aux acheteurs, qui rassemble des données de 2023–2024 : Henley & Partners, New World Wealth, Capgemini, Knight Frank, Property Monitor, DXBinteract, UBS. Chaque bloc indique son année dans le texte : ce sont des instantanés du marché au moment de l'analyse, et non des cotations actuelles, et ils ne peuvent pas être mis bout à bout en une seule série : certains comptent les millionnaires à partir de $1m, d'autres les UHNWI à partir de $30m.

• Les UHNWI en 2026 : combien ils sont et où ils vont
• Migration des millionnaires : qui reçoit le capital et qui le perd
• Qui sont vraiment les HNWI et les UHNWI
• Quiet luxury : comment les comportements ont changé et ce que l'on achète aujourd'hui
• Pourquoi Dubaï en particulier
• Le marché haut de gamme de Dubaï en chiffres
• Cas de reventes : ce qui a progressé et ce qui n'a pas progressé

Les UHNWI en 2026 : combien ils sont et où ils vont

Le décompte le plus récent est le vingtième Wealth Report de Knight Frank, publié en 2026. Le monde compte 713 626 personnes détenant plus de $30m. C'est 32 % de plus qu'en 2021 : 162 191 personnes se sont ajoutées en cinq ans, soit environ 89 nouveaux UHNWI par jour. Les États-Unis ont produit 41 % de cette croissance, et leur part est passée de 33 % à 35 %.

Le segment croît le plus vite là où il n'est pas déjà important. La part du Moyen-Orient dans les UHNWI mondiaux passe de 2,4 % à 3,1 % et se maintient à ce niveau jusqu'en 2031. Les pays à la croissance la plus rapide sont l'Indonésie, l'Arabie saoudite, l'Inde, la Pologne et le Vietnam ; l'Inde est déjà sixième au monde en valeur absolue avec 19 877 personnes, en hausse de 63 % en cinq ans.

Dubaï en est le principal bénéficiaire. Le nombre de millionnaires dans la ville a augmenté de 102 % en dix ans, et les Émirats arabes unis devraient en gagner encore 9 800 en 2026, avec jusqu'à $63bn de capitaux nouveaux. Les prix de l'immobilier résidentiel haut de gamme à Dubaï ont progressé de 25,1 % sur l'indice PIRI 100. En 2026, la ville est entrée pour la première fois parmi les vingt plus riches du monde — il y a dix ans, elle ne figurait pas dans les trente premières.

L'autre côté du bilan, c'est le Royaume-Uni. La prévision de départs pour 2025 est de 16 500 millionnaires et de $91.8bn de patrimoine cumulé ; pour la première fois en dix ans de suivi par Henley & Partners, le pays arrive en tête de cette liste. Les raisons sont énoncées sans détour : la fin du Tier 1 Investor Visa, la réforme du régime non-dom et les droits de succession. Les Émirats, eux, affichent l'un des Wealth Mobility Competitiveness Scores les plus élevés au monde, à 85,3.

Ce déménagement se voit aussi dans les airs : Londres — Dubaï compte désormais parmi les dix liaisons d'aviation privée les plus fréquentées au monde. En 2025, on a dénombré 3,88m de départs de jets d'affaires dans le monde, 34 % au-dessus du niveau d'avant la pandémie ; l'activité des appareils à très long rayon d'action a progressé de 70 %, et le vol en multipropriété de 75,5 %.

Migration des millionnaires : qui reçoit le capital et qui le perd

Les personnes fortunées changent de pays plus souvent que jamais. Henley & Partners et New World Wealth estiment que les Émirats ont accueilli environ 6 700 millionnaires en 2024 — deux fois plus que les États-Unis, deuxièmes de ce classement avec 3 800. Viennent ensuite Singapour (+3 500), le Canada (+3 200), l'Australie (+2 500) et l'Italie (+2 200).

À l'autre bout se trouvent la Chine, avec un départ d'environ 15 200 millionnaires, et le Royaume-Uni avec 9 500. Ces départs sont précisément ce qui crée la demande de logements dans les juridictions d'accueil : celui qui déménage n'achète pas un « investissement », mais l'endroit où vivra sa famille.

Ce qui sépare les pays d'accueil des pays perdants, ce n'est pas la fiscalité en tant que telle. Les « Safe Haven 8 » — les Émirats, Singapour, l'Australie, la Suisse, la Nouvelle-Zélande, Malte, Monaco et Maurice — partagent d'autres traits : 40 % ou plus de la population née à l'étranger, un nombre de millionnaires en hausse de 35 % ou plus sur une décennie, le statut de pays à revenu élevé dans la classification de la Banque mondiale et un faible taux de criminalité violente.

Toile de fond : la croissance de la classe elle-même. Le World Wealth Report de Capgemini chiffre les HNWI dans le monde à 8,6m en 2008 et à 22,8m en 2023 — environ deux fois et demie plus en quinze ans. Plus de millionnaires, c'est plus de transactions au sommet du marché, et l'immobilier haut de gamme suit partout derrière eux.

Qui sont vraiment les HNWI et les UHNWI

Un HNWI — high net worth individual — détient entre $1m et $5m d'actifs investissables ; un very-HNWI entre $5m et $30m ; un ultra-HNWI plus de $30m. Le monde compte environ 23m de ces personnes, soit 0,28 % de la population de la planète. Parmi elles, 90 % se situent sur le premier échelon, 9 % sur le deuxième, et 1 % — quelque 220 000 personnes — dans le segment ultra.

La différence entre les échelons ne tient pas au nombre de zéros, mais à la structure des dépenses. Le journaliste Ray Hutton décrit l'UHNWI moyen comme possédant huit voitures, trois à cinq résidences dans différents pays, dans la plupart des cas un yacht et, pour 75 % d'entre eux, un avion. Cet acheteur ne choisit pas entre un appartement à Dubaï et un autre à Londres : il prend les deux, et la seule question est de savoir où ira la prochaine résidence.

L'immobilier lui-même reste l'actif numéro un. Interrogés par Knight Frank sur ce qu'ils feraient d'un gain inattendu, 29,8 % des personnes fortunées ont répondu qu'elles achèteraient un bien résidentiel haut de gamme — devant une voiture de luxe (27,8 %), un avion (15,1 %), de l'art (12,4 %) et un superyacht (8,9 %).

Quiet luxury : comment les comportements ont changé et ce que l'on achète aujourd'hui

Le changement principal de ces dernières années est que le propriétaire ne vit plus dans une seule maison. Knight Frank constate que 73 % des acheteurs fortunés possèdent plusieurs branded residences et seulement 27 % une seule ; une part croissante passe moins de 90 jours par an dans chacune d'elles. D'où la demande pour des résidences clés en main entièrement gérées, prêtes à habiter d'une simple pression sur un bouton, et l'intérêt quasi nul pour tout ce dont il faut s'occuper personnellement.

Cela fonctionne aussi comme un canal de vente : Altrata estime que chaque individu UHNW connaît en moyenne soixante-dix autres personnes de ce niveau. Dans ce segment, une recommandation pèse plus que n'importe quelle publicité, et la réputation d'un courtier est un outil de travail, non une figure de style.

Ils dépensent toujours beaucoup, mais autrement. L'échelle de priorités d'Altrata est dominée par les voitures, portées par quelques très gros achats ponctuels, suivies des grands vins, des jets privés et des yachts. Dans le même temps, $45bn par an vont à l'hôtellerie de luxe et à l'art : un glissement de la possession vers l'expérience, où l'art compte à la fois comme expérience et comme investissement à long terme.

La contre-tendance la plus visible dans l'immobilier est la richesse discrète. Moins d'actifs-trophées, davantage de structures de détention privées ; le capital privé se tourne vers les technologies climatiques, la santé et l'éducation. Le modèle de projet évolue avec elle : les promoteurs gèrent de plus en plus eux-mêmes l'écosystème de l'immeuble, au lieu d'y apposer une marque hôtelière extérieure.

Dans les plans, c'est littéral, et nos propres transactions le confirment. La technique disparaît dans les surfaces — climatisation et éclairage intégrés plutôt que des panneaux de commande aux murs. La cuisine se dédouble : une cuisine de réception pour les invités et une cuisine de travail cachée. L'appartement gagne son propre espace spa et un bureau insonorisé pour les appels vidéo. Plus loin, on trouve ce que les promoteurs intègrent déjà dans les projets premium : des zones médicales pour la longévité, des galeries de stationnement robotisées et des plantations dotées de leur propre boucle de purification de l'air.

Pourquoi Dubaï en particulier

Le premier argument est le prix du pied carré. Knight Frank calcule qu'un million de dollars permet d'acheter environ 980 sq ft de bien haut de gamme à Dubaï. À Monaco, on en obtient 172, à Hong Kong 237, à Singapour 344, à Londres 355, à New York 366, à Miami 646. Parmi les centres mondiaux, seuls Madrid et Mumbai offrent plus d'espace pour le même million.

Le deuxième est la trajectoire. Un million de dollars placé dans l'immobilier haut de gamme en 2020 serait devenu $2.7m à Dubaï en 2025 et $1.9m à Miami. C'est la réponse à la question de savoir pourquoi un acheteur hésitant entre deux villes chaudes et sans impôt choisit de plus en plus souvent la première.

Le troisième est la sûreté du pari lui-même. Dans l'UBS Global Real Estate Bubble Index, Dubaï ne figure pas dans la zone rouge de surchauffe qu'occupent systématiquement Zurich, Tokyo et Miami. Ce n'est pas une garantie de croissance, mais une vraie différence dans la nature du risque : le marché progresse grâce à un afflux de personnes et de capitaux, et non grâce au crédit bon marché.

Le quatrième est ce qui accompagne les mètres carrés. Dans une enquête de Knight Frank, les acheteurs fortunés citent comme principaux atouts de Dubaï la qualité des infrastructures (54 %), son statut de destination touristique mondiale (52 %), le choix d'actifs d'investissement (44 %), l'absence d'impôt sur le revenu (41 %) et le rapport qualité-prix (40 %).

Le marché haut de gamme de Dubaï en chiffres

Le segment au-delà de $10m a connu une croissance explosive. Entre 2010 et 2020, Dubaï vendait entre 5 et 31 biens de ce type par an ; en 2021, 93, en 2022 224, en 2023 431. On a compté 56 transactions au-dessus de $25m en 2023, contre aucune en 2020. Sur l'ensemble de 2023, Dubaï est arrivée première au monde par le nombre de biens vendus au-dessus de $10m : 431 contre 240 à Londres et 211 à New York.

La géographie de cette demande est étroite. Presque tout ce qui se vend au-dessus de AED 2 400 par sq ft se trouve dans deux centres : Palm Jumeirah avec Dubai Marina à l'ouest, et le pôle Downtown — Business Bay — Jumeirah Bay au milieu. En dehors, les actifs de ce niveau apparaissent un par un.

Les écarts au sein de ces emplacements sont tout aussi visibles. Au premier trimestre 2024, 39 des transactions au-dessus de $10m se sont faites à Palm Jumeirah, 10 à Palm Jebel Ali et 7 à Business Bay. En valeur, Palm Jumeirah a pris 36,3 % du marché ($628m), Jumeirah Bay Island 11,1 % ($191m) et Dubai Hills Estate 7 % ($121m).

Les branded residences sont une histoire à part. Dans l'enquête de Knight Frank, 69 % des personnes fortunées interrogées aimeraient acheter une branded residence à Dubaï ; chez les HNWI mondiaux, ce chiffre est de 83 %, et chez les acheteurs d'Asie de l'Est de 91 %. Dans le même temps, 56 % voient une branded residence uniquement comme un instrument de croissance du capital.

Cas de reventes : ce qui a progressé et ce qui n'a pas progressé

C'est ici que l'achat dans un projet coûteux se dissocie du fait de gagner de l'argent. À Royal Atlantis, certains appartements ont été revendus avec une plus-value comprise entre +69 % et +119,9 %, à Bulgari Residences jusqu'à +162 %, à Lana by Dorchester Collection jusqu'à +167 %, et à One at Palm Jumeirah jusqu'à +169 %.

Mais l'écart au sein d'un même projet n'est pas moindre que l'écart entre projets. À Six Senses Residences, les appartements orientés vers la Palm ont gagné +39 % et +41 %, tandis que des unités de taille strictement identique donnant sur la route ont gagné +12 % et +15,9 %. Les villas racontent la même histoire : +49 % contre +12 %. La conclusion est simple et peu agréable pour qui achète sur plan : un bien a besoin d'une vue premium pour bien se revendre.

Le second facteur est l'achèvement de l'environnement. Les reventes à Mr. C Residences sur le Dubai Water Canal sont allées dans l'autre sens : −15 % et −16 %. Le projet est bon, mais ce qui l'entoure n'est pas construit — The Rings by PMR, Melgrano, Sea Mirror, Peninsula by H&H et Canal Front Residences étaient tous inachevés au moment de l'analyse. Un acheteur haut de gamme paie pour l'environnement, pas pour l'excavation d'à côté.

Tout en haut, les chiffres atteignent des centaines de millions de dirhams. En 2024, l'appartement le plus cher était une unité de Bayview à Marsa Dubai à AED 531m, et la villa la plus chère une maison de Palm Jumeirah à AED 203m.

Trouver un bien au sommet du marché

Indiquez-moi le budget et l'objectif — y vivre, louer ou conserver du capital. Je vous montrerai ce qui est disponible dans ces deux centres en ce moment, y compris hors marché, et je vous dirai franchement où une revente sera difficile.