UHNWI e la migrazione dei milionari a Dubai

Da tempo Dubai non è più semplicemente un mercato di immobili costosi: è diventata uno dei luoghi in cui si concentra il capitale privato. Di seguito i numeri che lo mostrano: quante persone al mondo detengono più di 30 milioni di dollari e dove si trasferiscono, in che cosa il segmento ultra si distingue dagli acquirenti semplicemente facoltosi, come negli ultimi anni sia cambiato il comportamento stesso, dagli asset trofeo al quiet luxury, quanti piedi quadrati compra un milione di dollari in città diverse e come funziona il mercato di Dubai sopra i 10 milioni di dollari, fino alle singole rivendite, alcune in rialzo e altre in ribasso.

I dati del 2026 provengono da rapporti pubblici di Knight Frank (Wealth Report e Wealth Sizing Model), Henley & Partners, Altrata e Haute Jets; la fonte è indicata sopra ogni riquadro. Le slide sono tratte dalla mia presentazione per gli acquirenti, che raccoglie dati 2023–2024: Henley & Partners, New World Wealth, Capgemini, Knight Frank, Property Monitor, DXBinteract, UBS. Per ogni blocco il testo indica l'anno: sono istantanee del mercato al momento dell'analisi, non quotazioni attuali, e non possono essere unite in un'unica serie, perché alcune contano i milionari da 1 milione di dollari, altre gli UHNWI da 30 milioni.

• UHNWI nel 2026: quanti sono e dove vanno
• Migrazione dei milionari: chi riceve il capitale e chi lo perde
• Chi sono davvero gli HNWI e gli UHNWI
• Quiet luxury: come è cambiato il comportamento e che cosa si compra oggi
• Perché proprio Dubai
• Il mercato prime di Dubai in cifre
• Casi di rivendita: che cosa è cresciuto e che cosa no

UHNWI nel 2026: quanti sono e dove vanno

Il conteggio più recente è il ventesimo Knight Frank Wealth Report, pubblicato nel 2026. Nel mondo ci sono 713 626 persone con più di 30 milioni di dollari. Sono il 32 % in più rispetto al 2021: in cinque anni se ne sono aggiunte 162 191, circa 89 nuovi UHNWI al giorno. Gli Stati Uniti hanno generato il 41 % di questa crescita e la loro quota è salita dal 33 % al 35 %.

Il segmento cresce più in fretta dove non è già grande. La quota del Medio Oriente sugli UHNWI mondiali sale dal 2,4 % al 3,1 % e resta a quel livello fino al 2031. I Paesi in più rapida crescita sono Indonesia, Arabia Saudita, India, Polonia e Vietnam; l'India è già sesta al mondo in termini assoluti con 19 877 persone, il 63 % in più in cinque anni.

Dubai è la principale beneficiaria. Il numero di milionari in città è cresciuto del 102 % in dieci anni e per gli Emirati Arabi Uniti si prevede nel 2026 un ulteriore afflusso di 9 800 milionari, insieme a un massimo di 63 miliardi di dollari di nuovo capitale. I prezzi residenziali prime a Dubai sono saliti del 25,1 % secondo l'indice PIRI 100. Nel 2026 la città è entrata per la prima volta tra le venti più ricche del mondo: un decennio fa non rientrava nemmeno nelle prime trenta.

Sul lato opposto del bilancio c'è il Regno Unito. Per il 2025 il deflusso previsto è di 16 500 milionari e di 91,8 miliardi di dollari di patrimonio complessivo; per la prima volta in dieci anni di monitoraggio di Henley & Partners il Paese guida questa classifica. Le ragioni sono dichiarate apertamente: la fine del Tier 1 Investor Visa, la riforma dello status non-dom e l'imposta di successione. Gli Emirati, intanto, hanno uno dei più alti Wealth Mobility Competitiveness Score al mondo, pari a 85,3.

Il trasferimento si vede anche nei cieli: la tratta Londra — Dubai è oggi tra le dieci rotte di aviazione privata più trafficate al mondo. Nel 2025 i decolli mondiali di jet privati sono stati 3,88 milioni, il 34 % in più rispetto al periodo pre-pandemia; l'attività degli aerei a lunghissimo raggio è cresciuta del 70 % e quella in multiproprietà del 75,5 %.

Migrazione dei milionari: chi riceve il capitale e chi lo perde

I ricchi cambiano Paese più spesso che mai. Henley & Partners e New World Wealth stimano che nel 2024 gli Emirati abbiano accolto circa 6 700 milionari, il doppio degli Stati Uniti, secondi in classifica con 3 800. Seguono Singapore (+3 500), Canada (+3 200), Australia (+2 500) e Italia (+2 200).

All'estremo opposto ci sono la Cina, con un deflusso di circa 15 200 milionari, e il Regno Unito con 9 500. Proprio questo deflusso crea la domanda abitativa nelle giurisdizioni di arrivo: chi si trasferisce non compra un "investimento", ma il luogo in cui vivrà la famiglia.

Ciò che distingue i Paesi che attraggono da quelli che perdono non è la tassazione in sé. Gli "Safe Haven 8" — Emirati Arabi Uniti, Singapore, Australia, Svizzera, Nuova Zelanda, Malta, Monaco e Mauritius — condividono altri tratti: almeno il 40 % della popolazione nato all'estero, una crescita del numero di milionari di almeno il 35 % in un decennio, lo status di Paese ad alto reddito nella classificazione della Banca Mondiale e un basso tasso di criminalità violenta.

Lo sfondo è la crescita della classe stessa. Il World Wealth Report di Capgemini stima gli HNWI nel mondo in 8,6 milioni nel 2008 e in 22,8 milioni nel 2023, circa due volte e mezzo in quindici anni. Più milionari significano più operazioni al vertice del mercato, e dietro di loro cresce l'immobiliare prime ovunque.

Chi sono davvero gli HNWI e gli UHNWI

Un HNWI — high net worth individual — possiede tra 1 e 5 milioni di dollari di asset investibili; un very-HNWI tra 5 e 30 milioni; un ultra-HNWI più di 30 milioni. Nel mondo sono circa 23 milioni di persone, lo 0,28 % della popolazione del pianeta. Di queste il 90 % si trova al primo gradino, il 9 % al secondo e l'1 %, circa 220 000 persone, nel segmento ultra.

La differenza tra i gradini non sta nel numero degli zeri, ma nella struttura della spesa. Il giornalista Ray Hutton descrive l'UHNWI medio come proprietario di otto auto, di tre-cinque case in Paesi diversi, in genere di uno yacht e, nel 75 % dei casi, di un aereo. Un acquirente simile non sceglie tra un appartamento a Dubai e uno a Londra: li prende entrambi, e si chiede soltanto dove andrà la prossima casa.

L'immobiliare resta l'asset numero uno. Alla domanda di Knight Frank su che cosa farebbero con una somma inattesa, il 29,8 % degli intervistati facoltosi ha risposto che comprerebbe una casa prime, davanti a un'auto di lusso (27,8 %), a un aereo (15,1 %), all'arte (12,4 %) e a un superyacht (8,9 %).

Quiet luxury: come è cambiato il comportamento e che cosa si compra oggi

Il cambiamento principale degli ultimi anni è che il proprietario non vive più in una sola casa. Knight Frank rileva che il 73 % degli acquirenti facoltosi possiede più residenze di marca e solo il 27 % una sola; una quota crescente trascorre meno di 90 giorni all'anno in ciascuna. Da qui la domanda di residenze chiavi in mano con gestione completa, pronte a ricevere al tocco di un pulsante, e l'interesse quasi nullo per tutto ciò che richiede cure personali.

Funziona anche come canale di vendita: Altrata stima che ogni individuo UHNW conosca in media altri settanta. In questo segmento una raccomandazione vale più di qualsiasi pubblicità e la reputazione di un broker è uno strumento di lavoro, non una figura retorica.

Continuano a spendere molto, ma in modo diverso. La scala di priorità di Altrata è guidata dalle auto, trainate da rari acquisti molto grandi, seguite da vini pregiati, jet privati e yacht. Allo stesso tempo 45 miliardi di dollari l'anno vanno nell'ospitalità di lusso e nell'arte: uno spostamento dal possedere al vivere esperienze, dove l'arte conta sia come esperienza sia come investimento a lungo termine.

La controtendenza più visibile nell'immobiliare è la quiet wealth. Meno asset trofeo, più strutture di proprietà privata; il capitale privato si sposta su tecnologie per il clima, salute e istruzione. Cambia di conseguenza il modello del progetto: sempre più spesso gli sviluppatori gestiscono in proprio l'ecosistema dell'edificio, anziché applicarvi il marchio di un hotel esterno.

Nelle planimetrie questo è letterale, e le nostre stesse operazioni lo confermano. Gli impianti scompaiono nelle superfici: clima e illuminazione integrati al posto dei pannelli di controllo sulle pareti. La cucina si divide in due: una show kitchen per gli ospiti e una di servizio nascosta. L'appartamento acquista una propria area spa e uno studio insonorizzato per le videochiamate. Più avanti c'è ciò che gli sviluppatori stanno già progettando nei progetti premium: zone mediche per la longevità, gallerie di parcheggio robotizzate e piantumazioni con un proprio circuito di purificazione dell'aria.

Perché proprio Dubai

Il primo argomento è il prezzo del piede quadrato. Knight Frank calcola che un milione di dollari compri a Dubai circa 980 sq ft di immobile prime. A Monaco ne compra 172, a Hong Kong 237, a Singapore 344, a Londra 355, a New York 366, a Miami 646. Tra i centri globali solo Madrid e Mumbai offrono più spazio per lo stesso milione.

Il secondo è la traiettoria. Un milione di dollari investito in immobili prime nel 2020 sarebbe diventato 2,7 milioni di dollari a Dubai nel 2025 e 1,9 milioni a Miami. È la risposta al perché un acquirente che sceglie tra due città calde e senza imposte preferisca sempre più spesso la prima.

Il terzo è la sicurezza della scommessa stessa. Nell'UBS Global Real Estate Bubble Index Dubai non rientra nella zona rossa di surriscaldamento che occupano stabilmente Zurigo, Tokyo e Miami. Non è una garanzia di crescita, ma una reale differenza nel carattere del rischio: il mercato cresce grazie all'afflusso di persone e di denaro, non al credito a buon mercato.

Il quarto è ciò che accompagna la metratura. In un sondaggio di Knight Frank gli acquirenti facoltosi indicano come principali vantaggi di Dubai la qualità delle infrastrutture (54 %), lo status di meta turistica globale (52 %), la scelta di asset di investimento (44 %), l'assenza di imposta sul reddito (41 %) e il rapporto qualità-prezzo (40 %).

Il mercato prime di Dubai in cifre

Il segmento sopra i 10 milioni di dollari è cresciuto in modo esplosivo. Tra il 2010 e il 2020 Dubai vendeva da 5 a 31 case di questo tipo all'anno; nel 2021 sono state 93, nel 2022 224, nel 2023 431. Nel 2023 ci sono state 56 transazioni sopra i 25 milioni di dollari, contro nessuna nel 2020. Nel 2023 nel suo complesso Dubai è stata prima al mondo per numero di case vendute sopra i 10 milioni di dollari: 431 contro 240 a Londra e 211 a New York.

La geografia di questa domanda è ristretta. Quasi tutto ciò che si vende sopra i 2 400 AED per sq ft si trova in due centri: Palm Jumeirah con Dubai Marina a ovest e il cluster Downtown — Business Bay — Jumeirah Bay al centro. Fuori da essi, gli asset di questo livello compaiono uno alla volta.

Anche le differenze all'interno di queste località sono evidenti. Nel primo trimestre del 2024, 39 delle transazioni sopra i 10 milioni di dollari erano su Palm Jumeirah, 10 su Palm Jebel Ali e 7 a Business Bay. In valore Palm Jumeirah ha raccolto il 36,3 % del mercato (628 milioni di dollari), Jumeirah Bay Island l'11,1 % (191 milioni di dollari) e Dubai Hills Estate il 7 % (121 milioni di dollari).

Le residenze di marca sono un capitolo a sé. Nel sondaggio di Knight Frank il 69 % degli intervistati facoltosi vorrebbe comprare una residenza di marca a Dubai; tra gli HNWI globali la cifra è l'83 %, e tra gli acquirenti dell'Asia orientale il 91 %. Allo stesso tempo il 56 % vede la residenza di marca esclusivamente come strumento di crescita del capitale.

Casi di rivendita: che cosa è cresciuto e che cosa no

Qui comprare in un progetto costoso e guadagnare cessano di coincidere. In Royal Atlantis singole unità sono state rivendute con rialzi tra +69 % e +119,9 %, in Bulgari Residences fino a +162 %, in Lana by Dorchester Collection fino a +167 % e in One at Palm Jumeirah fino a +169 %.

Ma la dispersione all'interno di un singolo progetto non è inferiore a quella tra progetti diversi. In Six Senses Residences gli appartamenti rivolti verso la Palm hanno guadagnato +39 % e +41 %, mentre unità di dimensioni identiche rivolte verso la strada hanno guadagnato +12 % e +15,9 %. Le ville raccontano la stessa storia: +49 % contro +12 %. La conclusione è semplice e sgradita a chi compra su planimetria: per rivendere bene serve un'unità con vista premium.

Il secondo fattore è se la località è completata. Le rivendite in Mr. C Residences sul Dubai Water Canal sono andate nella direzione opposta: −15 % e −16 %. Il progetto è buono, ma ciò che lo circonda non era stato costruito: The Rings by PMR, Melgrano, Sea Mirror, Peninsula by H&H e Canal Front Residences erano tutti incompleti al momento dell'analisi. L'acquirente di fascia alta paga per il contesto, non per lo scavo accanto.

Al vertice assoluto le cifre arrivano a centinaia di milioni di dirham. Nel 2024 l'appartamento più costoso è stato un'unità in Bayview at Marsa Dubai a 531 milioni di AED, e la villa più costosa una casa su Palm Jumeirah a 203 milioni di AED.

Trovare qualcosa al vertice del mercato

Mi indichi il budget e lo scopo: viverci, affittare oppure custodire capitale. Le mostrerò che cosa è disponibile in questi due centri in questo momento, off-market compreso, e Le dirò apertamente dove una rivendita sarà difficile.