UHNWI и миграция миллионеров в Дубай

Самый свежий счёт — двадцатый выпуск Knight Frank Wealth Report, вышедший в 2026 году. В мире 713 626 человек с капиталом от 30 млн долларов. Это на 32% больше, чем в 2021-м: за пять лет прибавилось 162 191 человек, порядка 89 новых UHNWI в день. 41% из них появился в США, доля страны выросла с 33% до 35%.

Быстрее всего сегмент растёт не там, где он и так большой. Доля Ближнего Востока в мировом числе UHNWI поднимается с 2,4% до 3,1% и удержится на этом уровне до 2031 года. В рейтинге стран по темпам роста первые строки заняли Индонезия, Саудовская Аравия, Индия, Польша и Вьетнам; Индия при этом уже шестая в мире по абсолютному числу UHNWI — 19 877 человек, плюс 63% за пять лет.

Дубай в этом раскладе — главный получатель. Число миллионеров в городе выросло на 102% за десять лет, на 2026 год в ОАЭ прогнозируется ещё 9 800 новых и до 63 млрд долларов нового капитала. Цены на элитную недвижимость Дубая по индексу PIRI 100 прибавили 25,1%. В 2026 году город впервые вошёл в топ-20 самых богатых городов мира — десятилетие назад он не входил и в топ-30.

Обратная сторона — Великобритания. Прогноз оттока за 2025 год: 16 500 миллионеров и 91,8 млрд долларов совокупного капитала; впервые за десять лет наблюдений Henley & Partners страна возглавила этот список. Причины называются прямо: отмена Tier 1 Investor Visa, реформа режима non-dom и налог на наследство. У ОАЭ при этом один из самых высоких в мире Wealth Mobility Competitiveness Score — 85,3.

Виден этот переезд и в воздухе: маршрут Лондон — Дубай вошёл в топ-10 самых загруженных направлений частной авиации мира. Всего в 2025 году в мире выполнено 3,88 млн вылетов бизнес-джетов, на 34% больше допандемийного уровня, активность сверхдальних бортов выросла на 70%, а число дробных перелётов — на 75,5%.

Состоятельные люди меняют страну проживания чаще, чем когда-либо. По оценке Henley & Partners и New World Wealth, в 2024 году ОАЭ приняли около 6 700 миллионеров — вдвое больше, чем США, идущие в этом рейтинге вторыми с 3 800. Дальше идут Сингапур (+3 500), Канада (+3 200), Австралия (+2 500) и Италия (+2 200).

На другом полюсе — Китай с оттоком около 15 200 миллионеров и Великобритания с 9 500. Именно этот отток и формирует спрос на жильё в принимающих юрисдикциях: человек, который переезжает, покупает не «инвестицию», а место, где будет жить его семья.

Разница между странами притока и оттока держится не на налогах как таковых. В подборке «The Safe Haven 8» — ОАЭ, Сингапур, Австралия, Швейцария, Новая Зеландия, Мальта, Монако и Маврикий — общие признаки другие: доля рождённых за границей от 40%, рост числа миллионеров на 35% и больше за десятилетие, статус страны с высоким доходом по классификации Всемирного банка и низкий уровень насильственной преступности.

Фон у этого движения — рост самого класса. По World Wealth Report Capgemini число HNWI в мире выросло с 8,6 млн в 2008 году до 22,8 млн в 2023-м, то есть примерно в 2,5 раза за пятнадцать лет. Больше миллионеров — больше сделок в верхнем сегменте, и рынок элитного жилья растёт вслед за ними по всему миру.

HNWI (high net worth individual) — человек с инвестируемым капиталом от 1 до 5 млн долларов; very-HNWI — от 5 до 30 млн; ultra-HNWI — свыше 30 млн. Всего в мире около 23 млн таких людей, это 0,28% населения планеты. Из них 90% приходится на нижнюю ступень, 9% — на среднюю и 1%, порядка 220 тысяч человек, — на ультра-сегмент.

Разница между ступенями не в количестве нулей, а в структуре расходов. У UHNWI, по описанию журналиста Рэя Хаттона, в среднем восемь автомобилей, три-пять домов в разных странах, у большинства — яхта, у 75% — самолёт. Такой покупатель не выбирает между квартирой в Дубае и квартирой в Лондоне: он берёт и то, и другое, и вопрос только в том, где следующий дом.

При этом сама недвижимость остаётся активом номер один. На вопрос Knight Frank «что бы вы сделали, получив крупную неожиданную сумму» 29,8% состоятельных респондентов ответили «купил бы жильё высокого класса» — больше, чем на люксовый автомобиль (27,8%), самолёт (15,1%), предметы искусства (12,4%) и суперъяхту (8,9%).

Главное изменение последних лет — владелец перестал жить в одном доме. По данным Knight Frank, у 73% состоятельных покупателей несколько объектов брендированной недвижимости и только у 27% — один; растёт доля тех, кто проводит в любой отдельной резиденции меньше 90 дней в году. Отсюда спрос на полностью управляемые turnkey-резиденции, готовые к заезду «по нажатию кнопки», и почти нулевой интерес к объектам, которыми надо заниматься самому.

Работает это и как канал продаж: по оценке Altrata, каждый UHNW-человек в среднем знаком с семьюдесятью такими же. В этом сегменте рекомендация весит больше любой рекламы, и репутация брокера — не фигура речи, а рабочий инструмент.

Тратят по-прежнему много, но иначе. В шкале приоритетов Altrata первое место держат автомобили — за счёт разовых крупных покупок, дальше идут элитные вина, частные джеты и яхты. При этом 45 млрд долларов в год уходит на элитную гостиничную сферу и искусство: смещение от «владения» к «впечатлениям», где искусство считается одновременно опытом и долгосрочной инвестицией.

Контр-тренд, который на рынке недвижимости виден сильнее всего, — «тихое богатство». Меньше трофейных активов, больше приватных структур владения; частные вложения уходят в климатические технологии, здоровье и образование. Меняется и модель самих проектов: девелоперы всё чаще управляют экосистемой объекта сами, не подставляя внешний отельный бренд.

На языке планировок это выражается буквально, и по нашим сделкам видно то же самое. Инженерия уходит внутрь поверхностей — вместо панелей управления на стенах интегрированные системы климата и света. Кухня делится надвое: парадная для гостей и скрытая рабочая. В квартире появляется свой спа-блок и изолированный кабинет со звукоизоляцией под видеозвонки. Дальше на горизонте — то, что застройщики уже закладывают в премиальные проекты: медицинские зоны для «долголетия», роботизированные паркинги-галереи и озеленение с собственным контуром очистки воздуха.

Первый аргумент — цена метра. По расчёту Knight Frank, за миллион долларов в Дубае покупается около 980 кв. футов люксового жилья. В Монако — 172, в Гонконге — 237, в Сингапуре — 344, в Лондоне — 355, в Нью-Йорке — 366, в Майами — 646. Из мировых центров больше метража на тот же миллион дают только Мадрид и Мумбаи.

Второй — динамика. Миллион долларов, вложенный в люксовое жильё в 2020 году, к 2025-му превратился бы в 2,7 млн в Дубае и в 1,9 млн в Майами. Это и есть ответ на вопрос, почему покупатель, у которого есть выбор между двумя тёплыми безналоговыми городами, всё чаще выбирает первый.

Третий — безопасность самой ставки. В Global Real Estate Bubble Index UBS Дубай не попадает в красную зону перегрева, где стабильно живут Цюрих, Токио и Майами. Это не гарантия роста, но существенная разница в характере риска: рынок растёт на притоке людей и денег, а не на дешёвом кредите.

Четвёртый — то, что покупают вместе с квадратными метрами. В опросе Knight Frank состоятельные покупатели называют главными плюсами Дубая качественную инфраструктуру (54%), статус мирового туристического направления (52%), выбор объектов для инвестиций (44%), отсутствие подоходного налога (41%) и соотношение цены и качества (40%).

Сегмент от 10 млн долларов вырос взрывным образом. С 2010 по 2020 год в Дубае продавалось от 5 до 31 такого объекта в год; в 2021-м — 93, в 2022-м — 224, в 2023-м — 431. Сделок от 25 млн долларов в 2023 году было 56 против нуля в 2020-м. По итогам 2023 года Дубай вышел на первое место в мире по числу проданных домов дороже 10 млн: 431 против 240 в Лондоне и 211 в Нью-Йорке.

География спроса при этом узкая. Практически всё, что продаётся дороже 2 400 дирхамов за кв. фут, сосредоточено в двух центрах: Palm Jumeirah с Dubai Marina на западе и связка Downtown — Business Bay — Jumeirah Bay в центре. За их пределами объекты этого уровня встречаются штучно.

Внутри самих локаций разрыв тоже заметен. В первом квартале 2024 года 39 из сделок дороже 10 млн $ пришлись на Palm Jumeirah, 10 — на Palm Jebel Ali, 7 — на Business Bay. По деньгам Palm Jumeirah дала 36,3% рынка (628 млн $), Jumeirah Bay Island — 11,1% (191 млн $), Dubai Hills Estate — 7% (121 млн $).

Отдельная история — брендовые резиденции. По опросу Knight Frank, 69% опрошенных состоятельных покупателей хотели бы купить брендовую резиденцию в Дубае, среди глобальных HNWI таких 83%, а среди покупателей из Восточной Азии — 91%. При этом 56% рассматривают брендовую резиденцию исключительно как инструмент прироста капитала.

Дальше начинается разница между «купил в дорогом проекте» и «заработал». В Royal Atlantis отдельные лоты на перепродаже дали от +69% до +119,9%, в Bulgari Residences — до +162%, в Lana by Dorchester Collection — до +167%, в One at Palm Jumeirah — до +169%.

Но внутри одного проекта разброс не меньше, чем между проектами. В Six Senses Residences квартиры с видом на Пальму прибавили +39% и +41%, а точно такие же по площади лоты с видом на дорогу — +12% и +15,9%. То же и с виллами: +49% против +12%. Вывод простой и неприятный для тех, кто покупает «по плану этажа»: для успешной перепродажи у юнита должен быть премиальный вид.

Второй фактор — готовность локации. В Mr. C Residences на Dubai Water Canal перепродажи прошли в минус: −15% и −16%. Проект хороший, но окружение вокруг него ещё не построено — The Rings by PMR, Melgrano, Sea Mirror, Peninsula by H&H и Canal Front Residences на момент разбора не были сданы. Покупатель верхнего сегмента платит за среду, а не за котлован по соседству.

На вершине рынка счёт идёт на сотни миллионов дирхамов. В 2024 году самой дорогой квартирой стал лот в Bayview на Marsa Dubai за 531 млн AED, самой дорогой виллой — дом на Palm Jumeirah за 203 млн AED.