Un mutuo a Dubai da straniero: su che cosa prestano davvero le banche

Il mito più ostinato su Dubai è che sia un mercato di soli contanti. Le banche qui prestano sia ai residenti sia ai non residenti: le condizioni differiscono, a volte nettamente, e l'ordine con cui si affronta l'acquisto conta più del tasso pubblicizzato. Ecco il meccanismo, nell'ordine in cui lo incontrerete.

Residente o non residente?

Un residente negli Emirati con reddito locale ottiene condizioni migliori: acconto più basso, una valutazione di sostenibilità più ampia e accesso a praticamente tutto il mercato bancario.

Come regola di massima, per un immobile già finito l'acconto di un residente parte da circa un quinto del prezzo; per un non residente parte in genere da circa il doppio.

Quali banche prestano e per quanto tempo?

Il non residente trova anche un elenco di istituti più corto. Non tutte le banche concedono mutui ai non residenti, e quelle che lo fanno applicano propri elenchi di Paesi e propri standard documentali. È la prima cosa da chiarire, perché decide quali offerte esistano per voi.

Le durate arrivano di norma a circa 25 anni, con l'obbligo di estinguere il prestito entro un'età massima del mutuatario fissata da ciascuna banca. L'assicurazione vita del mutuatario e quella sull'immobile fanno parte del pacchetto, non sono optional.

Come si costruisce il tasso?

La struttura abituale prevede un periodo fisso di alcuni anni seguito da un tasso variabile legato a un parametro di riferimento. Il periodo fisso è ciò che si confronta davvero tra le offerte, e il tasso variabile successivo è ciò che determina la rata per gran parte della durata.

Un tasso fisso pubblicizzato basso con un margine successivo poco attraente è una trappola frequente. Chiedete per iscritto il margine alla scadenza del fisso e simulate la rata con un parametro di riferimento ben superiore a quello di oggi. Se la rata regge solo con il parametro attuale, il finanziamento non regge.

Costi oltre agli interessi: perizia, commissione di istruttoria della banca, registrazione dell'ipoteca presso il Land Department calcolata sull'importo del prestito e assicurazioni. Sono prevedibili e vanno nel budget prima di scegliere l'immobile, non dopo.

Quali documenti vuole la banca?

Passaporto e visto, e per i residenti l'Emirates ID. Prova del reddito: certificati, estratti o i documenti di un'attività. Estratti conto di diversi mesi.

Poi la pre-approvazione vera e propria e, scelto l'immobile, la documentazione relativa.

Un broker che lavora ogni giorno con i mutui accelera sensibilmente il processo: prepara la pratica correttamente al primo colpo e sceglie la banca i cui criteri corrispondono davvero alla vostra situazione, non quella con il tasso più pubblicizzato.

Fisso o variabile?

La maggior parte dei mutui negli Emirati ha un tasso fisso per i primi uno-cinque anni, dopodiché diventa variabile e segue il parametro di riferimento.

Il punto da tenere a mente è che la rata mensile può cambiare alla fine del periodo fisso. Inserite nel calcolo un possibile aumento dei tassi e tenete una riserva finanziaria per coprirlo.

Quella riserva non è teorica. Un prestito che regge solo con il parametro di oggi è un prestito che smetterà di reggere, e il momento in cui accade raramente coincide con quello in cui avete reddito in più.

Quali sono i costi nascosti?

Oltre agli interessi ci sono la commissione di istruttoria del mutuo, l'assicurazione vita e quella sull'immobile, la perizia e le spese di registrazione al Land Department sul prestito.

Si sommano all'acconto, quindi il costo reale di ingresso nell'operazione è superiore al solo acconto. Pianificate il budget con tutte queste voci, anziché scoprirle alla firma.

Nessuna è imprevedibile, ed è questo il punto: si possono quotare in anticipo, e un consulente che non sa produrne l'elenco non l'ha fatto abbastanza spesso.

Vale la pena accendere un mutuo?

Ha senso quando il reddito da locazione o la crescita del capitale coprono il costo del servizio del debito.

La leva permette all'investitore di diversificare invece di immobilizzare l'intera somma in un solo immobile, e consente di comprare un asset migliore di quello che gli stessi contanti permetterebbero. Il capitale liberato così può andare in altre posizioni e aumentare il rendimento del portafoglio nel suo insieme.

Il contrappeso sono il tasso variabile, l'assicurazione e i costi accessori, ed è per questo che il rendimento reale va calcolato dopo tutte queste voci e non sul rendimento lordo dichiarato.

Quali errori commettono i mutuatari?

Iniziare la ricerca senza una pre-approvazione e perdere tempo su immobili che la banca non finanzierebbe mai.

Sottovalutare il tasso variabile e i costi accessori. Non confrontare le banche: la differenza di condizioni è sostanziale su un orizzonte lungo.

E dimenticare il margine di sicurezza per una rata più alta o per uno sfitto. L'off-plan si finanzia con programmi separati, l'estinzione anticipata è di solito possibile, ed entrambi hanno condizioni che variano da banca a banca e vanno inserite nel confronto.

Quale ordine fa risparmiare?

Prima la pre-approvazione, poi l'immobile. Una pre-approvazione vi dice la cifra reale che una banca vi presterà e vi rende un acquirente credibile; scegliere prima l'appartamento e scoprire poi il vuoto di finanziamento è il modo in cui si perdono i depositi.

Poi la perizia. La banca presta sulla stima del proprio perito, non sul prezzo concordato. Se la perizia scende sotto il prezzo di contratto, la differenza esce dai vostri fondi: per questo un'unità sopravvalutata è un problema di finanziamento oltre che d'investimento.

L'off-plan si finanzia ancora in modo diverso: alcuni developer e banche consentono di convertire in mutuo la tranche alla consegna, ma va concordato prima della firma e non un mese prima delle chiavi.