Madinat Jumeirah Living von Meraas: Wohnen gegenüber dem Burj Al Arab

Madinat Jumeirah Living ist eine niedrig bebaute Meraas-Anlage direkt gegenüber dem Madinat Jumeirah, dem vierzig Hektar großen Resort mit zwei Fünf-Sterne-Hotels, dem Souk, dem Theater, über vierzig Restaurants und einem Kilometer Strand, im Besitz derselben Gruppe wie das Burj Al Arab. Das Wohnangebot ist gewöhnlich im besten Sinne. Die Nachbarschaft ist es nicht.

Was liegt auf der anderen Straßenseite?

Das Madinat Jumeirah ist das größte Resort in Dubai: vierzig Hektar Küstenland neben dem Burj Al Arab, zwei Fünf-Sterne-Hotels, darunter das Mina A'Salam, ein Einkaufs-Souk, ein Theater, mehr als vierzig Restaurants, Bars und Cafés sowie ein Kilometer Strand.

Die Jumeirah Corporation besitzt es, ebenso wie das Burj Al Arab und das Jumeirah Beach Hotel.

Die Mall of the Emirates ist nur eine kurze Autofahrt entfernt. Die Sheikh Zayed Road ist direkt erreichbar. Der Strand von Umm Suqeim liegt in Gehweite.

Eine Wohnanlage ist so viel wert wie ihr Umfeld, und dies ist einer der wenigen Orte in Dubai, an dem das Umfeld fertig, erstklassig und dauerhaft war, bevor die Wohnungen entstanden.

Was ist die Anlage selbst?

MJL ist bewusst niedrig gebaut: Gebäude mit wenigen Geschossen, gruppiert um Innenhöfe und Grünflächen, in einer arabesken Architektursprache, die das Resort gegenüber aufgreift und nicht die Glastürme einige Kilometer weiter nördlich.

Niedrige Bebauung bedeutet geringe Dichte, die Einrichtungen sind also nutzbar, und die Anlage wirkt wie ein Viertel. Sie bedeutet auch weniger Wohnungen und damit ein begrenztes Angebot an einem Ort, an dem kein weiteres Land mehr dazukommt.

Meraas baut in guter Qualität, und die Ausstattung hier spiegelt das. Was Sie nicht finden, ist ein Aushängeschild: keine Rekordhöhe, keinen Marken-Partner. Das Produkt ist leise gut, genau das, was ein Markt für Selbstnutzer will und was ein Investor auf der Jagd nach einer Story übersieht.

Wie sieht das Investmentargument aus?

Dies ist ein Viertel für Selbstnutzer. Mieter und Käufer beim Wiederverkauf sind Menschen, die in Umm Suqeim leben wollen, nah am Strand, nah an den Schulen, nah am Resort, und davon gibt es nur eine begrenzte Menge.

Daraus ergibt sich ein klares Muster: stetiges statt spektakuläres Kapitalwachstum, verlässliche Nachfrage nach Langzeitmieten und Widerstandsfähigkeit in schwachen Märkten, weil die Nachfrage auf Bedarf beruht und nicht auf Stimmung.

Die Rendite wirkt niedriger als in einem neueren, günstigeren Viertel. Das ist der Preis dafür, und für Käufer mit langem Anlagehorizont ist es meist die richtige Seite des Tauschs.

Was sollten Sie prüfen?

Welches Gebäude und welcher Innenhof. In einer niedrig bebauten Anlage betreffen die Unterschiede zwischen den Lagen Lärm, Privatsphäre und die Sonneneinstrahlung im Hof, nichts davon steht im Grundriss.

Die Service Charge und welcher Anteil davon in die Grünanlagen fließt. Anlagen mit Innenhöfen sind teuer im Unterhalt, und der Unterhalt ist der ganze Grund, warum sie angenehm sind.

Mietnachweise für genau den Wohnungstyp. MJL ist klein genug, dass eine Handvoll echter Mietverträge ein genaues Bild liefert.

Und gehen Sie zu der Tageszeit zum Strand und zum Souk, zu der Sie es tatsächlich tun würden. In diesem Viertel ist der Spaziergang das Produkt.

Warum ist niedrige Bebauung selten, und was bringt sie?

Dubai baut Türme, weil Türme der effiziente Weg sind, teures Land zu vermarkten. Eine niedrige Anlage auf einem erstklassigen Grundstück in Umm Suqeim bedeutet, dass der Bauträger bewusst Dichte liegen ließ, um ein besseres Produkt zu bekommen.

Für Bewohner ist der Gewinn konkret: weniger Nachbarn pro Gebäude, keine langen Wartezeiten am Aufzug, Innenhöfe im menschlichen Maßstab und ein Ortsgefühl, das kein Turmsockel ersetzt.

Der Schatten ist eingeplant: enge Gassen, Gebäude, die sich gegenseitig beschatten, dichte Bepflanzung. So funktioniert die Anlage den größten Teil des Jahres zu Fuß und nicht nur im Januar.

Für Eigentümer bedeutet das Knappheit: eine begrenzte Zahl von Wohnungen in einem Format, das sich an diesem Ort kaum wiederholen lässt.

Welche Cluster gibt es?

MJL besteht aus einer Reihe benannter Cluster, darunter Rahaal, Asayel, Lamtara, Jadeel, Lamaa und weitere, die in Phasen freigegeben wurden. Sie teilen die Architektursprache, unterscheiden sich aber in Alter, Grundriss und Lage innerhalb der Anlage.

Die früheren Cluster liegen näher an der Brücke zum Madinat Jumeirah und haben die ausgereifteste Bepflanzung. Die späteren sind innen neuer, aber weiter von der Verbindung entfernt, die die Anlage erst funktionieren lässt.

Diese Brücke ist die prägende Einrichtung: Sie verschafft den Bewohnern Zugang zum Souk, zu den Restaurants und zur Infrastruktur des Resorts. Lassen Sie sich den genauen Anspruch für Ihr Gebäude schriftlich bestätigen, denn die Regelungen waren unterschiedlich und können sich ändern.

Innerhalb eines Clusters zählt es mehr, zu welchem Innenhof die Wohnung zeigt und wie viel Nachmittagssonne sie bekommt, als in welchem Stockwerk sie liegt.

Wer kauft hier tatsächlich?

MJL verkauft sich überproportional an Menschen, die selbst darin wohnen wollen: Familien, die Schulen und Strand wollen, Berufstätige, die Wege zu Fuß schätzen, und langjährige Bewohner, die aus Türmen umsteigen.

Das ist für Eigentümer wichtig. Der Wiederverkaufsmarkt wird von Eigennutzern getragen und nicht von Investoren mit Tabellenkalkulation, und Eigennutzer zahlen für Lebensqualität, wie Investoren es nicht tun.

Mieter sind typischerweise gut verdienende Familien mit mehrjähriger Entsendung: lange Mietdauer, pfleglicher Umgang mit der Wohnung, weniger Preisempfindlichkeit als in einem Investorenviertel.

Die Bruttorenditen liegen dadurch im Mittelfeld, die Kapitalentwicklung war stark. Dies ist eine Immobilie zum Halten und Selbstbewohnen, nicht für den Cashflow.