Grundstücke auf Al Marjan Island: Worauf die Branded-Launches in Ras Al Khaimah wirklich beruhen

Jede Ankündigung einer Branded Residence in Ras Al Khaimah landet auf denselben vier künstlichen Inseln, und fast niemand, der aufgrund dieser Ankündigungen kauft, hat sich die Grundstücke angesehen. Hier steht, woraus Al Marjan besteht, wer das Land unter den Marken kauft und warum Makler ständig von einer Verdopplung sprechen.

Was ist Al Marjan?

Al Marjan Island ist eine Gruppe von vier korallenförmigen künstlichen Inseln, die vom Küstenstreifen Ras Al Khaimahs in den Golf ragen. Sie wurde als Tourismus- und Resortziel gebaut und bestand ein Jahrzehnt lang überwiegend aus Hotels.

Die Glücksspiellizenz hat das geändert. Sobald ein Casino-Resort auf der Insel bestätigt war, folgten binnen Monaten die Branded-Wohnprojekte – Missoni, Address, Nikki Beach, Nobu –, denn ein Casino-Resort erzeugt genau das Besucheraufkommen, mit dem ein Branded-Apartment zur Kurzzeitvermietung funktioniert.

Auch das Inselformat hat sich in dieser Zeit verschoben: Was als Resort-Layout geplant war, wurde für einen dichteren Mix aus Wohnen und Hospitality neu zugeschnitten. Dieser Neuzuschnitt erklärt, warum Grundstücksgrößen und -lagen zwischen den Launches so stark abweichen.

Wer kauft das Land?

Die Grundstückskäufer auf Al Marjan sind überwiegend regionale Entwickler und Investmentvehikel, die sich vor der Casino-Eröffnung positionieren, sowie internationale Hospitality-Gruppen, die sich Flächen für Branded-Produkte sichern. Das ist kein Landmarkt für Privatanleger.

Das sagt Ihnen etwas Nützliches. Professionelle Käufer, die sich vor der Eröffnung des Ankerobjekts an einem Standort bewegen, preisen ein bestimmtes Ereignis in einen bestimmten Zeitplan ein. Wenn sie falsch liegen, dann beim Zeitplan und nicht bei der These.

Es bedeutet auch, dass das an Privatpersonen verkaufte Wohnprodukt eine Ebene von dort entfernt ist, wo der Wert entstanden ist. Der Grundstückskäufer hat die Wertsteigerung des Landes abgeschöpft; Sie kaufen die fertige Wohnung darauf.

Warum sagen Makler ständig „x2“?

Die Verdopplungsprognose stammt aus einer einfachen Geschichte: Ein Casino eröffnet, die Besucherzahlen springen, die Kurzzeitmieten steigen, die Wohnungswerte folgen. Für dieses Muster gibt es Präzedenzfälle, und das Argument ist nicht dumm.

Was das Argument auslässt, ist das Angebot. Jeder Entwickler auf dieser Insel baut für dasselbe Ereignis, und alle liefern im selben Zeitfenster von achtzehn Monaten. Nachfrage, die planmäßig auf ebenfalls planmäßig eintreffendes Angebot trifft, führt nicht zu einer Verdopplung, sondern zu einem normalen Markt.

Meine Einschätzung: Das Segment, das in Ras Al Khaimah funktioniert, sind Apartments mit Kurzzeitvermietungs-Eignung in Gehweite der Resort-Zone, gekauft zu einem Preis, der auf Basis der heutigen Raten Sinn ergibt und nicht auf Basis von Prognosen für die Zeit nach der Eröffnung.

Das Segment, das ich meiden würde, sind große Familieneinheiten auf der Insel, weil RAK nicht die ansässige Familienbevölkerung hat, die sie tragen könnte, und der Käufer beim Wiederverkauf ein tourismusgetriebener Anleger ist, der etwas Kleines will.

Was sollten Sie bei einem Kauf in RAK prüfen?

Prüfen Sie die Freehold-Ausweisung für das konkrete Grundstück. RAK hat ausgewiesene Freehold-Gebiete, und die Regeln sind nicht identisch mit denen in Dubai; lassen Sie sich das schriftlich geben, statt es anzunehmen.

Fragen Sie nach der Escrow-Regelung und der Aufsichtsbehörde. Die Immobilienregulierung in RAK ist dünner als das RERA-Regelwerk in Dubai, was die Bedeutung der Bilanz des Entwicklers erhöht.

Fragen Sie gezielt nach dem Lizenzweg für Kurzzeitvermietung. Wenn Ihr gesamter Investmentfall auf Ferienvermietungseinnahmen beruht, ist das Genehmigungsregime kein Detail.

Und fragen Sie, wie der Ausstieg aussieht. Der Wiederverkaufsmarkt in RAK ist flach. Der Kauf auf ein Eröffnungsereignis hin ist eine Strategie mit Verfallsdatum, und der Plan für die Zeit danach muss existieren, bevor Sie unterschreiben.

Worin unterscheidet sich Land von einer Wohnung?

Land erzeugt kein Einkommen. Eine Wohnung zahlt Miete ab dem Tag der Vermietung; ein Grundstück kostet Sie Geld – Gemeindeabgaben, Gebühren der Kommune, gegebenenfalls Finanzierung – und bringt nichts, bis es bebaut oder verkauft wird.

Land ist eine gehebelte Wette auf die Lage. Da die Bebauung einen großen Teil des Werts einer fertigen Immobilie ausmacht, schlagen sich Änderungen des zugrunde liegenden Bodenwerts überproportional im Grundstückspreis nieder, was Bewegungen in beide Richtungen verstärkt.

Land ist illiquide. Der Käuferkreis für ein Entwicklungsgrundstück besteht aus Entwicklern und Spekulanten, nicht aus Familien, und in einem schwachen Markt kann dieser Kreis auf fast nichts schrumpfen.

Und Land birgt Entwicklungsrisiko, wenn Sie bauen wollen: Baugenehmigungen, Baukostensteigerung, Auftragnehmerrisiko und ein Zeitplan, der in Jahren gemessen wird.

Was ist die Bauverpflichtung?

Die meisten Master-Developer verlangen, dass der Bau innerhalb einer festgelegten Frist nach dem Kauf beginnt, mit Strafen oder in manchen Fällen Verfall, wenn das nicht geschieht. Das ist die am häufigsten übersehene Klausel bei Grundstückskäufen.

Lassen Sie sich diese vor dem Kauf schriftlich bestätigen, ebenso, was als „Baubeginn“ gilt und welche Verlängerungen möglich sind.

Klären Sie außerdem die zulässige Nutzung und die Bebauungsdichte. Ein Grundstück mit vier Geschossen ist ein grundlegend anderes Objekt als ein identisches Grundstück mit zwölf, und die Widmung ist der Wert.

Und klären Sie, ob das Grundstück erschlossen ist – Strom, Wasser, Abwasser, Straßenanbindung – oder ob deren Bereitstellung Ihre Kosten und Ihr Problem sind.

Welche zwei Ausstiegswege gibt es?

Das Grundstück an einen Entwickler verkaufen. Das funktioniert, solange die Gegend an Wert gewinnt und Entwickler aktiv zukaufen, was derzeit auf Al Marjan der Fall ist. Es ist der einfachste Weg und erfordert keine Baukompetenz.

Bauen und verkaufen oder halten. So wird die Entwicklungsmarge abgeschöpft, in der das eigentliche Geld im Landgeschäft steckt, doch es erfordert Kapital, Fachwissen, eine Beziehung zu einem Bauunternehmer und die Bereitschaft zu einem mehrjährigen Projekt in einer Rechtsordnung, die Sie womöglich nicht gut kennen.

Die meisten ausländischen Käufer sollten ehrlich sein, dass sie zur ersten Kategorie gehören. Ein Grundstück mit der vagen Absicht zu kaufen, es später zu bebauen, ohne die Fähigkeit dazu, ist der Weg, auf dem Grundstücke ein Jahrzehnt lang gehalten werden, während die Bauverpflichtung tickt.

Ras Al Khaimah betreibt zudem sein eigenes Grundbuchamt, sein eigenes Escrow-Regime und ein weit kleineres Ökosystem an Dienstleistern als Dubai, sodass die Due Diligence länger dauert und pro investiertem Dirham mehr kostet.