Imperial Avenue: ein lohnender Wiederverkauf in Downtown Dubai

Imperial Avenue ist ein Downtown-Turm, von dem die meisten internationalen Käufer nie gehört haben, gebaut von einem Bauunternehmen, das ihnen ebenfalls unbekannt ist – und er gehört still und leise zu den besseren Resale-Objekten des Viertels. Hier folgt ein ausführlicher Rundgang, warum; die Methode lässt sich auf jeden Downtown-Wiederverkauf übertragen.

Wer ist der Entwickler?

Shapoorji Pallonji ist eine 150 Jahre alte indische Baugruppe. Sie hat große Teile von Mumbai gebaut, sie hat für den Sultan von Oman gebaut, und am Golf ist sie als Bauunternehmen weit bekannter denn als Entwickler.

Imperial Avenue ist ihr eigenes Downtown-Projekt und nicht etwas, das sie für andere gebaut hat.

Das ist aus einem bestimmten Grund wichtig: Ein Bauunternehmer als Entwickler baut nach dem eigenen Baustandard statt nach dem niedrigsten Angebot. Die Qualität von Tragwerk und Haustechnik in diesem Gebäude liegt eine Stufe über dem, was der Verkaufspreis beim Launch erwarten ließ, und Käufer, die es besichtigt haben, haben das bemerkt.

Die Kehrseite ist die Markenbekanntheit. Ein internationaler Käufer, der nach „Downtown Dubai Apartment“ sucht, sucht nach Emaar, Address, Burj. Nach Shapoorji Pallonji sucht er nicht. Genau in dieser Lücke zwischen Bauqualität und Markenbekanntheit verbirgt sich Wert.

Warum hat sich der Wiederverkauf gut entwickelt?

Drei Gründe, nach Gewicht geordnet. Erstens lag der Einstiegspreis beim Launch unter vergleichbaren Downtown-Objekten, weil der Entwickler keinen Markenaufschlag verlangen konnte – die Käufer stiegen also unter dem Durchschnitt des Viertels ein, und der Markt bewertete das Gebäude danach nach seiner Lage statt nach seinem Namen.

Zweitens bekommt Downtown praktisch kein neues Angebot mehr. Wenn das Viertel kein Land mehr hat, werden bestehende Objekte mit der Zeit höher bewertet, einfach weil weiter Nachfrage ankommt und nichts Neues.

Drittens hat die Ausstattung gehalten. Ein Gebäude, das fünf Jahre nach der Übergabe noch gut aussieht, behält seinen Wert; eines mit müder Lobby und unzuverlässigen Aufzügen nicht, unabhängig von der Adresse.

Wie bewerten Sie jeden Downtown-Wiederverkauf?

Beginnen Sie mit der registrierten Transaktionshistorie des konkreten Turms über vierundzwanzig Monate, aus dem Dubai Land Department.

Schauen Sie auf den Trend, nicht nur auf das Niveau, und auf die Spanne zwischen der günstigsten und der teuersten Transaktion bei gleicher Wohnungsgröße – eine große Spanne bedeutet meist, dass die Ausrichtung die Arbeit leistet.

Holen Sie dann die Historie der Service Charge ein. In Downtown ist das die Zahl, die über die Haltedauer gute von schlechten Gebäuden trennt, und sie ist für jeden Eigentümer öffentlich einsehbar.

Gehen Sie dann an einem normalen Wochentag durch das Gebäude, nicht bei einem Besichtigungstermin. Achten Sie auf die Flure einer beliebigen Etage, den Zustand des Pools am späten Nachmittag um vier Uhr, die Wartezeit auf den Aufzug und die Abläufe am Sicherheitsdesk.

Prüfen Sie dann, welcher Anteil der Einheiten Ferienwohnungen sind. Ein hoher Anteil bedeutet eine wechselnde Bewohnerschaft, mehr Verschleiß in den Gemeinschaftsbereichen und ein anderes Wohnerlebnis – wichtig, wenn Sie dort wohnen werden, und ebenso, wenn Ihr Mieter es tut.

Wie sieht das Angebot in Downtown aus?

Der Masterplan ist im Wesentlichen fertiggestellt. Neues Wohnangebot kommt in Downtown selbst nur noch in kleinen Schritten auf Baulücken, nicht mehr in Tausenden Einheiten pro Jahr wie vor einem Jahrzehnt.

Die Nachfrage hat sich unterdessen verbreitert: Das Bevölkerungswachstum Dubais hält an, das Golden Visa hat die Zahl der langfristig haltenden Käufer erhöht, und der Kurzzeitvermietungsmarkt stützt die Werte zentraler Apartments nach unten ab.

Diese Kombination – festes Angebot, wachsende Nachfrage – erklärt, warum sich der Downtown-Wiederverkauf so entwickelt hat, und es ist ein struktureller Grund, kein Momentum-Argument.

Wo liegen die Risiken?

Der Anstieg der Service Charge ist das wichtigste. In älteren Downtown-Türmen ist die Gebühr in mehreren Fällen schneller gestiegen als die erzielbare Miete und hat die Nettorenditen von Eigentümern, die nicht aufgepasst haben, leise geschmälert.

Die Qualität der Gebäudeverwaltung ist das zweite. Eine schwache Eigentümergemeinschaft und eine passive Hausverwaltung können ein gutes Gebäude in fünf Jahren verfallen lassen, und der Wiederverkaufsmarkt bemerkt das sofort.

Und das Klumpenrisiko im Kurzzeitvermietungsmarkt: Würde die Regulierung von Ferienwohnungen deutlich verschärft, müssten die auf diesen Markt ausgerichteten Downtown-Einheiten langfristige Mieter zu niedrigeren Mieten finden. Das ist keine Prognose, sondern ein Szenario, auf das man eine Antwort haben sollte.

Wie groß war der Preisunterschied in Zahlen?

Beim Briefing wurde ein Ein-Zimmer-Apartment mit rund USD 684 000 genannt, was etwa USD 8 420 pro Quadratmeter entspricht; die teuersten Einheiten im Gebäude lagen bei rund USD 9 910.

Ein vergleichbarer Downtown-Off-plan-Turm – bereits ausverkauft – lag bei rund USD 12 600 pro Quadratmeter. Das ist ein Abstand von mindestens dreißig Prozent für ein Gebäude, das fertig statt gezeichnet war – das gesamte Resale-Argument in einem Vergleich.

Dieselbe Einheitenreihe im neunzehnten Stock wurde mit AED 250 000 unter dem siebzehnten genannt. Das ist der Grund, pro Quadratmeter statt nach Schlagzeilenpreis zu vergleichen: Innerhalb eines Strangs lag der niedrigste Preis pro Meter in der höheren Etage, und es war die Einheit, die sich als Erste verkaufen würde.

Hinzu kommt die Zahlungsstruktur: sechzig Prozent zahlbar nach der Übergabe über zwei Jahre. Bei einem fertigen Downtown-Gebäude ist das selten und für den Cashflow des Käufers so viel wert wie mehrere Prozent Preisnachlass.

Ein Punkt zur Berechtigung aus demselben Briefing sollte bestätigt statt angenommen werden. Der Entwickler nahm nach der Pandemie eine Finanzierung der Europäischen Bank für Wiederaufbau und Entwicklung auf, und die Prüfung der Käufer durch den Kreditgeber schränkte ein, wer im Turm kaufen durfte. Klären Sie Ihre eigene Berechtigung mit dem Entwickler, bevor Sie reservieren.

Was würden Sie mit diesen Informationen tun?

Suchen Sie gezielt nach gut gebauten Downtown-Türmen mit geringer Markenbekanntheit. Dort liegt die Wertlücke zwischen Bauqualität und Preis, und es ist ein wiederholbares Muster, kein Einzelfall.

Gewichten Sie die Historie der Service Charge höher als die Ausstattung der Musterwohnung. Das eine wirkt sich jedes Jahr auf Ihre Rendite aus, solange Sie die Wohnung besitzen; das andere ist ein Raum, den Sie neu streichen werden.

Und seien Sie bereit, ein Gebäude zu kaufen, von dem niemand gehört hat – sofern Sie es persönlich besichtigt und die Zahlen gelesen haben. Der Aufschlag für einen bekannten Namen ist echtes Geld, und er kommt beim Verkauf nicht zu Ihnen zurück.