Imperial Avenue: una rivendita redditizia a Downtown Dubai

Imperial Avenue è una torre di Downtown che la maggior parte degli acquirenti internazionali non ha mai sentito nominare, costruita da un'impresa che quasi nessuno di loro conosce, eppure è stata in silenzio una delle migliori per risultati di rivendita nel distretto. Questa è un'analisi approfondita del perché, e il metodo vale per qualsiasi rivendita a Downtown che stiate valutando.

Chi è lo sviluppatore?

Shapoorji Pallonji è un gruppo indiano di costruzioni vecchio di 150 anni. Ha costruito gran parte di Mumbai, ha costruito per il Sultano dell'Oman e nel Golfo è molto più noto come impresa di costruzione che come sviluppatore.

Imperial Avenue è un suo progetto proprio a Downtown e non qualcosa costruito per conto di altri.

Conta per una ragione precisa: un'impresa che è anche sviluppatore costruisce secondo il proprio standard e non al ribasso della gara d'appalto più economica. La qualità strutturale e degli impianti MEP di questo edificio è un gradino sopra ciò che il prezzo di vendita lasciava intendere al lancio, e gli acquirenti che l'hanno ispezionato se ne sono accorti.

Il rovescio è la notorietà del marchio. Un acquirente internazionale che cerca «appartamento Downtown Dubai» cerca Emaar, Address, Burj. Non cerca Shapoorji Pallonji. Quel divario tra qualità costruttiva e riconoscibilità del marchio è esattamente dove si nasconde il valore.

Perché la rivendita ha dato buoni risultati?

Per tre ragioni, in ordine di importanza. Prima: il prezzo d'ingresso al lancio era inferiore allo stock comparabile di Downtown perché lo sviluppatore non aveva alcun premio di marchio da far pagare; gli acquirenti sono quindi entrati sotto la media del distretto e il mercato ha poi valutato l'edificio per la posizione e non per il marchio.

Seconda: Downtown stessa ha di fatto smesso di aggiungere offerta. Quando il distretto non ha più terreno, lo stock esistente si rivaluta nel tempo semplicemente perché la domanda continua ad arrivare e nulla di nuovo arriva.

Terza: le specifiche hanno retto. Un edificio che a cinque anni dalla consegna ha ancora un bell'aspetto mantiene il valore; uno con la hall trascurata e gli ascensori inaffidabili no, indipendentemente dall'indirizzo.

Come si valuta una qualsiasi rivendita a Downtown?

Partite dallo storico delle transazioni registrate per la torre specifica nell'arco di ventiquattro mesi, dal Dubai Land Department.

Guardate la tendenza, non solo il livello, e il divario tra la transazione più economica e quella più cara per lo stesso taglio di unità: un divario ampio di solito significa che è l'orientamento a fare la differenza.

Poi ottenete lo storico del service charge. A Downtown è il numero che separa gli edifici buoni da quelli cattivi lungo il periodo di detenzione, ed è un'informazione pubblica per ogni proprietario.

Poi visitate l'edificio in un normale giorno feriale e non a un appuntamento di visita. Guardate i corridoi di un piano a caso, lo stato della piscina nel primo pomeriggio, l'attesa degli ascensori e il funzionamento della reception di sicurezza.

Poi vedete quale quota di unità è destinata ad affitti turistici. Una quota alta significa una popolazione di passaggio, più usura delle aree comuni e un'esperienza abitativa diversa, che conta sia se ci vivrete voi sia se ci vivrà il vostro inquilino.

Qual è il quadro dell'offerta a Downtown?

Il masterplan è sostanzialmente completo. La nuova offerta residenziale a Downtown vera e propria arriva ora in piccoli incrementi su lotti di completamento e non nelle migliaia di unità l'anno che caratterizzavano il distretto dieci anni fa.

La domanda, intanto, si è allargata: la crescita della popolazione di Dubai è stata sostenuta, la Golden Visa ha aumentato il numero di acquirenti che tengono a lungo e il mercato degli affitti brevi sostiene un valore minimo degli appartamenti centrali.

Questa combinazione, offerta fissa e domanda in crescita, spiega perché la rivendita a Downtown si sia comportata così, ed è un argomento strutturale e non di slancio.

Dove sono i rischi?

L'inflazione del service charge è il principale. Nelle torri più vecchie di Downtown la quota è in diversi casi salita più in fretta dell'affitto ottenibile, comprimendo in silenzio i rendimenti netti dei proprietari poco attenti.

La qualità della gestione dell'edificio è il secondo. Un'associazione dei proprietari debole e una società di gestione passiva possono far decadere un buon edificio in cinque anni, e il mercato della rivendita se ne accorge subito.

E il rischio di concentrazione nel mercato degli affitti brevi: se la regolamentazione delle case vacanza si inasprisse in modo sostanziale, le unità di Downtown configurate per quel mercato dovrebbero trovare inquilini a lungo termine con canoni più bassi. Non è una previsione, è uno scenario a cui vale la pena avere una risposta.

Quanto era il divario di prezzo in numeri?

Al briefing un bilocale era quotato circa 684 000 $, pari a circa 8 420 $ per metro quadrato, e lo stock più caro dell'edificio arrivava a circa 9 910 $.

Una torre off-plan comparabile di Downtown, già esaurita, era a circa 12 600 $ per metro quadrato. È un divario di almeno il trenta per cento per un edificio finito e non disegnato, e in un solo confronto c'è tutto l'argomento della rivendita.

La stessa linea di unità al diciannovesimo piano era quotata 250 000 AED in meno rispetto al diciassettesimo. Ecco perché conviene confrontare il prezzo al metro quadrato e non il prezzo di listino: all'interno della stessa colonna il prezzo al metro più basso era al piano più alto, ed era l'unità che si sarebbe venduta per prima.

Aggiungete la struttura dei pagamenti: il sessanta per cento da versare dopo la consegna in due anni. Su un edificio completato di Downtown è raro e vale per il flusso di cassa dell'acquirente quanto alcuni punti percentuali di sconto sul prezzo.

Un punto di idoneità dello stesso briefing va confermato e non dato per scontato. Lo sviluppatore ha ottenuto un finanziamento post-pandemia dalla European Bank for Reconstruction and Development, e la verifica degli acquirenti da parte del finanziatore ha limitato chi poteva acquistare nella torre. Verificate con lo sviluppatore la vostra idoneità prima di prenotare.

Che cosa fareste con queste informazioni?

Cercate in particolare torri di Downtown ben costruite e poco note. È lì che si trova il divario di valore tra qualità costruttiva e prezzo, ed è uno schema ripetibile e non un caso isolato.

Date priorità allo storico del service charge rispetto alle finiture dell'appartamento campione. Uno incide sul vostro rendimento ogni anno finché possedete l'immobile; l'altro è una stanza che ritinteggerete.

E siate disposti a comprare un edificio che nessuno conosce, purché l'abbiate ispezionato di persona e abbiate letto i numeri. Il premio per un nome noto è denaro vero e non vi torna indietro all'uscita.