Safa One: ein Distress-Deal

Eine Distress-Wohnung in Safa One – dem Damac-Turm mit de GRISOGONO-Branding an der Sheikh Zayed Road mit Blick auf den Safa Park. Fünfunddreißig Sekunden auf dem Bildschirm, denn eine echte Distress-Wohnung überlebt nicht länger.

Was ist Safa One?

Ein Damac-Turm an der Sheikh Zayed Road gegenüber dem Safa Park, mit de GRISOGONO-Branding und dem Sky Garden, der ihn optisch unverwechselbar gemacht hat.

Zentrale Lage, Parkblick, eine Marke dazu – die Kombination, die ihn liquide macht, und damit ein Gebäude, in dem eine Wohnung unter Marktpreis sofort einen Käufer findet.

Meine allgemeine Einschätzung zu Wohnprojekten von Juweliermarken steht im Beitrag über Harbour Lights auf dieser Seite: Man zahlt beim Kauf für das Etikett und danach jedes Jahr erneut über die Service Charge. Bei einem Distress-Kauf ändert sich diese Rechnung, denn der Abschlag bezieht sich auf den Marktpreis, der das Etikett bereits enthält.

Was ist ein Distress-Deal?

Ein Wiederverkauf unter dem aktuellen Vergleichspreis, weil der Verkäufer schneller raus muss, als eine normale Vermarktungsdauer erlaubt: eine fällige Ratenzahlung, ein Umzug, die Auflösung eines Portfolios.

Solche Objekte werden nicht inseriert. Werbung dauert Wochen; ein Verkäufer in dieser Lage hat Tage. Sie zirkulieren über Makler – deshalb erscheinen sie hier als kurzer Clip mit einer Telefonnummer und nicht als Inserat.

Ist eine solche Wohnung zwei Wochen nach der Veröffentlichung noch zu haben, war sie keine Distress-Wohnung. Wenn Sie die aktuellen sehen möchten, schreiben Sie mir direkt.

Was ist der Maßstab?

Ein Abschlag existiert nur relativ zu etwas Messbarem. In Dubai ist das das Register abgeschlossener Transaktionen des Dubai Land Department – jeder Verkauf mit Gebäude, Wohnungsgröße und Preis.

Vergleichen Sie damit, nicht mit den Angebotspreisen der Portale. In einem schwachen Monat kann der Abstand zwischen Angebots- und erzieltem Preis im selben Turm zehn Prozent betragen, und ein Verkäufer, der auf einen normalen Preis fällt, hat Ihnen nichts geschenkt.

Liegt der Preis unter dem unteren Rand der jüngsten Transaktionsspanne vergleichbarer Wohnungen im selben Gebäude, haben Sie etwas, das eine nähere Prüfung lohnt.

Korrigieren Sie nach Etage und Ausrichtung, bevor Sie urteilen. In einem Turm, in dem der Blick den Preis bestimmt, ist eine niedrige Etage zu niedrigem Preis kein Abschlag.

Warum verkauft der Verkäufer?

Echter Verkaufsdruck ist terminbedingt: ein fälliger Zahlungsmeilenstein, ein Umzug, eine Scheidung, ein geschäftlicher Liquiditätsbedarf, ein Währungsproblem im Heimatland. Diese Verkäufer tauschen Preis gegen Tempo und nennen Ihnen ihre Frist.

Preisgetriebene Verkäufer – Leute, die sich für eine Gewinnmitnahme entschieden haben – geben keinen Rabatt, denn nichts zwingt sie dazu.

Das Erkennungszeichen ist, ob sie sich auf einen Abschlusstermin festlegen. Ein motivierter Verkäufer, der sich auf keinen einigen kann, ist nicht motiviert.

Tempo ist das, was Sie im Gegenzug anbieten. Bereitstehende Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und vorbereitete Unterlagen schlagen ein höheres Angebot mit Bedingungen jedes Mal.

Ist der Abschlag in Wahrheit ein Mangel?

Manchmal ist billig aus gutem Grund billig: Rückstände bei der Service Charge, die an der Wohnung hängen, ein ungelöster Streit, ein verbauter Ausblick, den die Fotos vermeiden, eine niedrige Etage mit Blick auf eine Wand oder ein Problem beim Eigentumstitel.

All das lässt sich herausfinden. Verlangen Sie den Service-Charge-Auszug, den Stand des Eigentumstitels und eine Besichtigung der tatsächlichen Wohnung statt einer ähnlichen auf einer anderen Etage.

Ein Abschlag, der diese Prüfungen übersteht, ist ein Abschlag. Einer, der sie nicht übersteht, ist ein Preis, der ein Problem korrekt abbildet, das Sie mitkaufen würden.

Bei einer Markenresidenz prüfen Sie zusätzlich den Betreibervertrag – ein Gebäude, dessen Markenbeziehung endet, ist weniger wert als eines, bei dem das nicht der Fall ist.

Wie hoch sind die Gesamtkosten?

Bei einer Off-plan-Abtretung ist der ausgewiesene Aufschlag nicht der Preis. Sie finanzieren außerdem den bereits an den Entwickler gezahlten Betrag, die Abtretungsgebühr des Entwicklers, die DLD-Übertragungsgebühr von vier Prozent und die Maklerprovision.

Rechnen Sie alles zusammen und vergleichen Sie dann mit dem aktuellen Listenpreis des Entwicklers für eine gleichwertige Wohnung. Geschäfte, die wie Abschläge aussahen, sehen an diesem Punkt manchmal nicht mehr so aus.

Bei einer fertigen Wohnung kommen DLD-Gebühr, Maklerprovision, Treuhandgebühren und eventuelle Hypothekenkosten hinzu – grob sieben bis acht Prozent auf den Preis, nichts davon finanzierbar.

Und woher diese Wohnungen kommen: nicht von den Portalen. Ein terminbedingter Verkäufer streut privat an Makler, die binnen Tagen einen bereiten Käufer liefern können, denn ein echter Abschlag, öffentlich beworben, zieht Wochen von Kampfangeboten nach sich.

Woher stammen diese Wohnungen?

Wirklich unterbewertete Wohnungen stehen nicht auf den Portalen. Ein Verkäufer, der Tempo braucht, ruft zwei oder drei Makler an, die binnen einer Woche einen Käufer liefern, und die Wohnung ist weg, bevor sie je inseriert wird.

Das ist keine Verschwörung, sondern schlicht die Funktionsweise eines terminbedingten Verkaufs: Einen echten Abschlag öffentlich zu bewerben zieht Wochen von Kampfangeboten nach sich – genau das, was sich ein Verkäufer mit Frist nicht leisten kann.

Der Zugang zu diesem Teil des Marktes hängt daher davon ab, registriert zu sein, bevor die Wohnung existiert – mit bekanntem Budget, bekanntem Gebiet und bekanntem Finanzierungsstatus.

Ein Käufer, der erst nach dem Sehen eines Deals die Mittel organisieren muss, verliert jedes Mal gegen einen, der das nicht muss.