Peninsula Five im Test: eine fertige Einheit kaufen, statt drei Jahre zu warten

Peninsula Five ist ein fertiges Gebäude im Peninsula-Masterplan: Sie können den Flur ablaufen, auf dem Balkon stehen, die echte Service-Charge-Rechnung lesen und im Monat nach der Übertragung die erste Miete einnehmen. Der Preis dafür ist, dass Sie alles im Voraus bezahlen.

Was bekommen Sie mit „fertig“ tatsächlich?

Als Erstes entfällt das Baurisiko. Bei einem Off-Plan-Kauf beurteilen Sie einen Entwickler, einen Bauunternehmer, einen Zahlungsplan und einen Übergabetermin. Bei einer fertigen Einheit sind alle drei Unbekannten bereits geklärt.

In einem Markt, in dem sich Übergabetermine regelmäßig um sechs bis zwölf Monate verschieben, ist das keine Kleinigkeit.

Das Zweite ist der sofortige Cashflow. Ein Off-Plan-Kauf ist eine Kapitalbindung, die bis zur Übergabe nichts abwirft; eine fertige Einheit liefert Miete, sobald sie vermietet ist.

Wenn Ihr Geld Opportunitätskosten hat – und das hat es –, sind drei Jahre ohne Rendite eine reale Zahl, die selten in der Vergleichstabelle auftaucht, die Ihnen ein Makler zeigt.

Das Dritte ist die Finanzierbarkeit. Banken beleihen fertige Immobilien deutlich bereitwilliger als Off-Plan-Objekte. Ein Ansässiger erreicht bei einer fertigen Einheit unter fünf Millionen Dirham typischerweise achtzig Prozent Beleihungsauslauf; bei Off-Plan ist der Entwicklerplan die Finanzierung, und das Geld der Bank kommt erst nach der Übergabe.

Wo liegt der Kompromiss?

Sie zahlen all das im Voraus. Eine fertige Einheit verlangt bei der Übertragung den vollen Kaufpreis – Anzahlung, dann den Rest, dazu etwa 4 % Gebühren an das Dubai Land Department sowie Maklerprovision und, bei Finanzierung, die Hypothekeneintragung. Eine Verteilung über zwei Jahre gibt es nicht.

Off-Plan-Zahlungspläne gibt es genau deshalb, weil sie die Einstiegshürde senken. Eine Anzahlung von zehn Prozent und ein bis zur Übergabe gestreckter Plan erlauben es, einen Vermögenswert mit einem Bruchteil seines Wertes in bar zu kontrollieren. Wenn Ihre These auf Hebelwirkung bei Kapitalzuwachs in einem steigenden Markt beruht, ist diese Struktur tatsächlich wirkungsvoll.

Der ehrliche Vergleich lautet: Off-Plan gewinnt, wenn der Markt während des Baus steigt und der Entwickler pünktlich liefert. Fertig gewinnt, wenn Sie jetzt Einnahmen wollen, dem Zeitplan misstrauen oder das Gebäude sehen möchten, bevor es Ihnen gehört.

Keine der beiden Varianten ist allgemeingültig richtig, und jeder Makler, der Ihnen sagt, die eine schlage immer die andere, verkauft Bestand und keine Beratung.

Was ist Peninsula Five konkret?

Five ist das Element mit Hotelmarke im Peninsula-Masterplan und steht auf derselben kanalumschlossenen Spitze von Business Bay wie die anderen vier Türme. Die Einheitenmischung tendiert zu kompakten Apartments im Serviced-Stil, bei denen ein Hotelbetreiber am Betrieb des Gebäudes beteiligt ist.

Praktisch heißt das: Ausstattung und Standard am Empfang liegen höher als in einem klassischen Wohnturm, und das Betriebsmodell ist auf kurze Aufenthalte ausgelegt. Wenn Sie Einnahmen aus Ferienvermietung planen, ist die dafür nötige Infrastruktur bereits im Gebäude vorhanden und muss nicht von Ihnen improvisiert werden.

Es heißt auch, dass die Service Charge höher ausfällt als bei einem reinen Wohnblock. Hotelstandard kostet Hotelgeld. Rechnen Sie sie als eigenen Posten ein, nicht als Nachgedanken – bei kompakten Einheiten kann die Gebühr einen vollen Prozentpunkt der Bruttorendite auffressen.

Wie bewerten Sie eine fertige Einheit?

Lassen Sie sich die tatsächlichen Service-Charge-Rechnungen der letzten zwei Jahre geben statt der Schätzung des Entwicklers. Bei einem übergebenen Gebäude gibt es sie, und danach zu fragen ist normal – ein Verkäufer, der sie nicht vorlegt, sagt Ihnen damit etwas.

Verlangen Sie die tatsächliche Mietgeschichte der Einheit oder direkt vergleichbarer Einheiten in derselben Linie. Dubai hat einen veröffentlichten Mietindex, aber der Index ist eine Spanne, und die Spanne ist breit. Entscheidend ist, was die Einheit tatsächlich erzielt hat, und mit welcher Leerstandszeit.

Lassen Sie die Einheit prüfen. Bei einer fertigen Einheit können Sie für wenige hundert Dirham ein Abnahmeunternehmen beauftragen und etwas über Klimaanlage, Wasserdruck und Balkonabdichtung erfahren, bevor Sie kaufen statt danach. Das tut beim Wiederverkauf fast niemand, und fast jeder sollte es.

Prüfen Sie das Gebäude, nicht nur die Wohnung: Wartezeiten am Aufzug um 8 Uhr, den Zustand der Flure in einer Etage, die nicht für Besichtigungen hergerichtet ist, ob der Pool nachmittags tatsächlich nutzbar ist und wie viele Einheiten im Turm als Ferienwohnungen laufen, falls Sie selbst dort wohnen wollen.

Welche Rendite dürfen Sie erwarten?

Die Bruttorenditen bei Langzeitvermietung in Business Bay liegen typischerweise im mittleren einstelligen Bereich, und Peninsula liegt am oberen Ende des Bezirks, weil die Lage eine Aufschlagsmiete rechtfertigt.

Kurzzeitvermietung kann das in einem guten Jahr deutlich übertreffen, aber der Vergleich hinkt: Sie bringt eine Genehmigung, eine Verwaltungsgebühr von fünfzehn bis fünfundzwanzig Prozent, Reinigung, Nebenkosten und Leerstandsrisiko mit sich, die ein Vermieter mit Jahresvertrag schlicht nicht hat.

Die Zahl, die ich Kunden berechnen lasse, ist die Nettorendite nach Service Charge, nach Verwaltung und nach einem ehrlichen Abschlag für Leerstand. Rechnet man beide Szenarien so durch, wird die Wahl für das eigene Temperament meist offensichtlich – manche wollen einmal im Jahr einen Scheck und keine Anrufe, andere wollen ein kleines Hospitality-Geschäft führen.

Der Kapitalzuwachs bei einer fertigen Einheit in einer etablierten Lage mit geschütztem Ausblick fällt tendenziell gleichmäßiger und weniger spektakulär aus als bei einem gut getimten Off-Plan-Einstieg. Das ist die Form des Geschäfts: weniger Aufwärtspotenzial, weit weniger Schwankung.

Wer sollte hier fertig kaufen?

Jeder, der ab dem ersten Monat Einnahmen braucht. Jeder, der mit einer Bank statt mit einem Zahlungsplan finanziert. Jeder, der schon einmal unter einer verspäteten Übergabe gelitten hat oder schlicht keine drei Jahre hoffen möchte.

Und jeder, der für die Eigennutzung kauft – man kann in einem Grundrissplan nicht umhergehen.

Off-Plan bleibt die bessere Struktur für Käufer mit langem Horizont, Toleranz für Lieferrisiken und der Vorliebe, Zahlungen aus laufendem Einkommen zu staffeln statt einen großen Scheck zu schreiben.

Wenn Sie möchten, schicken Sie mir die konkrete Einheit, die Sie sich ansehen, und ich ziehe vor Ihrem Angebot die Transaktionshistorie des Turms und die aktuelle Service Charge. Das dauert einen Nachmittag und ist die günstigste Sorgfaltsprüfung, die es in diesem Markt gibt.