Imperial Avenue: dochodowa odsprzedaż w Downtown Dubai

Imperial Avenue to wieża w Downtown, o której większość międzynarodowych kupujących nigdy nie słyszała, zbudowana przez wykonawcę, o którym też nie słyszeli, a mimo to po cichu należy do lepszych wyników odsprzedaży w dzielnicy. To długi spacer po powodach — a metoda sprawdza się przy każdej odsprzedaży w Downtown, którą Państwo rozważają.

Kim jest deweloper?

Shapoorji Pallonji to licząca 150 lat indyjska grupa budowlana. Zbudowała duże części Bombaju, budowała dla sułtana Omanu, a w Zatoce Perskiej jest znacznie lepiej znana jako wykonawca niż jako deweloper.

Imperial Avenue to jej własny projekt w Downtown, a nie coś, co zbudowała dla kogoś innego.

Ma to konkretne znaczenie: wykonawca-deweloper buduje według własnego standardu konstrukcyjnego, a nie według najniższej oferty przetargowej. Jakość konstrukcji i instalacji MEP w tym budynku jest o klasę wyższa, niż sugerowała cena sprzedaży przy starcie, a kupujący, którzy go obejrzeli, to zauważyli.

Odwrotna strona to rozpoznawalność marki. Międzynarodowy kupujący szukający „apartament Downtown Dubai” wpisuje Emaar, Address, Burj. Nie wpisuje Shapoorji Pallonji. Ta luka między jakością wykonania a rozpoznawalnością marki to dokładnie miejsce, w którym ukryta jest wartość.

Dlaczego odsprzedaż wypadła dobrze?

Z trzech powodów, w kolejności ważności. Po pierwsze, cena wejścia przy starcie była niższa niż porównywalnych zasobów w Downtown, bo deweloper nie miał premii za markę — kupujący weszli poniżej średniej dzielnicy, a rynek następnie wycenił budynek według lokalizacji, a nie szyldu.

Po drugie, samo Downtown praktycznie przestało powiększać podaż. Gdy dzielnica nie ma już gruntów, istniejące zasoby drożeją z czasem po prostu dlatego, że popyt wciąż napływa, a nic nowego nie powstaje.

Po trzecie, wytrzymała specyfikacja. Budynek, który pięć lat po oddaniu wciąż dobrze wygląda, utrzymuje wartość; ten, w którym lobby jest zniszczone, a windy zawodne, nie utrzyma, niezależnie od adresu.

Jak ocenić każdą odsprzedaż w Downtown?

Zacząć od zarejestrowanej historii transakcji dla konkretnej wieży z ostatnich dwudziestu czterech miesięcy, z Dubai Land Department.

Patrzeć na trend, nie tylko na poziom, i na rozstęp między najtańszą a najdroższą transakcją lokalu o tej samej powierzchni — duży rozstęp zwykle oznacza, że pracę wykonuje orientacja.

Następnie zdobyć historię opłaty serwisowej. W Downtown to liczba, która w okresie posiadania odróżnia dobre budynki od złych, a każdy właściciel ma do niej publiczny dostęp.

Potem obejść budynek w zwykły dzień roboczy, a nie na umówionym pokazie. Obejrzeć korytarze na losowym piętrze, stan basenu o 4 po południu, czas oczekiwania na windę i sposób pracy recepcji ochrony.

Na koniec sprawdzić, jaka część lokali to wynajem wakacyjny. Wysoki udział oznacza przejściową populację, większe zużycie części wspólnych i inne doświadczenie mieszkania — co ma znaczenie zarówno gdy sami będą Państwo tam mieszkać, jak i gdy będzie tam mieszkał najemca.

Jak wygląda podaż w Downtown?

Masterplan jest w zasadzie ukończony. Nowa podaż mieszkaniowa w samym Downtown pojawia się dziś małymi partiami na działkach uzupełniających, a nie w tysiącach lokali rocznie, jak dekadę temu.

Popyt tymczasem się poszerzył: wzrost liczby ludności Dubaju jest trwały, Golden Visa zwiększyła liczbę kupujących na długi okres, a rynek najmu krótkoterminowego utrzymuje dolną granicę wartości apartamentów w centrum.

To połączenie — stała podaż, rosnący popyt — wyjaśnia, dlaczego odsprzedaż w Downtown zachowuje się tak, jak się zachowuje, i jest to argument strukturalny, a nie oparty na rozpędzie.

Gdzie są ryzyka?

Głównym jest inflacja opłaty serwisowej. W starszych wieżach w Downtown opłata w kilku przypadkach rosła szybciej niż osiągalny czynsz, po cichu zmniejszając rentowność netto właścicieli, którzy tego nie pilnowali.

Drugim jest jakość zarządzania budynkiem. Słaby zarząd wspólnoty i bierna firma zarządzająca mogą w pięć lat zepsuć dobry budynek, a rynek odsprzedaży zauważa to natychmiast.

I ryzyko koncentracji na rynku najmu krótkoterminowego: gdyby regulacje dotyczące domów wakacyjnych istotnie się zaostrzyły, lokale w Downtown skonfigurowane pod ten rynek musiałyby znaleźć najemców długoterminowych przy niższych czynszach. To nie jest prognoza, tylko scenariusz, na który warto mieć odpowiedź.

Jaka była różnica cen w liczbach?

Na briefingu jednopokojowe mieszkanie wyceniono na około 684 000 USD, co dawało mniej więcej 8 420 USD za metr kwadratowy, a najdroższe lokale w budynku sięgały około 9 910 USD.

Porównywalna wieża off-plan w Downtown — już wyprzedana — kosztowała około 12 600 USD za metr kwadratowy. To różnica co najmniej trzydziestu procent za budynek ukończony, a nie narysowany, i cały argument za odsprzedażą w jednym porównaniu.

Ta sama linia lokali na dziewiętnastym piętrze była wyceniona o 250 000 AED poniżej siedemnastego. Dlatego warto porównywać cenę za metr kwadratowy, a nie cenę ogłoszeniową: w obrębie jednego pionu najniższa cena za metr była na wyższym piętrze i był to lokal, który sprzedałby się najszybciej.

Do tego struktura płatności: sześćdziesiąt procent płatne po oddaniu, w ciągu dwóch lat. W ukończonym budynku w Downtown to rzadkość i dla przepływów pieniężnych kupującego jest warte tyle, co kilka procent rabatu.

Jedną kwestię uprawnień z tego samego briefingu trzeba potwierdzić, a nie zakładać. Deweloper skorzystał z finansowania pocovidowego od Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju, a weryfikacja kupujących przez kredytodawcę ograniczyła krąg osób mogących kupić w tej wieży. Przed rezerwacją warto sprawdzić swoje uprawnienia u dewelopera.

Co zrobić z tymi informacjami?

Szukać konkretnie dobrze zbudowanych wież w Downtown o słabej rozpoznawalności marki. Tam leży luka wartości między jakością wykonania a ceną i jest to powtarzalny wzorzec, a nie jednorazowy przypadek.

Historię opłaty serwisowej stawiać wyżej niż wykończenie apartamentu pokazowego. Jedno wpływa na zwrot co roku, tak długo jak jest się właścicielem; drugie to pokój, który i tak się przemaluje.

I być gotowym kupić budynek, o którym nikt nie słyszał, pod warunkiem że obejrzało się go osobiście i przeczytało liczby. Premia za znane nazwisko to prawdziwe pieniądze i nie wracają one przy sprzedaży.