DIFC Living: Wohnungen im Finanzzentrum von Dubai

Das Dubai International Financial Centre ist die erfolgreichste Freizone des Emirats und das führende Finanzzentrum im Nahen Osten, in Südasien und in Afrika. Es liegt zwischen Business Bay und Downtown, hat ein eigenes Rechtssystem, und DIFC Living ist Wohnraum innerhalb dieses Gebiets. Diese Kombination erzeugt einen Mietmarkt, der sich anders verhält als irgendwo sonst in Dubai.

Was ist das DIFC?

Eine Finanz-Freizone mit eigenen unabhängigen Gerichten nach Common Law und eigener Aufsichtsbehörde, in einem klar abgegrenzten Viertel zwischen Downtown und Business Bay. Banken, Fonds, Anwaltskanzleien und die Regionalzentralen internationaler Institute konzentrieren sich hier.

Vor Ort ist es ein gemischt genutztes Viertel: Büros in den Türmen, Läden, Restaurants und Galerien im Erdgeschoss und viele gut verdienende Fachkräfte, die zu Fuß zur Arbeit gehen können.

Dieser letzte Punkt ist das gesamte Investmentargument für Wohnungen. Das DIFC ist einer der wenigen Orte in Dubai, an denen ein Mieter wirklich ohne Auto leben kann – und der Mieter ist ein Banker, dessen Arbeitgeber eine Wohnkostenpauschale zahlt.

Warum ist die Renditegeschichte hier anders?

In den meisten Teilen Dubais ist der Mietmarkt preisgetrieben: Mieter wählen ihr Viertel nach Budget und Pendelweg. Im DIFC ist er von der Nähe getrieben. Wer in einem DIFC-Turm arbeitet, zahlt einen erheblichen Aufschlag, um zu Fuß ins Büro zu gehen, und die Pauschale vom Arbeitgeber deckt ihn oft ab.

Das führt zu hohen erzielbaren Mieten, kurzen Leerständen und Mietern mit verlässlichem Einkommen. Es führt aber auch zu einem Kaufpreis, der das alles schon einpreist – deshalb ist die Brutto-Rendite nicht immer spektakulär.

Die Qualität der Einnahmen ist dennoch ungewöhnlich gut: Firmenmieter, Jahresverträge, geringe Fluktuation. Für Investoren, die auf Verlässlichkeit statt auf die größte Zahl optimieren, zählt das mehr als der Renditeprozentsatz.

Welche Nachteile gibt es?

Dichte und Lärm. Das DIFC ist ein arbeitendes Finanzviertel mit Baustellen, Verkehr und einer lebhaften Restaurantszene am Abend. Es ist nicht ruhig und kein Familienviertel – es gibt keine Schulen und nur wenig Grün.

Angebot. Die Wohnkapazität im DIFC ist durch die Fläche des Viertels begrenzt, was die Preise stützt, aber auch bedeutet: Kommt ein neues Projekt auf den Markt, trifft es auf einen kleinen Markt und kann ihn bewegen.

Und die Service-Gebühren im Viertel liegen im oberen Bereich, entsprechend Ausstattung und zentraler Lage.

Wer sollte hier kaufen?

Ein Investor, der Firmenmieter, kurze Leerstände und eine Adresse will, die auch in zwanzig Jahren noch zentral ist, und der mit einer Rendite leben kann, die gegenüber aufstrebenden Vierteln bescheiden wirkt.

Ein Berufstätiger im DIFC, der nicht mehr pendeln möchte – die ehrliche Rechnung ist dort nicht die Rendite, sondern die gewonnene Zeit.

Falsch ist der Kauf für eine Familie, für Käufer, die Fläche pro Dirham wollen, und für alle, deren Kalkül auf schneller Wertsteigerung beruht: Das DIFC wird bereits als Prime-Lage bewertet, was den Spielraum nach oben begrenzt.

Welches Rechtssystem gilt?

Das Dubai International Financial Centre ist eine Finanz-Freizone mit eigenem Rechtssystem auf Grundlage des englischen Common Law, eigenen Gerichten und einer eigenen Aufsichtsbehörde, der DFSA. Es liegt auf einem kompakten Gelände an der Sheikh Zayed Road zwischen Downtown und dem Trade Centre.

Für ein Finanzdienstleistungsunternehmen ist dieser Rahmen keine Bequemlichkeit, sondern der Grund, dort zu sein – deshalb sitzen im DIFC die Regionalbüros der meisten internationalen Banken, Fonds, Kanzleien und zunehmend auch von Family Offices.

Diese Konzentration von Arbeitsplätzen trägt den Wohnungsmarkt. Die Mieter sind gut bezahlte Finanz- und Fachkräfte, die zu Fuß zur Arbeit gehen wollen – ein enger, aber bonitätsstarker Kreis.

Es ist außerdem das urbanste und am besten zu Fuß erschlossene Viertel Dubais, mit der höchsten Restaurantdichte der Stadt und einer echten Galerieszene.

Welche Frage zum Eigentumsrecht überrascht Käufer?

Immobilien innerhalb der DIFC-Freizone werden beim DIFC Registrar of Real Property registriert und nicht allein beim Dubai Land Department, und es gilt DIFC-Recht.

Ausländisches Eigentum ist möglich, und Transaktionen werden normal abgewickelt, doch Dokumente, Registrierungsverfahren und Streitbeilegungsforum unterscheiden sich vom Festland von Dubai.

Gebäude am Rand des DIFC, aber außerhalb der Zonengrenze, sind gewöhnliches Freehold auf dem Festland. Der Unterschied ist von der Straße aus nicht sichtbar, und er ist wichtig.

Klären Sie, auf welcher Seite der Grenze Ihr Gebäude liegt, und beauftragen Sie einen Conveyancer, der eine DIFC-Transaktion tatsächlich abgeschlossen hat – und nicht einen, der bei Ihrer Transaktion erst lernen will.

Wie ist das Leben dort wirklich?

Das DIFC ist zuerst ein Arbeitsviertel. Am Wochenende leert es sich, es gibt keine Schulen, und die Versorgung des Alltags – Supermärkte, Arztpraxen, Reinigungen – ist dünner, als die Zahl der Restaurants vermuten lässt.

Dafür erhalten Sie das, was einem europäischen Stadtzentrum in Dubai am nächsten kommt: Fußgängerzonen, Restaurants im Erdgeschoss, Kunstgalerien und in den kühleren Monaten eine echte Abendkultur.

Das Leerstandsrisiko ist gering und die Mieten sind absolut gesehen hoch; die Renditen sind moderat, weil die Kaufpreise es ebenfalls sind.

Es passt zu Berufstätigen in der Zone, die die Fußläufigkeit wirklich nutzen. Für Familien und alle, die Wochenendleben suchen, passt es schlecht.