Investir dans les bureaux à Dubaï : pourquoi les chiffres battent les appartements

Depuis plusieurs années, les bureaux de premier ordre à Dubaï affichent des rendements bruts nettement supérieurs à ceux du résidentiel comparable, et presque personne parmi les acheteurs de la ville ne les regarde. Le résidentiel est simplement ce qui se commercialise.

Pourquoi cet écart de rendement ?

Les bureaux de premier ordre à Dubaï affichent depuis plusieurs années des rendements bruts nettement supérieurs à ceux du résidentiel comparable, et dans les sous-marchés voisins du DIFC l'écart a été large.

La raison tient à l'offre et à la demande : Dubaï a construit du résidentiel sans relâche dans les années 2010 et très peu de bureaux de catégorie A, alors que la demande de bureaux a crû avec chaque société financière, family office et entreprise crypto qui s'est installée.

La vacance dans les meilleurs immeubles de bureaux est à des niveaux qui seraient qualifiés de pénurie sur la plupart des marchés. Les bailleurs ont le pouvoir de fixer les prix, et les loyers ont évolué en conséquence.

La seconde raison est que le bassin d'acheteurs est plus étroit. Un bureau n'est pas un achat émotionnel ; personne n'en achète un par coup de cœur pour la vue. Moins d'acheteurs, c'est moins de concurrence sur les prix, donc de meilleurs rendements d'entrée pour ceux qui se présentent.

En quoi les baux commerciaux diffèrent-ils ?

La durée. Un bail résidentiel à Dubaï dure en général un an. Un bail commercial court couramment sur trois à cinq ans, parfois plus, avec des indexations convenues. C'est un profil de revenu complètement différent : moins de rotation, moins de risque de vacance, moins de temps passé à chercher des locataires.

L'aménagement. Une entreprise qui aménage un bureau investit son propre argent dans les lieux : cloisons, câblage, image de marque, parfois une réception. Cet investissement rend le locataire bien moins enclin à partir en fin de bail, et c'est le plus grand avantage structurel du commercial sur le résidentiel.

Les conditions de paiement. Les locataires commerciaux à Dubaï paient fréquemment par trimestre ou par mois plutôt qu'en un ou deux chèques, et la solidité du locataire varie énormément entre une société financière réglementée et un cabinet de conseil de deux personnes. Vous évaluez une entreprise, pas un salaire.

Les coûts. Les charges de service commerciales sont en général plus élevées au pied carré que celles du résidentiel, et la répartition des responsabilités pour l'entretien, les charges de froid et la remise en état doit être explicite dans le bail.

Qu'est-ce que le facteur DIFC ?

Le DIFC est une zone franche financière dotée de son propre système juridique fondé sur la common law anglaise, de ses propres tribunaux et de son propre régulateur.

Pour une société de services financiers, ce n'est pas un plus, c'est la raison même de sa présence, et cela rend la demande de bureaux au DIFC structurellement différente de la demande commerciale ordinaire.

L'espace à l'intérieur de la porte du DIFC est limité et cher. Cela a poussé un important volume de demande vers les tours immédiatement voisines, où une entreprise peut se trouver à deux minutes à pied du centre pour un loyer sensiblement inférieur. Ces immeubles voisins comptent parmi les actifs commerciaux les plus performants de la ville.

Pour évaluer un bureau près du DIFC, la distance à pied jusqu'à la porte représente presque toute la valorisation. Deux cents mètres comptent. Une tour de l'autre côté d'une grande route sans passage piéton est un actif différent de celle située dans le même pâté de maisons.

Qu'est-ce qui fait un bon ou un mauvais immeuble de bureaux ?

L'efficacité du plateau. Un locataire paie la surface louée et utilise la surface utile ; un immeuble dont le rapport noyau/fenêtre est médiocre gaspille son argent, et il le sait. Demandez le ratio d'efficacité.

La capacité électrique et de refroidissement. Les locataires de bureaux modernes exploitent de fortes charges informatiques et l'immeuble doit les supporter. Les immeubles plus anciens de Dubaï ne le peuvent souvent pas sans mise à niveau.

Le ratio de stationnement. C'est la plainte qui met fin aux baux à Dubaï. Un locataire de quarante salariés avec huit places partira. Demandez le ratio par millier de pieds carrés et comparez-le aux immeubles concurrents.

La capacité des ascenseurs aux heures de pointe. Une tour où les salariés attendent six minutes à 9 h perd ses locataires, quelle que soit la qualité du hall.

Et l'association des propriétaires ou la gestion de l'immeuble, car dans les tours de bureaux en copropriété, une association défaillante peut bloquer les travaux dont un immeuble a besoin pour rester compétitif.

Quels sont les risques ?

La liquidité est moins bonne que dans le résidentiel. Le bassin d'acheteurs d'un plateau commercial est étroit et la vente prend plus de temps. Si vous risquez d'avoir besoin rapidement de votre capital, c'est le mauvais actif.

La vacance coûte plus cher. Un appartement vide vous coûte le loyer ; un bureau vide vous coûte le loyer plus une charge de service plus élevée au pied carré, et les périodes de relocation sont plus longues.

La concentration sur un locataire. Un bureau, un locataire. Quand il part, le revenu tombe à zéro au lieu de baisser d'une fraction, comme dans un portefeuille résidentiel.

La cyclicité. La demande de bureaux suit le cycle économique bien plus étroitement que la demande résidentielle. Le cycle actuel de Dubaï est fort ; il ne le restera pas éternellement.

Le financement. Les banques prêtent moins volontiers et avec un ratio prêt/valeur plus bas pour le commercial que pour le résidentiel, en général sur des durées plus courtes et à des taux plus élevés.

Comment commencer ?

Commencez plus petit que vous ne le pensez. Un seul plateau aménagé ou une partie de plateau dans un bon immeuble vous apprend la classe d'actifs à une taille raisonnable, et les petites unités aménagées se louent plus vite que les grands plateaux bruts.

Préférez un immeuble avec un locataire déjà en place et un bail qui a encore du temps à courir. Acheter un revenu est plus facile que le créer, et cela permet d'apprendre l'exploitation avant d'avoir à trouver soi-même un locataire.

Lisez le bail avant de lire le rendement. Le rendement est une fonction du bail, et un chiffre affiché reposant sur une start-up de six mois sans solidité financière n'est pas le même que celui reposant sur une société réglementée avec quatre ans de bail restant.

Et prenez un agent commercial, pas un agent résidentiel. Les compétences sont vraiment différentes et les portails résidentiels sont presque inutiles pour ce marché.