Investire in uffici a Dubai: perché i numeri battono gli appartamenti

Da diversi anni gli uffici di pregio a Dubai offrono rendimenti lordi nettamente più alti del residenziale comparabile, e quasi nessuno di chi compra casa qui li prende in considerazione. Il residenziale è semplicemente ciò che viene pubblicizzato.

Perché esiste un divario di rendimento?

Da diversi anni gli uffici di pregio a Dubai offrono rendimenti lordi nettamente più alti del residenziale comparabile, e nei sottomercati adiacenti al DIFC il divario è stato ampio.

Il motivo è semplice, domanda e offerta: negli anni 2010 Dubai ha costruito residenziale senza sosta e pochissimi uffici di Grade A, mentre la domanda di uffici è cresciuta con ogni società finanziaria, family office e azienda crypto che si è trasferita.

La vacancy nel miglior patrimonio di uffici è stata a livelli che nella maggior parte dei mercati verrebbero definiti carenza. I proprietari hanno potere di prezzo e gli affitti si sono mossi di conseguenza.

Il secondo motivo è che il bacino di acquirenti è più ristretto. Un ufficio non è un acquisto emotivo: nessuno lo compra perché si è innamorato della vista. Meno acquirenti significa meno concorrenza sul prezzo, e quindi rendimenti d'ingresso migliori per chi si presenta.

In che cosa differiscono i contratti commerciali?

La durata. Un contratto di locazione residenziale a Dubai dura di norma un anno. Un contratto commerciale dura comunemente da tre a cinque anni, a volte di più, con adeguamenti concordati. È un profilo di reddito completamente diverso: meno rotazione, meno rischio di sfitto, meno tempo speso a cercare inquilini.

L'allestimento. Un'azienda che allestisce un ufficio investe denaro proprio nello spazio: pareti divisorie, cablaggio, brand, a volte una reception. Quell'investimento rende l'inquilino molto meno propenso a trasferirsi alla scadenza, ed è il singolo maggiore vantaggio strutturale del commerciale rispetto al residenziale.

Le condizioni di pagamento. A Dubai gli inquilini commerciali pagano spesso trimestralmente o mensilmente anziché con uno o due assegni, e la solidità della controparte varia enormemente tra una società finanziaria regolamentata e uno studio di consulenza di due persone. Si valuta un'impresa, non uno stipendio.

I costi. Le spese di gestione commerciali sono di solito più alte per piede quadrato rispetto al residenziale, e la ripartizione delle responsabilità su manutenzione, costi del raffrescamento (chiller) e ripristino dell'allestimento deve essere esplicita nel contratto.

Che cos'è il fattore DIFC?

Il DIFC è una zona franca finanziaria con un proprio sistema giuridico basato sulla common law inglese, propri tribunali e un proprio regolatore.

Per una società di servizi finanziari non è un di più: è il motivo per cui si trova lì, e rende la domanda di uffici nel DIFC strutturalmente diversa dalla normale domanda commerciale.

Lo spazio all'interno del cancello del DIFC è limitato e costoso. Questo ha spinto un grande volume di domanda verso le torri immediatamente adiacenti, dove un'azienda può stare a due minuti a piedi dal centro con un affitto sensibilmente più basso. Quegli edifici adiacenti sono tra gli immobili commerciali con le migliori performance della città.

Nel valutare un ufficio vicino al DIFC, la distanza a piedi dal cancello è quasi l'intera valutazione. Duecento metri contano. Una torre al di là di una grande arteria senza attraversamento pedonale è un immobile diverso da una sullo stesso isolato.

Che cosa rende buono o cattivo un edificio per uffici?

L'efficienza della pianta del piano. L'inquilino paga la superficie locata e usa quella utile; un edificio con un cattivo rapporto tra nucleo e finestre spreca i suoi soldi, e lui lo sa. Chiedete il rapporto di efficienza.

La capacità elettrica e di raffrescamento. Gli inquilini moderni gestiscono carichi IT densi e l'edificio deve sostenerli. Il patrimonio più vecchio di Dubai spesso non ci riesce senza un adeguamento.

Il rapporto di parcheggi. È il reclamo che pone fine ai contratti a Dubai. Un inquilino con quaranta dipendenti e otto posti auto se ne andrà. Chiedete il rapporto per mille piedi quadrati e confrontatelo con gli edifici concorrenti.

La capacità degli ascensori nelle ore di punta. Una torre in cui i dipendenti aspettano sei minuti alle 9 perde inquilini, per quanto bella sia la hall.

E l'associazione dei proprietari o la gestione dell'edificio, perché nelle torri di uffici in proprietà frazionata un'associazione disfunzionale può bloccare i lavori in conto capitale necessari a mantenere l'edificio competitivo.

Quali sono i rischi?

La liquidità è peggiore rispetto al residenziale. Il bacino di acquirenti per un piano commerciale è ristretto e vendere richiede più tempo. Se potreste aver bisogno rapidamente del capitale, questo è l'asset sbagliato.

Lo sfitto costa di più. Un appartamento vuoto vi costa l'affitto; un ufficio vuoto vi costa l'affitto più un service charge più alto per piede quadrato, e i tempi di locazione sono più lunghi.

La concentrazione sull'inquilino. Un ufficio, un inquilino. Quando se ne va, il reddito va a zero invece di ridursi di una frazione, come accade in un portafoglio residenziale.

La ciclicità. La domanda di uffici segue il ciclo economico molto più da vicino di quanto lo faccia la domanda residenziale. L'attuale ciclo di Dubai è stato forte; non lo sarà per sempre.

Il finanziamento. Le banche prestano meno volentieri e con un loan-to-value più basso sul commerciale che sul residenziale, di solito con durate più brevi e tassi più alti.

Come si comincia?

Cominciate più in piccolo di quanto pensiate. Un singolo piano allestito o un piano parziale in un buon edificio vi insegna la categoria di asset in dimensioni gestibili, e le piccole unità allestite si affittano più in fretta dei grandi spazi al grezzo.

Preferite un edificio con un inquilino già presente e un contratto con del tempo residuo. Comprare reddito è più facile che crearlo, e permette di imparare la gestione operativa prima di dover trovare un inquilino da soli.

Leggete il contratto prima del rendimento. Il rendimento è una funzione del contratto, e una cifra di vetrina basata su una startup di sei mesi senza garanzie non è lo stesso numero di una basata su una società regolamentata con quattro anni davanti.

E rivolgetevi a un agente commerciale, non a uno residenziale. Le competenze sono davvero diverse e i portali residenziali sono quasi inutili per questo mercato.