Dubaï ou Londres : quel est le meilleur investissement immobilier en 2026 ?

Dubaï et Londres sont les deux marchés entre lesquels le même acheteur fortuné hésite régulièrement : tous deux sont considérés dans le monde entier comme des valeurs refuges pour les capitaux. Pourtant, à l'approche du second semestre 2026, leurs économies et leurs marchés immobiliers évoluent en sens opposé. Voici la comparaison, chiffres actuels à l'appui.

Deux rythmes de croissance très différents

Emirates NBD prévoit une croissance de 4,5 % de l'économie de Dubaï en 2026, bien au-dessus des 3,1 % attendus pour l'économie mondiale et des 1,6 % pour les économies avancées. Le PIB de Dubaï a déjà progressé de 2,4 % sur un an au premier trimestre, pour atteindre 232 milliards d'AED. À l'inverse, les économistes indépendants interrogés par le Trésor britannique (HM Treasury) en septembre 2026 prévoient pour le Royaume-Uni une croissance de seulement 1,1 à 1,2 % sur l'année ; la prévision de juillet de la Banque d'Angleterre était du même ordre, à 1,1 %.

Les prix : croissance contre stagnation

Les prévisions immobilières divergent plus encore. ValuStrat s'attend à une hausse moyenne de 10 % des valeurs résidentielles à Dubaï en 2026, jusqu'à 17,7 % pour les villas ; des estimations plus prudentes situent la croissance à l'échelle de la ville entre 5 et 8 %. Pour Londres, les prévisions 2026 vont d'une baisse de 4 % (Savills, sur le marché de la revente) à une hausse de 1 % (Knight Frank), la plupart des analystes convergeant vers un marché à peu près stable, avec 0 à 3 % de croissance. Londres est largement perçu comme moins performant que la moyenne britannique, pénalisé par un niveau de prix plus élevé et par une fiscalité de plus en plus lourde pour les propriétaires de biens chers.

Fiscalité : un seul frais contre plusieurs couches

À Dubaï, l'acheteur règle un seul coût ponctuel à l'achat, les 4 % de frais d'enregistrement du DLD, puis plus rien : pas d'impôt sur les revenus locatifs, pas d'impôt sur les plus-values à la revente, pas de taxe foncière annuelle. Au Royaume-Uni, un non-résident paie des droits de timbre (stamp duty) majorés pour les acheteurs étrangers et les propriétaires d'une résidence secondaire, l'impôt sur le revenu au titre des loyers et l'impôt sur les plus-values à la revente : des coûts qu'il faut intégrer dès le départ dans le modèle de rendement, et non découvrir après coup.

Rendement locatif

En 2026, le rendement locatif brut moyen à Dubaï ressort à environ 6,3 % sur l'ensemble du marché et jusqu'à 7,1 % pour les appartements ; à Londres, il se situe entre 3 et 4 %. Compte tenu de l'absence d'impôt sur le revenu à Dubaï, l'écart après impôt est encore plus large que ne le suggèrent les chiffres bruts.

Ce que cela signifie concrètement

Se demander « lequel est le meilleur » passe à côté de l'essentiel : les deux villes jouent des rôles différents dans un portefeuille. Londres reste un marché de statut, de scolarité des enfants et un territoire au droit immobilier transparent (même si la pleine propriété n'y est pas toujours la règle : les appartements sont généralement en leasehold, pour une durée déterminée, comme détaillé dans notre guide du marché britannique), mais pas, au vu des prévisions actuelles, un marché de croissance du capital à court terme. Dubaï en 2026 est un marché où croissance et rendement vont de pair : l'économie, les prix et les revenus locatifs progressent tous plus vite, pratiquement sans frein fiscal pour le propriétaire.

Retrouvez la comparaison du marché des bureaux des deux villes et de New York dans « Les bureaux de Dubaï face à Londres et New York » ; le rendement locatif résidentiel dans quatre grandes villes du monde fait l'objet d'un article séparé.