Emirates National Investment : ce que l'assurance couvre réellement, et ce qu'elle ne couvre pas

Tout immeuble géré est assuré, par le biais des charges de copropriété. Les propriétaires pensent en général que le sujet s'arrête là. L'assurance couvre moins qu'on ne le croit, et c'est dans cet écart que se produisent les vraies pertes.

Ce que couvre généralement la police de l'immeuble

• La structure et les parties communes : le gros œuvre de l'immeuble, les halls, les couloirs, les installations techniques et les équipements partagés.
• La responsabilité civile dans les parties communes, pour les blessures subies par des personnes dans les espaces partagés.
• Les risques majeurs touchant le bâtiment lui-même : incendie, inondation et sinistres similaires.

Vérifiez l'étendue de la couverture pour votre immeuble plutôt que de la supposer : la police est accessible auprès de la société de gestion, et les propriétaires ont le droit de savoir ce qu'ils financent.

Ce qu'elle ne couvre généralement pas

• Vos biens mobiliers. Meubles, appareils, tout ce que vous avez installé. Dans une location meublée, la somme peut être considérable.
• Vos aménagements et améliorations, souvent assimilés à du mobilier plutôt qu'à la structure assurée.
• La responsabilité à l'intérieur de votre logement. Si une fuite de votre salle de bains endommage l'appartement du dessous, c'est votre problème, et c'est de loin le sinistre le plus fréquent dans les immeubles d'appartements de Dubaï.
• La perte de loyer tant que le bien est inhabitable après un sinistre assuré.
• Les dégâts causés par le locataire, qui relèvent du dépôt de garantie et non de l'assurance.

Ce qu'un propriétaire devrait souscrire

• Une garantie du mobilier du bailleur, dimensionnée sur ce que vous avez réellement laissé dans le bien. Faites l'inventaire : le montant est généralement supérieur à ce que l'instinct suggère.
• Une responsabilité civile propriétaire, peu coûteuse, qui couvre le scénario de fuite évoqué plus haut.
• Une garantie perte de loyer, si une vacance locative ferait réellement mal.
• En cas de prêt, le prêteur exigera une assurance du bien et une assurance décès : vérifiez si sa police fait double emploi avec celle que vous détenez déjà.

Deux points pratiques

• Le dégât des eaux entre appartements est le sinistre courant. Les flexibles, les chauffe-eau et les raccordements de lave-linge cèdent, et dans une tour la défaillance descend à travers plusieurs logements. Remplacer des flexibles vieillissants est un geste d'entretien dérisoire qui évite un gros sinistre.
• Vérifiez la franchise de l'immeuble et la façon dont l'association traite les sinistres. Une franchise élevée signifie que les petits dommages sont financés par les charges plutôt que par les assureurs, ce qui vous atteint dans les deux cas.

Ce qu'il faut vérifier à l'achat

• L'étendue de la police de l'immeuble et sa franchise, auprès de la société de gestion.
• L'historique des sinistres, qui figure dans les procès-verbaux de l'association et renseigne sur l'état de l'immeuble.
• Si le fonds de réserve a servi à des réparations non assurées.

Les conditions varient d'une police à l'autre. Lisez la police réelle de l'immeuble et la vôtre plutôt que de vous fier à un résumé.