Wasl : le bailleur qui développe, et ce que suppose un parc locatif

Wasl n'est pas d'abord un vendeur d'appartements. C'est l'un des plus grands bailleurs de Dubaï — une société d'État qui détient et loue un énorme parc de biens résidentiels et commerciaux dans les quartiers les plus anciens de la ville. Le développement est une fonction de ce parc plutôt que l'activité elle-même.

Pourquoi cela change le comportement

• Il conserve ce qu'il construit. Une société qui sera encore propriétaire de l'immeuble dans vingt ans n'a pas les mêmes incitations en matière de spécifications et d'entretien que celle qui vend et s'en va.
• Son revenu, ce sont les loyers, pas le rythme des ventes. Cela supprime la pression de lancer sans cesse de nouveaux projets, et le portefeuille avance à son rythme plutôt que d'être tiré par les préventes.
• Le risque de contrepartie est faible — elle s'inscrit dans la structure d'État de l'émirat.
• Le stock à vendre est limité. Une grande partie du parc n'est pas à vendre du tout, et c'est la première chose à établir pour un immeuble donné.

Ce qu'il détient et construit

• De vastes ensembles résidentiels et commerciaux à Deira, Bur Dubai, Al Qusais, Karama et dans les quartiers anciens — là où vit la plus grande partie de Dubaï.
• Des hôtels et des actifs d'hôtellerie, détenus et exploités.
• Des développements plus récents autour d'Al Wasl et des quartiers centraux, y compris des projets comportant une part de vente.
• Des actifs de golf et de loisirs.

Ce qu'il faut établir avant tout

Avec ce promoteur plus qu'avec tout autre, la première question est de savoir ce qui est réellement proposé :

• Le logement est-il à vendre, et sous quel régime de propriété ? Pleine propriété (freehold), bail emphytéotique (leasehold) et simple parc locatif coexistent au sein du portefeuille, et ce sont des propositions entièrement différentes.
• S'il s'agit d'un bail emphytéotique, quelle est la durée restante, et que se passe-t-il à l'expiration. Un bail qui raccourcit est un actif qui se déprécie, et son financement se complique à mesure que la durée diminue.
• Si la propriété par des étrangers est autorisée à cet endroit — les quartiers anciens ne sont pas tous des zones freehold.

Obtenez ces réponses par écrit avant de discuter du prix. Tout le reste en découle.

Ce qu'il faut vérifier ensuite

• L'âge et l'état de l'immeuble, et l'état du fonds de réserve lorsqu'il en existe un.
• L'historique des charges de copropriété.
• Les loyers réels dans le quartier, qui, dans les secteurs anciens, sont fixés par une clientèle de locataires nombreuse, stable et sensible au prix — un marché différent de celui des tours neuves.
• Le séquestre et l'Oqood pour tout bien sur plan.

À qui cela convient

• Les acheteurs qui veulent une exposition aux quartiers locatifs établis plutôt qu'à la plus-value du neuf.
• Ceux qui privilégient un faible risque de contrepartie et un promoteur qui reste dans l'immeuble.
• Pas l'acheteur qui n'a pas d'abord confirmé le régime de propriété — c'est toute la question ici.

D'après le registre du Dubai Land Department et la structure de propriété de la holding d'État. Confirmez le régime de propriété et l'éligibilité à la propriété étrangère pour le bien concerné avant de vous engager.