Wasl: wynajmujący, który także buduje, i co oznacza portfel najmu

Wasl nie jest przede wszystkim sprzedawcą mieszkań. To jeden z największych wynajmujących w Dubaju — państwowa firma, która posiada i wynajmuje ogromny portfel nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych w starszych częściach miasta. Działalność deweloperska jest funkcją tego portfela, a nie samym biznesem.

Dlaczego to zmienia zachowanie

• Zatrzymuje to, co zbuduje. Firma, która za dwadzieścia lat nadal będzie właścicielem budynku, ma inne motywacje w kwestii specyfikacji i utrzymania niż firma, która sprzedaje i odchodzi.
• Jej dochodem jest czynsz, a nie tempo sprzedaży. Znika presja ciągłych premier, a portfel projektów jest rozłożony w czasie, a nie napędzany sprzedażą przedpremierową.
• Ryzyko kontrahenta jest niskie — firma mieści się w państwowej strukturze emiratu.
• Zasoby na sprzedaż są ograniczone. Znaczna część portfela w ogóle nie jest na sprzedaż i to pierwsza rzecz do ustalenia w przypadku każdego budynku.

Co posiada i buduje

• Duże zasoby mieszkaniowe i komercyjne w Deira, Bur Dubai, Al Qusais, Karama i starszych dzielnicach — w częściach miasta, w których mieszka większość Dubajczyków.
• Hotele i obiekty hotelarskie, zatrzymane i prowadzone.
• Nowsze inwestycje wokół Al Wasl i dzielnic centralnych, w tym projekty z częścią na sprzedaż.
• Obiekty golfowe i rekreacyjne.

Co ustalić przed wszystkim innym

W przypadku tego dewelopera bardziej niż każdego innego pierwsze pytanie brzmi: co faktycznie jest w ofercie?

• Czy lokal jest na sprzedaż i na jakim tytule prawnym? W portfelu występują freehold, leasehold i zasoby wyłącznie na wynajem, a to zupełnie różne propozycje.
• Jeśli leasehold, ile zostało z okresu i co dzieje się po jego wygaśnięciu. Skracająca się dzierżawa to aktyw tracący na wartości, a finansowanie jest coraz trudniejsze w miarę upływu okresu.
• Czy cudzoziemcy mogą nabywać własność w danej lokalizacji — starsze dzielnice nie są jednolicie strefami freehold.

Odpowiedzi na te pytania należy uzyskać na piśmie, zanim zacznie się rozmowa o cenie. Cała reszta z nich wynika.

Co sprawdzić dalej

• Wiek i stan budynku oraz stan funduszu rezerwowego, tam gdzie istnieje.
• Historię opłaty serwisowej.
• Rzeczywiste czynsze w dzielnicy, które w starszych okolicach wyznacza duża, stabilna i wrażliwa na cenę baza najemców — to inny rynek niż w nowych wieżowcach.
• Escrow i Oqood przy każdej inwestycji off-plan.

Dla kogo

• Dla kupujących, którzy chcą ekspozycji na ugruntowane dzielnice najmu, a nie na wzrost wartości nowych budynków.
• Dla każdego, kto stawia na niskie ryzyko kontrahenta i dewelopera, który zostaje w budynku.
• Nie dla kupującego, który wcześniej nie potwierdził tytułu prawnego — na tym polega tu całe pytanie.

Na podstawie rejestru Dubai Land Department i struktury własnościowej państwowego holdingu. Przed zobowiązaniem się należy potwierdzić tytuł prawny i możliwość nabycia przez cudzoziemców dla konkretnej nieruchomości.