Al Ali Property Investment

Uno dei più antichi gruppi privati di sviluppo degli EAU, in cui l'immobiliare è solo un ramo di un'attività più ampia, e che porta marchi alberghieri internazionali dove di rado arrivano: nei quartieri dell'entroterra di Dubai.

• Un quartiere dell'entroterra consolidato, più economico delle zone freehold
• Una residenza di marca senza i prezzi della Marina
• Locazione a lungo termine
• Acquirenti che verificano in anticipo lo stato del lotto

L'azienda in breve

Fondazione

1985, un gruppo con 40 anni di storia negli EAU

Dimensioni del gruppo

oltre 100 progetti completati e in corso in vari settori

Veicolo di sviluppo

lo sviluppo immobiliare passa per la controllata Dubai General Properties

Partnership

le Marriott Residences su Sheikh Zayed Road sono già il terzo progetto congiunto del gruppo con Marriott

Che tipo di sviluppatore è

Che cos'è davvero

Al Ali Property Investment non è un attore autonomo ma parte di un gruppo che opera negli EAU da quarant'anni, per il quale lo sviluppo immobiliare è una linea di business tra le altre e non l'unica fonte di reddito. È una differenza significativa rispetto agli sviluppatori per i quali ogni progetto è una questione di sopravvivenza dell'azienda: un gruppo diversificato e con una storia ha un cuscinetto finanziario che una giovane azienda con un unico focus di solito non ha.

Il gruppo gestisce i propri progetti di sviluppo attraverso un veicolo separato, Dubai General Properties, prassi standard per un conglomerato di queste dimensioni: la separazione giuridica tra le linee di business protegge la capogruppo e semplifica il finanziamento dei singoli progetti. Per l'acquirente è importante capire questa separazione, invece di trattare ogni asset del gruppo come un unico fondo di garanzia.

Il prodotto: un marchio dove di rado si costruisce

Il tratto distintivo dell'azienda è portare operatori del livello di Marriott non alla Marina o a Downtown, dove le residenze di marca sono ormai vecchie notizie, ma in quartieri dell'entroterra come Al Barsha e Nad Al Sheba, dove quel tipo di offerta quasi non esiste. Per l'acquirente è una combinazione insolita: qualità e servizio di un marchio alberghiero internazionale a un prezzo d'ingresso tipico di un quartiere abitato ma non turistico.

Questo spiega anche perché il rapporto con Marriott non sia un caso isolato: l'attuale progetto su Sheikh Zayed Road è già il terzo del gruppo con questo operatore. Una partnership ripetuta dice più sulla qualità di esecuzione di qualsiasi singolo lancio: un operatore di quel livello non firma un terzo progetto con uno sviluppatore i cui primi due hanno dato problemi.

Reputazione del gruppo e storico del singolo progetto

Quarant'anni di storia sul mercato degli EAU e un portafoglio di oltre cento progetti sono la reputazione del gruppo in senso ampio, ma non la garanzia che ogni suo progetto di sviluppo sia ugualmente buono. I conglomerati di queste dimensioni tendono a consegnare in modo più uniforme delle aziende giovani, ma l'esecuzione varia comunque da edificio a edificio a seconda dell'appaltatore e della squadra di progetto.

La conclusione pratica è giudicare non il marchio del gruppo nel suo insieme ma l'esecuzione dell'edificio specifico in cui si acquista: chi è l'appaltatore principale di quel progetto, che cosa ha già costruito la stessa squadra nel quartiere e come appaiono oggi i precedenti progetti del gruppo nello stesso segmento dell'entroterra, dove esistono.

Che cosa offrono all'acquirente i quartieri dell'entroterra

I quartieri dell'entroterra in cui opera l'azienda sono contesti consolidati con infrastrutture già presenti, cioè scuole, cliniche, commercio quotidiano, quelle che i nuovi cluster freehold sviluppano solo anni dopo l'arrivo dei residenti. Gli inquilini qui tendono a essere più stabili e locali, i contratti durano di più e la concorrenza della nuova offerta è minore che nei quartieri turistici surriscaldati.

Il compromesso è un mercato di confronto più sottile: i quartieri dell'entroterra si scambiano in rivendita meno spesso delle zone freehold centrali, perché vi guardano meno acquirenti stranieri. Per un progetto di marca di questa specifica azienda il nome dell'operatore compensa in parte, ma una valutazione indipendente resta più difficile da costruire che alla Marina o a Downtown.

Che cosa verificare in particolare con questo sviluppatore

Prima di tutto, e senza eccezioni: lo stato del lotto specifico del progetto specifico presso il Land Department, per iscritto, prima di qualsiasi pagamento: la geografia dell'entroterra dell'azienda rende questa domanda qui più pesante che acquistando alla Marina o a Palm, dove lo status freehold non è in discussione. In secondo luogo: che cosa copre esattamente il contratto di gestione con l'operatore e che cosa accade se il gruppo cambia partner in futuro.

Terzo: quale entità del gruppo è l'effettiva controparte del suo contratto di compravendita (sale and purchase agreement): la capogruppo quarantennale o una società di progetto costituita per questo specifico sviluppo. Sono controparti diverse con responsabilità diverse, e la distinzione va capita prima della firma, non dopo.

Come lavoro con i suoi immobili

Per qualsiasi progetto di questa azienda il primo passo è una richiesta scritta dello stato del lotto al Land Department: prima del prezzo, prima della planimetria, prima di tutto il resto, perché la geografia dell'entroterra rende quella questione decisiva. Poi raccolgo lo storico del gruppo con lo specifico operatore: quanti progetti congiunti ci sono stati e come appaiono oggi, a distanza di anni dalla consegna.

E controllo a parte l'entità giuridica indicata nel contratto, cioè se a firmare l'operazione è la struttura madre o una società di progetto autonoma, perché da ciò dipende chi si può concretamente ritenere responsabile se qualcosa va storto dopo la consegna.

L'azienda costruisce in quartieri dell'entroterra, dove la proprietà straniera è aperta solo per lotti specifici e non per l'intero quartiere. Il nome di uno sviluppatore quarantennale non dice nulla sullo stato di un lotto particolare: quello stato va confermato presso il Land Department progetto per progetto, prima di qualsiasi pagamento, e non dato per buono sulla scorta della reputazione del gruppo.

Domande frequenti

Ci sono sconti sugli immobili di Al Ali Property Investment?

Al momento la base contiene 2 lotti di questo sviluppatore con prezzo inferiore al mercato, con il ribasso massimo del 6 %. A ridurre il prezzo è il venditore sul mercato secondario o in cessione, non lo sviluppatore: ciascuno ha un motivo per avere fretta. Lo sconto è calcolato da un algoritmo rispetto a immobili comparabili, senza stime manuali dei broker.

Al Ali Property Investment è uno sviluppatore affidabile?

Fondazione: 1985, un gruppo con 40 anni di storia negli EAU. Uno sviluppatore si verifica sul registro aperto del Land Department e non sulla brochure: vi si leggono lo stato della licenza, l'avanzamento dei lavori di ciascun progetto e il conto escrow registrato. Nell'off-plan il denaro dell'acquirente va su quel conto sotto la supervisione della RERA e viene rilasciato in base a tappe verificate. Il dossier completo è nell'approfondimento qui sopra.

Quali progetti sta costruendo Al Ali Property Investment?

Il catalogo del sito comprende 3 progetti di Al Ali Property Investment, ciascuno con una scheda dell'edificio: piani, unità, data di consegna e composizione delle camere da letto. Sono elencati qui sopra, e il blocco «Dove costruiscono» mostra i quartieri con più lotti. Gli eventuali lotti in vendita compaiono direttamente sotto il relativo progetto.

Conviene comprare da Al Ali Property Investment direttamente o tramite un broker?

In termini di denaro non cambia nulla: nell'off-plan il broker è pagato da Al Ali Property Investment, non da Lei, quindi chiamare direttamente l'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. Cambia il punto di vista: il team vendite dello sviluppatore vende solo i propri edifici e non Le dirà che la stessa unità costa meno nell'edificio accanto o che questo progetto viene consegnato più tardi. Nella rivendita e nella cessione la commissione è la solita: 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare da Al Ali Property Investment

La risposta dipende dallo scopo. Mi invii budget e obiettivo: vedremo quali progetti di Al Ali Property Investment vale la pena considerare ora e quali eviterei.