Al Ali Property Investment

Eine der älteren privaten Entwicklergruppen der VAE, für die Immobilien nur ein Geschäftszweig unter mehreren sind und die internationale Hotelmarken an Orte bringt, wo man sie selten findet: in die Festlandviertel Dubais.

• Ein etablierter Stadtteil auf dem Festland, günstiger als die Freehold-Zonen
• Eine Branded Residence ohne Marina-Preise
• Langfristige Vermietung
• Käufer, die den Status des Grundstücks vorab prüfen

Das Unternehmen in Kürze

Gegründet

1985, eine Gruppe mit 40-jähriger Geschichte in den VAE

Größe der Gruppe

über 100 abgeschlossene und laufende Projekte in verschiedenen Branchen

Entwicklungsgesellschaft

die Immobilienentwicklung läuft über die Tochtergesellschaft Dubai General Properties

Partnerschaft

die Marriott Residences an der Sheikh Zayed Road sind bereits das dritte gemeinsame Projekt der Gruppe mit Marriott

Was für ein Entwickler das ist

Was er tatsächlich ist

Al Ali Property Investment ist kein eigenständiger Akteur, sondern Teil einer Gruppe, die seit vier Jahrzehnten in den VAE tätig ist und für die die Immobilienentwicklung eine Geschäftslinie unter mehreren ist und nicht die einzige Einnahmequelle. Das ist ein bedeutsamer Unterschied zu Entwicklern, für die jedes Projekt eine Frage des Überlebens des Unternehmens ist: Eine diversifizierte Gruppe mit Geschichte hat ein finanzielles Polster, das einem jungen Unternehmen mit nur einem Schwerpunkt in der Regel fehlt.

Die Gruppe wickelt ihre Entwicklungsprojekte über eine eigene Gesellschaft ab, Dubai General Properties, was für einen Konzern dieser Größe übliche Praxis ist: Die rechtliche Trennung der Geschäftsbereiche schützt die Muttergruppe und vereinfacht die Finanzierung einzelner Projekte. Für den Käufer ist wichtig, diese Trennung zu verstehen, statt jedes Vermögen der Gruppe als einen gemeinsamen Haftungspool zu betrachten.

Das Produkt: eine Marke dort, wo sie selten gebaut wird

Das Besondere des Unternehmens ist, dass es Betreiber auf dem Niveau von Marriott nicht in die Marina oder nach Downtown bringt, wo Branded Residences nichts Neues sind, sondern in Festlandviertel wie Al Barsha und Nad Al Sheba, wo es ein solches Angebot kaum gibt. Für den Käufer ist das eine ungewöhnliche Kombination: die Qualität und der Service einer internationalen Hotelmarke zu einem Einstiegspreis, wie er für einen bewohnten, aber nicht touristischen Stadtteil typisch ist.

Das erklärt auch, warum die Zusammenarbeit mit Marriott kein Einzelfall ist: Das aktuelle Projekt an der Sheikh Zayed Road ist bereits das dritte der Gruppe mit diesem Betreiber. Eine wiederholte Partnerschaft sagt mehr über die Ausführungsqualität als jeder einzelne Launch — ein Betreiber dieses Niveaus unterschreibt kein drittes Projekt mit einem Entwickler, dessen erste beide Probleme bereitet haben.

Ruf der Gruppe gegenüber der Erfolgsbilanz eines einzelnen Projekts

Eine vierzigjährige Geschichte auf dem Markt der VAE und ein Portfolio von über hundert Projekten stehen für den Ruf der Gruppe im weiteren Sinn, sind aber keine Garantie dafür, dass jedes ihrer Entwicklungsprojekte gleich gut ist. Konzerne dieser Größe liefern tendenziell gleichmäßiger als junge Unternehmen, doch die Ausführung schwankt von Gebäude zu Gebäude je nach konkretem Auftragnehmer und Projektteam.

Praktisch heißt das, nicht die Marke der Gruppe als Ganzes zu beurteilen, sondern die Ausführung des konkreten Gebäudes, in das Sie investieren: wer bei genau diesem Projekt der Generalunternehmer ist, was dasselbe Team im Stadtteil bereits gebaut hat und wie frühere Projekte der Gruppe im selben Festlandsegment heute aussehen, wo es sie gibt.

Was Festlandviertel dem Käufer bieten

Die Festlandviertel, in denen dieses Unternehmen tätig ist, sind etablierte Umgebungen mit bereits vorhandener Infrastruktur — Schulen, Kliniken, Einzelhandel für den Alltag —, wie sie in neuen Freehold-Clustern erst Jahre nach dem Einzug der Bewohner entsteht. Die Mieter sind hier tendenziell sesshafter und einheimischer, die Mietverträge laufen länger, und der Wettbewerb durch frisches Angebot ist geringer als in überhitzten Touristenvierteln.

Der Preis dafür ist ein dünnerer Vergleichsmarkt: Auf dem Festland wird beim Wiederverkauf seltener gehandelt als in zentralen Freehold-Zonen, weil dort weniger ausländische Käufer suchen. Bei einem Branded-Projekt dieses konkreten Unternehmens wird das teilweise durch den Namen des Betreibers ausgeglichen, aber eine unabhängige Bewertung ist trotzdem schwerer aufzubauen als in der Marina oder in Downtown.

Was bei diesem Entwickler konkret zu prüfen ist

Erstens und unverhandelbar: der Status des konkreten Grundstücks unter dem konkreten Projekt beim Land Department, schriftlich, vor jeder Zahlung — die Festlandlage des Unternehmens verleiht dieser Frage hier mehr Gewicht als beim Kauf in der Marina oder auf der Palm, wo der Freehold-Status nicht in Frage steht. Zweitens: was genau der Managementvertrag mit dem Betreiber abdeckt und was geschieht, wenn die Gruppe später die Partner wechselt.

Drittens: welche Gesellschaft innerhalb der Gruppe tatsächlich Ihr Vertragspartner im Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement) ist — die vierzigjährige Muttergruppe oder eine für dieses konkrete Vorhaben gegründete Projektgesellschaft. Das sind verschiedene Vertragspartner mit unterschiedlicher Haftung, und der Unterschied muss vor der Unterschrift verstanden werden, nicht danach.

Wie ich mit seinen Objekten arbeite

Bei jedem Projekt dieses Unternehmens ist der erste Schritt eine schriftliche Anfrage zum Grundstücksstatus beim Land Department — vor dem Preis, vor dem Grundriss, vor allem anderen, weil die Festlandlage diese Frage entscheidend macht. Danach ziehe ich die Erfolgsbilanz der Gruppe mit dem konkreten Betreiber heran: wie viele gemeinsame Projekte es gab und wie sie heute, Jahre nach der Übergabe, aussehen.

Und gesondert prüfe ich die juristische Person im Vertrag — ob die Muttergesellschaft oder eine eigenständige Projektgesellschaft den Vertrag unterzeichnet —, denn davon hängt ab, wen Sie tatsächlich in die Verantwortung nehmen können, wenn nach der Übergabe etwas schiefgeht.

Das Unternehmen baut in Festlandvierteln, in denen ausländisches Eigentum nur für bestimmte Grundstücke offen ist und nicht für den ganzen Stadtteil. Der Name eines vierzig Jahre alten Entwicklers sagt nichts über den Status eines bestimmten Grundstücks — dieser Status muss Projekt für Projekt beim Land Department bestätigt werden, vor jeder Zahlung, statt ihn auf den Ruf der Gruppe hin anzunehmen.

Häufige Fragen

Gibt es Rabatte auf Objekte von Al Ali Property Investment?

Derzeit enthält die Datenbank 2 Objekte dieses Entwicklers mit einem Preis unter dem Markt, der größte Abschlag beträgt 6 %. Den Preis senkt der Verkäufer auf dem Sekundärmarkt oder bei einer Abtretung, nicht der Entwickler — jeder von ihnen hat einen Grund zur Eile. Der Abschlag wird von einem Algorithmus im Vergleich zu ähnlichen Objekten berechnet, ohne manuelle Einschätzung eines Maklers.

Ist Al Ali Property Investment ein zuverlässiger Entwickler?

Gegründet: 1985, eine Gruppe mit 40-jähriger Geschichte in den VAE. Ein Entwickler wird anhand des offenen Registers des Land Department geprüft und nicht anhand einer Broschüre: Es zeigt den Lizenzstatus, den Baufortschritt jedes Projekts und das eingetragene Treuhandkonto (Escrow). Beim Off-plan-Kauf fließt das Geld des Käufers unter RERA-Aufsicht auf dieses Konto und wird nach geprüften Bauabschnitten freigegeben. Das vollständige Dossier steht in der Darstellung oben.

Welche Projekte baut Al Ali Property Investment?

Der Katalog der Website umfasst 3 Projekte von Al Ali Property Investment, jeweils mit einem Gebäudesteckbrief — Etagen, Einheiten, Übergabetermin und Aufteilung der Schlafzimmer. Sie sind oben aufgeführt, und der Block „Wo sie bauen“ zeigt die Stadtteile mit den meisten seiner Objekte. Objekte im Verkauf stehen direkt unter ihrem Projekt.

Sollte ich direkt bei Al Ali Property Investment oder über einen Makler kaufen?

Finanziell gibt es keinen Unterschied: Beim Off-plan-Kauf wird der Makler von Al Ali Property Investment bezahlt, nicht von Ihnen, ein direkter Anruf im Verkaufsbüro spart also nichts. Der Unterschied liegt in der Sicht — das Verkaufsteam des Entwicklers verkauft nur die eigenen Gebäude und wird nicht erwähnen, dass dieselbe Einheit nebenan weniger kostet oder dass dieses Projekt später übergeben wird. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision die üblichen 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei Al Ali Property Investment

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Schicken Sie mir Ihr Budget und Ihr Ziel — ich gehe durch, welche Projekte von Al Ali Property Investment derzeit in Frage kommen und welche ich auslassen würde.