Al Ali Property Investment

Jedna ze starszych prywatnych grup deweloperskich w ZEA, w której nieruchomości to tylko jedno z ramion szerszego biznesu, i która sprowadza międzynarodowe marki hotelowe tam, gdzie rzadko się je spotyka: do dzielnic lądowych Dubaju.

• Ugruntowana dzielnica lądowa, tańsza niż strefy freehold
• Rezydencja brandowana bez cen z Marina
• Najem długoterminowy
• Kupujący, którzy z góry weryfikują status działki

Firma w skrócie

Rok założenia

1985, grupa z 40-letnią historią w ZEA

Skala grupy

ponad 100 zrealizowanych i trwających projektów w różnych sektorach

Spółka deweloperska

działalność deweloperska prowadzona jest przez spółkę zależną Dubai General Properties

Partnerstwo

Marriott Residences przy Sheikh Zayed Road to już trzeci wspólny projekt grupy z Marriott

Jakim deweloperem jest ta firma

Czym faktycznie jest ta firma

Al Ali Property Investment nie jest samodzielnym graczem, lecz częścią grupy działającej w ZEA od czterech dekad, dla której działalność deweloperska to jedna z kilku linii biznesu, a nie jedyne źródło dochodu. To istotna różnica wobec deweloperów, dla których każdy projekt oznacza kwestię przetrwania firmy: zdywersyfikowana grupa z historią dysponuje poduszką finansową, której młoda firma jednoprofilowa zwykle nie ma.

Grupa prowadzi projekty deweloperskie przez osobną spółkę, Dubai General Properties, co jest standardową praktyką konglomeratu tej skali: rozdział prawny między liniami biznesu chroni grupę macierzystą i upraszcza finansowanie poszczególnych projektów. Dla kupującego ważne jest zrozumienie tego rozdziału, zamiast traktowania każdego aktywa grupy jako wspólnej puli gwarancji.

Produkt: marka tam, gdzie rzadko się buduje

Cechą wyróżniającą firmę jest sprowadzanie operatorów klasy Marriott nie do Marina czy Downtown, gdzie rezydencje brandowane to stara wiadomość, lecz do dzielnic lądowych, takich jak Al Barsha i Nad Al Sheba, gdzie takiej oferty prawie nie ma. Dla kupującego to nietypowe połączenie: jakość i obsługa międzynarodowej marki hotelowej przy cenie wejścia typowej dla zamieszkanej, lecz nieturystycznej dzielnicy.

Wyjaśnia to też, dlaczego współpraca z Marriott nie jest jednorazowa: obecny projekt przy Sheikh Zayed Road jest już trzecim grupy z tym operatorem. Powtarzające się partnerstwo mówi więcej o jakości realizacji niż jakakolwiek pojedyncza premiera — operator tej klasy nie podpisuje trzeciego projektu z deweloperem, którego dwa pierwsze sprawiały problemy.

Reputacja grupy a dorobek pojedynczego projektu

Czterdzieści lat historii na rynku ZEA i portfolio liczące ponad sto projektów to reputacja grupy w szerokim sensie, ale nie gwarancja, że każdy z jej projektów deweloperskich jest równie dobry. Konglomeraty tej skali realizują zwykle równiej niż młode firmy, jednak jakość wykonania nadal różni się między budynkami w zależności od konkretnego wykonawcy i zespołu projektowego.

Praktyczny wniosek: oceniać należy nie markę grupy jako całość, lecz wykonanie konkretnego budynku, w który Państwo inwestują — kto jest generalnym wykonawcą tego projektu, co ten sam zespół już zbudował w dzielnicy i jak dziś wyglądają wcześniejsze projekty grupy w tym samym segmencie lądowym, o ile istnieją.

Co dzielnice lądowe dają kupującemu

Dzielnice lądowe, w których działa ta firma, to ugruntowane środowiska z już działającą infrastrukturą — szkołami, przychodniami, codziennym handlem — taką, jaką nowe klastry freehold zyskują dopiero po latach od wprowadzenia się mieszkańców. Najemcy są tu zwykle bardziej ustabilizowani i lokalni, umowy najmu trwają dłużej, a konkurencja ze strony świeżej podaży jest mniejsza niż w przegrzanych dzielnicach turystycznych.

Kompromisem jest cieńszy rynek porównawczy: w dzielnicach lądowych rynek wtórny jest mniej aktywny niż w centralnych strefach freehold, bo szuka tam mniej zagranicznych kupujących. W przypadku brandowanego projektu tej konkretnej firmy częściowo równoważy to nazwa operatora, ale niezależną wycenę nadal trudniej zbudować niż w Marina czy Downtown.

Co sprawdzić konkretnie u tego dewelopera

Po pierwsze i bezwzględnie: status konkretnej działki pod konkretnym projektem w Departamencie Gruntów, na piśmie, przed jakąkolwiek płatnością — lądowa geografia firmy sprawia, że to pytanie ma tu większą wagę niż przy zakupie w Marina czy na Palm, gdzie status freehold nie budzi wątpliwości. Po drugie: co dokładnie obejmuje umowa o zarządzanie z operatorem i co się stanie, jeśli grupa w przyszłości zmieni partnerów.

Po trzecie: który podmiot w grupie jest faktyczną stroną Państwa umowy kupna-sprzedaży — czterdziestoletnia grupa macierzysta czy spółka projektowa założona pod tę konkretną inwestycję. To różne strony o różnej odpowiedzialności, i różnicę tę trzeba zrozumieć przed podpisaniem, a nie po.

Jak pracuję z jego nieruchomościami

Przy każdym projekcie tej firmy pierwszym krokiem jest pisemne zapytanie o status działki do Departamentu Gruntów — przed ceną, przed układem, przed wszystkim innym, ponieważ lądowa geografia czyni to pytanie rozstrzygającym. Następnie zestawiam dorobek grupy z konkretnym operatorem: ile było wspólnych projektów i jak wyglądają dziś, lata po oddaniu.

Osobno sprawdzam podmiot prawny w umowie — czy transakcję podpisuje struktura macierzysta, czy samodzielna spółka projektowa — ponieważ to decyduje o tym, kogo realnie można pociągnąć do odpowiedzialności, jeśli po oddaniu coś pójdzie nie tak.

Firma buduje w dzielnicach lądowych, gdzie własność dla cudzoziemców jest otwarta tylko dla określonych działek, a nie dla całej dzielnicy. Nazwa dewelopera z czterdziestoletnią historią nic nie mówi o statusie konkretnej działki — status ten trzeba potwierdzić w Departamencie Gruntów projekt po projekcie, przed jakąkolwiek płatnością, a nie przyjmować na wiarę na podstawie reputacji grupy.

Najczęstsze pytania

Czy nieruchomości Al Ali Property Investment są dostępne ze zniżkami?

Obecnie w bazie są 2 loty tego dewelopera z ceną poniżej rynkowej, przy czym największa obniżka wynosi 6%. Cenę obniża sprzedający na rynku wtórnym lub przy cesji, a nie deweloper — każdy ma powód, by się spieszyć. Zniżkę oblicza algorytm względem porównywalnych nieruchomości, bez ręcznej wyceny brokera.

Czy Al Ali Property Investment to wiarygodny deweloper?

Rok założenia: 1985, grupa z 40-letnią historią w ZEA. Dewelopera sprawdza się w otwartym rejestrze Departamentu Gruntów, a nie w broszurze: pokazuje on status licencji, postęp budowy każdego projektu i zarejestrowany rachunek escrow. W przypadku off-plan pieniądze kupującego trafiają na ten rachunek pod nadzorem RERA i są wypłacane po zweryfikowanych etapach. Pełny dossier znajduje się w opisie powyżej.

Jakie projekty buduje Al Ali Property Investment?

Katalog serwisu obejmuje 3 projekty Al Ali Property Investment, każdy z paszportem budynku — liczba kondygnacji, lokali, termin oddania i struktura sypialni. Są wymienione powyżej, a blok „Gdzie budują” pokazuje dzielnice z największą liczbą jego lotów. Lokale na sprzedaż, o ile są dostępne, pojawiają się bezpośrednio pod swoim projektem.

Czy kupować od Al Ali Property Investment bezpośrednio, czy przez brokera?

Pod względem finansowym nie ma różnicy: na rynku off-plan brokerowi płaci Al Ali Property Investment, a nie Państwo, więc telefon bezpośrednio do biura sprzedaży niczego nie oszczędza. Różni się natomiast perspektywa — zespół sprzedaży dewelopera sprzedaje wyłącznie własne budynki i nie wspomni, że ten sam lokal obok kosztuje mniej ani że ten projekt zostanie oddany później. Na rynku wtórnym i przy cesji prowizja wynosi zwykle 2% plus VAT.

Czy warto kupić od Al Ali Property Investment

Odpowiedź zależy od celu. Proszę przesłać budżet i cel — omówię, które projekty Al Ali Property Investment warto teraz rozważyć, a które bym pominął.