Al Fattan Properties

Una società emiratina la cui storia è iniziata trent'anni prima che a Dubai esistesse un mercato immobiliare per acquirenti stranieri, e per la quale la residenza è solo una linea di attività accanto a uffici, commercio, magazzini e hotel.

• Una posizione a JBR a prezzi da rivendita
• Un edificio di una società con mezzo secolo di storia locale
• Acquirenti pronti a una perizia su un edificio maturo
• Non per chi cerca una pipeline residenziale attiva

L'azienda in breve

Fondazione

1974

Vertici

presieduta dal tenente generale Musabbeh Rashid Al Fattan

Profilo

ville, uffici, complessi commerciali, magazzini e hotel: la residenza non è l'unica linea di attività

Progetto a Dubai

Al Fattan Marine Towers a JBR: due torri di cinquanta piani

Che tipo di developer è

Che cos'è davvero

Al Fattan Properties è una società emiratina con una storia iniziata trent'anni prima che Dubai avesse un mercato immobiliare aperto agli stranieri. È guidata da un presidente con un grado militare, il che non è insolito per i gruppi di developer locali della vecchia generazione e di solito indica legami con commesse governative e semigovernative che precedono l'attuale boom edilizio residenziale.

La residenza non è l'attività principale né esclusiva della società: il suo portafoglio comprende uffici, complessi commerciali, magazzini e hotel, uno spettro immobiliare molto più ampio di quello di un developer residenziale specializzato. È una struttura tipica dei gruppi emiratini di una generazione che ha iniziato a lavorare ben prima dell'esistenza del mercato freehold.

Un solo progetto residenziale sulla mappa internazionale

Nonostante la storia di mezzo secolo, la presenza della società sul radar dell'acquirente internazionale di case si riduce oggi quasi interamente a un solo progetto: due torri sul lungomare di JBR, costruite durante la primissima ondata di sviluppo del quartiere. Non è l'unico progetto della società in assoluto, ma solo quello finito sulla mappa su cui operano oggi agenti e investitori stranieri.

Questa visibilità ristretta non riguarda la qualità: riflette il fatto che, prima dell'esistenza del freehold, la società lavorava soprattutto con clienti locali e governativi e non con acquirenti privati stranieri. La sua reputazione internazionale di developer si limita, di fatto, a un solo indirizzo, per quante altre proprietà ci siano nel portafoglio complessivo.

Che cosa significa una storia lunga ma stretta

Una lunga storia nell'emirato è un argomento a favore della solidità finanziaria e delle relazioni della società, ma non una garanzia diretta della qualità costruttiva in ambito residenziale: la maggior parte di quella reputazione è stata costruita in segmenti immobiliari del tutto diversi, non in torri residenziali per acquirenti privati. L'edificio va giudicato per sé, non in base all'anzianità complessiva della società sul mercato.

Detto questo, la sola presenza sul lungomare di JBR, in un progetto consegnato nell'ambito di un masterplan di vasta scala, significa che all'epoca la società era già abbastanza grande da assicurarsi un lotto simile e portare le torri alla consegna. È una prova indiretta ma reale della capacità operativa al momento della costruzione, anche se oggi in città non ha una pipeline residenziale attiva.

Dove si trova oggi il baricentro dell'attività

Dato l'ampio portafoglio non residenziale della società — uffici, magazzini, commercio, hotel — è ragionevole supporre che oggi l'attenzione e il capitale del gruppo siano distribuiti su quelle linee e non concentrati sulla residenza. Per chi acquista un appartamento nel suo unico progetto residenziale significa che la reattività del developer su questioni specifiche dell'abitazione privata può non essere rifinita come in una società per cui è l'unico focus.

Per un edificio già costruito e abitato non è un problema — la gestione quotidiana spetta all'associazione dei proprietari, non direttamente al developer — ma conviene tenerlo presente per valutare quanto la società sarà reattiva su qualsiasi cosa oltre all'immobile già consegnato.

Il mercato della rivendita

Le torri della società a JBR si trovano in uno dei mercati di affitto sul mare più liquidi di Dubai: la fascia offre una spiaggia raggiungibile a piedi, una passeggiata di ristoranti e uno dei bacini di inquilini più profondi della città, che comprende affitti a lungo termine, aziendali e a breve termine insieme. Qui la liquidità dipende soprattutto dalla posizione, non dal nome del singolo developer.

L'età dell'edificio fa sì che le operazioni su questo mercato siano quasi esclusivamente rivendite, con uno storico completo di prezzi e affitti, verificabile nel registro, che copre vent'anni. È un argomento forte per chi sa leggere questo tipo di dati, e richiede un controllo ingegneristico dello stato dell'edificio, distinto dalle statistiche generali del quartiere.

Come lavoro con i suoi immobili

Per le torri di JBR di questa società mi concentro su una perizia tecnica dell'edificio — locali tecnici, facciata, impianti dopo vent'anni di aria di mare — e sui verbali dell'associazione dei proprietari degli ultimi anni, perché sono questi dati, non la storia di mezzo secolo della società, a determinare lo stato reale dell'asset oggi.

Separatamente, verifico quale quota di unità dell'edificio appartiene ancora alla società stessa o a entità collegate: una grande quota di proprietà di solito significa maggiore attenzione alla manutenzione dell'edificio, ma anche maggior peso di quella parte nelle decisioni dell'associazione dei proprietari.

La società è entrata nel settore immobiliare decenni prima che Dubai avesse un mercato aperto agli acquirenti stranieri, e la maggior parte dei suoi cinquant'anni di storia si colloca fuori dal segmento che incontra oggi chi compra un appartamento. Giudicate non l'età complessiva della società, ma quello che succede davvero adesso nella sua torre residenziale: gestione dell'associazione, fondo di riserva, stato tecnico.

Domande frequenti

Al Fattan Properties è un developer affidabile?

Fondazione: 1974. Un developer si verifica nel registro aperto del Land Department, non in una brochure: vi si trovano lo stato della licenza, l'avanzamento dei lavori di ogni progetto e il conto escrow registrato. Nell'off-plan il denaro dell'acquirente confluisce in quel conto sotto la supervisione della RERA e viene sbloccato a fronte di tappe verificate. Il dossier completo è nell'approfondimento qui sopra.

Quali progetti sta costruendo Al Fattan Properties?

Il catalogo del sito comprende 1 progetto di Al Fattan Properties, con una scheda dell'edificio: piani, unità, data di consegna e composizione per numero di camere. È elencato qui sopra, e il blocco «Dove costruiscono» mostra i quartieri in cui si concentra il maggior numero dei suoi lotti. Gli eventuali lotti in vendita compaiono direttamente sotto il rispettivo progetto.

Conviene comprare da Al Fattan Properties direttamente o tramite un broker?

Per chi compra off-plan il prezzo è identico, perché la commissione del broker la paga il developer. Rivolgersi direttamente ad Al Fattan Properties non costa quindi meno, e la scelta lì si limita ai suoi progetti: non avrete un confronto con gli edifici vicini né un parere schietto sulle date di consegna. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella standard: 2% più IVA.

Conviene comprare da Al Fattan Properties

Dipende da che cosa si compra e perché. Inviatemi il budget e l'obiettivo che l'acquisto deve raggiungere: vi dirò quali progetti di questo developer hanno senso adesso e quali io lascerei stare.