Al Fattan Properties

Ein emiratisches Unternehmen, dessen Geschichte drei Jahrzehnte vor dem Entstehen des Immobilienmarkts für ausländische Käufer in Dubai begann – Wohnen ist dort nur eine Geschäftssparte neben Büros, Einzelhandel, Lagern und Hotels.

• Eine Lage in JBR zu Wiederverkaufspreisen
• Ein Gebäude von einer Firma mit einem halben Jahrhundert lokaler Geschichte
• Käufer, die bereit sind, ein gereiftes Gebäude gründlich zu prüfen
• Nichts für Käufer, die eine aktive Wohnbau-Pipeline suchen

Das Unternehmen im Überblick

Gegründet

1974

Führung

Vorsitzender ist Lieutenant General Musabbeh Rashid Al Fattan

Profil

Villen, Büros, Einzelhandelskomplexe, Lagerhäuser und Hotels – Wohnen ist nicht die einzige Sparte

Projekt in Dubai

Al Fattan Marine Towers in JBR – zwei Türme mit fünfzig Etagen

Was für ein Developer ist das?

Was es tatsächlich ist

Al Fattan Properties ist ein emiratisches Unternehmen, dessen Geschichte drei Jahrzehnte begann, bevor es in Dubai überhaupt einen für Ausländer offenen Immobilienmarkt gab. Es wird von einem Vorsitzenden mit militärischem Rang geführt, was für Developer-Gruppen der älteren einheimischen Generation nicht ungewöhnlich ist und typischerweise auf Verbindungen zu staatlichen und halbstaatlichen Aufträgen hinweist, die dem heutigen Wohnungsbauboom vorausgingen.

Wohnen ist nicht das Hauptgeschäft oder gar das einzige Geschäft des Unternehmens – sein Portfolio umfasst Büros, Einzelhandelskomplexe, Lagerhäuser und Hotels, also eine weit breitere Streuung als bei einem spezialisierten Wohnbau-Developer. Das ist eine typische Struktur für emiratische Developer-Gruppen einer Generation, die lange vor der Einführung des Freehold-Marktes zu arbeiten begann.

Ein Wohnprojekt auf der internationalen Landkarte

Trotz der halbhundertjährigen Geschichte des Unternehmens beschränkt sich sein Auftritt auf dem Radar heutiger internationaler Wohnungskäufer fast ausschließlich auf ein Projekt – zwei Türme an der Uferpromenade von JBR, errichtet in der frühesten Entwicklungswelle des Viertels. Das ist nicht das einzige Projekt der Firma überhaupt, sondern nur das, das auf der Karte gelandet ist, auf der Makler und ausländische Investoren heute arbeiten.

Diese geringe Sichtbarkeit sagt nichts über die Qualität aus – sie spiegelt wider, dass die Firma vor der Einführung von Freehold hauptsächlich mit einheimischen und staatlichen Kunden arbeitete und nicht mit privaten ausländischen Käufern. Ihr internationaler Ruf als Developer beschränkt sich faktisch auf eine Adresse, egal wie viele weitere Objekte im breiteren Portfolio stehen.

Was eine lange, aber schmale Geschichte bedeutet

Eine lange Geschichte im Emirat spricht für die finanzielle Widerstandskraft und die Verbindungen des Unternehmens, ist aber keine direkte Garantie für die Qualität des Wohnungsbaus im Speziellen – der Großteil dieses Rufs wurde in ganz anderen Immobiliensegmenten aufgebaut, nicht bei Wohntürmen für private Käufer. Beurteilen Sie das Gebäude nach seinen eigenen Maßstäben, nicht nach der allgemeinen Marktpräsenz des Unternehmens.

Dennoch bedeutet allein die Präsenz an der Uferpromenade von JBR – in einem Projekt, das im Rahmen eines großen Masterplans übergeben wurde –, dass die Firma damals bereits groß genug war, um ein solches Grundstück zu erhalten und die Türme bis zur Übergabe zu bringen. Das ist ein indirekter, aber realer Beleg für die operative Leistungsfähigkeit zur Bauzeit, auch wenn sie heute keine aktive Wohnbau-Pipeline in der Stadt hat.

Wo der Schwerpunkt des Geschäfts heute liegt

Angesichts des breiten nicht-wohnwirtschaftlichen Portfolios des Unternehmens – Büros, Lagerhäuser, Einzelhandel, Hotels – ist anzunehmen, dass sich Aufmerksamkeit und Kapital der Gruppe heute auf diese Sparten verteilen und nicht auf das Wohnen konzentrieren. Für den Käufer einer Wohnung in seinem einzigen Wohnprojekt heißt das: Die Reaktionsfähigkeit des Developers bei Fragen, die speziell das private Wohnen betreffen, ist womöglich nicht so ausgefeilt wie bei einer Firma, für die dies der alleinige Schwerpunkt ist.

Bei einem bereits gebauten und bewohnten Gebäude ist das kein Problem – der Alltagsbetrieb liegt bei der Eigentümergemeinschaft, nicht direkt beim Developer –, doch man sollte es im Hinterkopf behalten, wenn man beurteilt, wie reaktionsschnell die Firma bei allem jenseits des bereits übergebenen Objekts sein wird.

Der Wiederverkaufsmarkt

Die JBR-Türme des Unternehmens liegen in einem der liquidesten Mietmärkte Dubais am Strand: Der Abschnitt bietet einen fußläufig erreichbaren Strand, eine Promenade mit Restaurants und einen der tiefsten Mieterpools der Stadt, der Langzeit-, Firmen- und Kurzzeitvermietung zugleich abdeckt. Die Liquidität hängt hier vor allem von der Lage ab, nicht vom Namen des einzelnen Developers.

Das Alter des Gebäudes bedeutet, dass Geschäfte auf diesem Markt fast ausschließlich Wiederverkäufe sind, mit einer vollständigen, im Register nachprüfbaren Preis- und Mietgeschichte über zwei Jahrzehnte. Das ist ein starkes Argument für einen Käufer, der solche Daten zu lesen versteht, und es verlangt eine technische Prüfung des Gebäudezustands, getrennt von der allgemeinen Statistik des Viertels.

Wie ich mit seinen Objekten arbeite

Bei den JBR-Türmen dieser Firma konzentriere ich mich auf eine technische Begutachtung des Gebäudes – Technikräume, Fassade, Anlagen nach zwanzig Jahren in Meeresluft – und auf die Protokolle der Eigentümergemeinschaft der letzten Jahre, denn diese Daten, nicht die halbhundertjährige Geschichte der Firma, bestimmen den tatsächlichen Zustand des Objekts heute.

Außerdem prüfe ich, welcher Anteil der Einheiten im Gebäude noch der Firma selbst oder ihr nahestehenden Gesellschaften gehört – ein großer Eigentümeranteil bedeutet meist mehr Aufmerksamkeit für die Instandhaltung des Gebäudes, aber auch mehr Gewicht dieser Seite bei den Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft.

Das Unternehmen ist Jahrzehnte ins Immobiliengeschäft eingestiegen, bevor Dubai überhaupt einen für ausländische Käufer offenen Markt hatte, und der Großteil seiner halbhundertjährigen Geschichte liegt außerhalb des Segments, dem ein heutiger Wohnungskäufer begegnet. Beurteilen Sie nicht das Gesamtalter der Firma, sondern das, was jetzt tatsächlich in ihrem Wohnturm geschieht – Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, Rücklage, technischer Zustand.

Häufige Fragen

Ist Al Fattan Properties ein zuverlässiger Developer?

Gegründet: 1974. Ein Developer wird am offenen Register des Land Department geprüft und nicht an einer Broschüre: Es zeigt den Lizenzstatus, den Baufortschritt jedes Projekts und das registrierte Escrow-Konto. Beim Off-plan-Kauf fließt das Geld des Käufers unter Aufsicht der RERA auf dieses Konto und wird gegen nachgewiesene Bauabschnitte freigegeben. Das vollständige Dossier steht im Text oben.

Welche Projekte baut Al Fattan Properties?

Der Katalog der Website umfasst 1 Projekt von Al Fattan Properties, jeweils mit einem Gebäudepass – Etagen, Einheiten, Übergabetermin und Zimmeraufteilung. Es ist oben aufgelistet, und der Block „Wo sie bauen“ zeigt die Viertel mit den meisten seiner Einheiten. Alle zum Verkauf stehenden Einheiten erscheinen direkt unter ihrem Projekt.

Sollte ich bei Al Fattan Properties direkt oder über einen Makler kaufen?

Für einen Off-plan-Käufer ist der Preis identisch, da der Developer die Provision des Maklers trägt. Der direkte Weg zu Al Fattan Properties ist daher nicht günstiger, und die Auswahl beschränkt sich dort auf die eigenen Projekte – einen Vergleich mit Nachbargebäuden oder eine offene Einschätzung der Übergabetermine bekommen Sie nicht. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung ist die Provision üblich: 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei Al Fattan Properties

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und warum. Senden Sie mir Ihr Budget und die Aufgabe, die das Objekt erfüllen soll – ich sage Ihnen, welche Projekte dieses Developers derzeit sinnvoll sind und an welchen ich vorbeigehen würde.