Al Fattan Properties

Emiracka firma, której historia zaczęła się trzy dekady przed pojawieniem się w Dubaju rynku nieruchomości dla zagranicznych nabywców — dla której mieszkaniówka to tylko jedna z linii biznesu obok biur, handlu, magazynów i hoteli.

• Pozycja w JBR w cenach rynku wtórnego
• Budynek firmy z półwieczną lokalną historią
• Kupujący gotowi na przegląd dojrzałego budynku
• Nie dla szukających aktywnego portfela inwestycji mieszkaniowych

Firma w skrócie

Rok założenia

1974

Kierownictwo

przewodniczącym jest generał porucznik Musabbeh Rashid Al Fattan

Profil

wille, biura, kompleksy handlowe, magazyny i hotele — mieszkaniówka nie jest jedyną linią

Projekt w Dubaju

Al Fattan Marine Towers w JBR — dwie pięćdziesięciopiętrowe wieże

Jakim deweloperem jest ta firma

Czym faktycznie jest

Al Fattan Properties to emiracka firma, której historia zaczęła się trzy dekady przed tym, zanim Dubaj w ogóle miał rynek nieruchomości otwarty dla cudzoziemców. Kieruje nią przewodniczący noszący stopień wojskowy, co nie jest niczym niezwykłym w grupach deweloperskich starszego pokolenia i zwykle świadczy o powiązaniach z zamówieniami rządowymi i półrządowymi, które poprzedzały dzisiejszy boom budowlany w mieszkaniówce.

Mieszkaniówka nie jest głównym ani jedynym biznesem firmy — jej portfolio obejmuje biura, kompleksy handlowe, magazyny i hotele, czyli znacznie szerszy zakres nieruchomości niż u wyspecjalizowanego dewelopera mieszkaniowego. To typowa struktura emirackich grup deweloperskich pokolenia, które zaczęło działać na długo przed pojawieniem się rynku freehold.

Jeden projekt mieszkaniowy na międzynarodowej mapie

Mimo półwiecznej historii firmy jej obecność na dzisiejszym radarze międzynarodowego kupującego mieszkanie sprowadza się niemal wyłącznie do jednego projektu — dwóch wież na nabrzeżu JBR, zbudowanych w pierwszej fali rozwoju dzielnicy. To nie jedyny projekt firmy w ogóle, a tylko jedyny, który trafił na mapę, po której poruszają się dziś agenci i zagraniczni inwestorzy.

Ta wąska widoczność nie wynika z jakości — odzwierciedla to, że przed pojawieniem się freehold firma pracowała głównie z klientami lokalnymi i rządowymi, a nie z prywatnymi zagranicznymi nabywcami. Jej międzynarodowa reputacja dewelopera ogranicza się w istocie do jednego adresu, niezależnie od tego, ile innych nieruchomości znajduje się w szerszym portfolio.

Co oznacza długa, ale wąska historia

Długa historia w emiracie jest argumentem za odpornością finansową firmy i jej koneksjami, ale nie bezpośrednią gwarancją jakości budownictwa mieszkaniowego — większość tej reputacji zbudowano w zupełnie innych segmentach rynku nieruchomości, a nie w wieżach mieszkalnych dla prywatnych nabywców. Budynek należy oceniać według jego własnych zalet, a nie ogólnego stażu firmy na rynku.

Niemniej sama obecność na nabrzeżu JBR — w projekcie oddanym w ramach wielkoskalowego masterplanu — oznacza, że firma była już wtedy dość duża, by zdobyć taką działkę i doprowadzić wieże do odbioru. To pośredni, ale realny dowód zdolności operacyjnych w czasie budowy, nawet jeśli dziś nie prowadzi w mieście aktywnego portfela inwestycji mieszkaniowych.

Gdzie dziś leży środek ciężkości biznesu

Wobec szerokiego, niemieszkaniowego portfolio firmy — biura, magazyny, handel, hotele — rozsądnie jest zakładać, że uwaga i kapitał grupy są dziś rozłożone na te linie, a nie skoncentrowane na mieszkaniówce. Dla kupującego mieszkanie w jej jedynym projekcie mieszkaniowym oznacza to, że responsywność dewelopera w sprawach specyficznych dla prywatnych mieszkań może nie być tak dopracowana jak w firmie, dla której to jedyna specjalizacja.

Nie stanowi to problemu w przypadku budynku już oddanego i zamieszkanego — codzienna eksploatacja leży po stronie wspólnoty właścicieli, a nie bezpośrednio dewelopera — ale warto o tym pamiętać, oceniając, jak chętnie firma zajmie się czymkolwiek poza już oddaną nieruchomością.

Rynek wtórny

Wieże firmy w JBR leżą w jednym z najbardziej płynnych nadmorskich rynków wynajmu w Dubaju: pas oferuje plażę w zasięgu spaceru, promenadę z restauracjami i jedną z najgłębszych pul najemców w mieście, obejmującą jednocześnie wynajem długoterminowy, korporacyjny i krótkoterminowy. Płynność wynika tu przede wszystkim z lokalizacji, a nie z nazwy konkretnego dewelopera.

Wiek budynku sprawia, że transakcje na tym rynku to niemal wyłącznie rynek wtórny, z pełną, weryfikowalną w rejestrze historią cen i wynajmu obejmującą dwie dekady. To mocny argument dla kupującego, który potrafi czytać takie dane, i wymaga kontroli technicznej stanu budynku niezależnie od ogólnych statystyk dzielnicy.

Jak pracuję z jej nieruchomościami

W przypadku wież tej firmy w JBR skupiam się na przeglądzie technicznym budynku — maszynownie, elewacja, instalacje po dwudziestu latach w morskim powietrzu — oraz na protokołach wspólnoty właścicieli z ostatnich lat, bo to te dane, a nie półwieczna historia firmy, decydują o rzeczywistym stanie obiektu dziś.

Osobno sprawdzam, jaka część lokali w budynku wciąż należy do samej firmy lub powiązanych z nią podmiotów — duży udział właściciela zwykle oznacza większą dbałość o utrzymanie budynku, ale też większą wagę tej strony w decyzjach wspólnoty właścicieli.

Firma weszła w biznes nieruchomości na dziesiątki lat przed tym, zanim Dubaj w ogóle miał rynek otwarty dla zagranicznych nabywców, a większość jej półwiecznej historii leży poza segmentem, z którym spotyka się dziś kupujący mieszkanie. Oceniać należy nie ogólny wiek firmy, lecz to, co faktycznie dzieje się dziś w jej wieży mieszkalnej — zarządzanie wspólnotą, fundusz rezerwowy, stan techniczny.

Najczęstsze pytania

Czy Al Fattan Properties to rzetelny deweloper?

Rok założenia: 1974. Dewelopera sprawdza się w otwartym rejestrze Departamentu Gruntów, a nie w broszurze: widać w nim status licencji, postęp budowy każdego projektu i zarejestrowany rachunek escrow. Przy off-plan pieniądze kupującego trafiają na ten rachunek pod nadzorem RERA i są uwalniane po potwierdzeniu etapów. Pełny dossier znajduje się w opisie wyżej.

Jakie projekty buduje Al Fattan Properties?

Katalog serwisu obejmuje 1 projekt Al Fattan Properties, z paszportem budynku — liczba kondygnacji, lokali, termin odbioru i struktura pokoi. Są wymienione wyżej, a blok „Gdzie budują” pokazuje dzielnice z największą liczbą jego lotów. Lokale dostępne w sprzedaży pojawiają się bezpośrednio pod swoim projektem.

Czy kupować od Al Fattan Properties bezpośrednio, czy przez brokera?

Dla kupującego off-plan cena jest identyczna, ponieważ deweloper pokrywa prowizję brokera. Zwrócenie się bezpośrednio do Al Fattan Properties nie jest więc tańsze, a wybór ogranicza się tam do własnych projektów — nie otrzyma Pan/Pani porównania z sąsiednimi budynkami ani szczerej oceny terminów odbioru. Przy odsprzedaży i cesji prowizja jest standardowa: 2% plus VAT.

Czy warto kupować od Al Fattan Properties

To zależy od tego, co i po co Pan/Pani kupuje. Proszę przesłać budżet i zadanie, jakie ma spełnić zakup — powiem, które projekty tego dewelopera mają dziś sens, a które bym ominął.