Prescott Real Estate Development

Uno sviluppatore di fascia media con vent'anni sul mercato, oggi attivo ad Arjan e a Discovery Gardens, storico quartiere da affitto. Il secondo caso è il più interessante: lì un edificio nuovo compete con un vero patrimonio abitativo di vent'anni, non con il rendering del vicino.

• Un edificio nuovo in un quartiere con le infrastrutture già in funzione
• Un investitore che calcola i prezzi dal canone del vecchio patrimonio, non da una proiezione
• Un budget medio senza pagare il sovrapprezzo di un quartiere appena nato
• Non adatto a chi crede che un edificio nuovo abbia un prezzo indipendente da quelli vicini

L'azienda in breve

Fondazione

2006

Fondatore

Muhammad Shafi, anche direttore di Tabani Real Estate

Portafoglio

Elevate by Prescott ad Arjan, Serene Gardens a Discovery Gardens

Dimensioni di Elevate by Prescott

16 piani, 223 unità, secondo la scheda del progetto

Dimensioni di Serene Gardens

12 piani, 184 unità, secondo la scheda del progetto

Che tipo di sviluppatore è

Chi è, e perché ha due quartieri così diversi

Prescott Real Estate Development è sul mercato da vent'anni: più consolidata di molti piccoli sviluppatori di fascia media, ma senza la scala per competere per le località di prestigio. Il portafoglio attuale, Arjan e Discovery Gardens, mostra una strategia di fascia media: quartieri in cui l'ingresso costa meno che in centro e la domanda è stabile grazie a infrastrutture già in funzione o quasi.

Due progetti in due quartieri dal carattere molto diverso non sono un caso, ma una sensata diversificazione per una piccola azienda: Arjan è ancora in costruzione e cresce insieme al quartiere, mentre Discovery Gardens è un mercato da affitto consolidato da tempo, in cui un edificio nuovo occupa una nicchia premium all'interno del vecchio patrimonio.

Un edificio nuovo contro vicini di vent'anni

Discovery Gardens è stata edificata quasi vent'anni fa ed è piena di edifici bassi da affitto di quell'età. Collocare un edificio nuovo in un quartiere così solleva una domanda che non si pone in una Arjan ancora in sviluppo: l'inquilino confronta il costo totale della vita, non l'anno di fine lavori, e un'unità vecchia nei dintorni non è una minaccia astratta ma un'alternativa concreta e più economica a pochi minuti a piedi.

Gli edifici nuovi hanno davvero un premio di prezzo: ingegneria migliore, finiture fresche, nessuna sorpresa di manutenzione. Ma è un premio IN AGGIUNTA al canone del vecchio patrimonio, non una cifra a sé: è il vecchio patrimonio a fissare la base, e in un quartiere da affitto consolidato con molta offerta quella base si muove lentamente. Ciò significa che è il quartiere, non il singolo edificio nuovo, a fissare il tetto del canone.

Che cosa dà in cambio il vecchio patrimonio

Il limite non è l'unica faccia della medaglia. Un quartiere consolidato ha vantaggi reali rispetto a uno ancora in costruzione: le infrastrutture funzionano già, non sono promesse: negozi, cliniche, scuole e trasporti esistono fisicamente, non in una presentazione. Due decenni di occupazione continua sono un segnale di domanda più forte di qualsiasi proiezione su un quartiere senza storia.

I dati qui sono verificabili: canoni, periodi di sfitto e storico dei prezzi sono disponibili come fatti e non come previsioni. E il quartiere ha già un bacino consolidato di inquilini che conoscono Discovery Gardens e vi ritornano: una domanda che un quartiere nuovo deve ancora guadagnarsi.

Arjan segue la logica opposta

Ad Arjan la situazione è rovesciata: il quartiere è ancora in costruzione, il vecchio patrimonio concorrente è scarso, e un edificio nuovo compete soprattutto con altri edifici nuovi vicini, non con un mercato secondario. Qui conta non il confronto con il vecchio patrimonio, ma il volume di nuova offerta che arriva sul mercato negli stessi anni del suo edificio: un eccesso di consegne simultanee deprime il canone più dell'età di un edificio.

Per l'acquirente questo significa controlli diversi: non «a quanto si affitta una vecchia unità qui accanto», ma «quante nuove unità vengono consegnate qui vicino nello stesso periodo».

Che cosa verificare su entrambi i progetti

I canoni sia del vecchio sia del nuovo patrimonio nel quartiere, entrambi ricavati da annunci reali e non dalla proiezione dello sviluppatore: la differenza tra i due è il premio realistico del nuovo. Quante nuove unità vengono consegnate nei dintorni negli stessi anni: il concorrente diretto della sua unità, non un mercato astratto. Le spese di gestione (service charge) negli edifici già consegnati dello sviluppatore con uno storico: in un affitto di fascia media modesto sono una quota rilevante del reddito netto, e conviene conoscerle in anticipo.

La distanza dalla metro in entrambi i quartieri sposta sensibilmente il canone: è un parametro strutturale, non estetico. Conto escrow, registrazione Oqood, appaltatore principale e clausola sui ritardi: la verifica standard per qualsiasi acquisto off-plan, a prescindere dal quartiere.

Come lavoro con i suoi progetti

Per Serene Gardens a Discovery Gardens parto dal canone effettivo del vecchio patrimonio vicino: la base da cui parte l'intero calcolo del rendimento, non il rendimento stesso. Per Elevate by Prescott ad Arjan guardo prima di tutto il volume di nuova offerta che arriva sul mercato nella stessa finestra di consegna, perché la concorrenza lì è di natura diversa.

In entrambi i casi confronto le spese di gestione con quelle degli edifici già consegnati dallo sviluppatore: vent'anni sul mercato danno a Prescott uno storico che le aziende più giovani non hanno, e vale la pena usarlo invece di ignorarlo a favore delle cifre della presentazione di un nuovo progetto.

A Discovery Gardens l'inquilino confronta il costo totale della vita, non l'anno di fine lavori, e un'unità di vent'anni nei dintorni è un'alternativa viva e sensibilmente più economica. Il premio di un edificio nuovo è una percentuale sopra il canone del vecchio patrimonio, non una cifra a sé, e la sua entità realistica va verificata sugli annunci reali e non sulla parola dell'ufficio vendite.

Domande frequenti

Prescott Real Estate Development è uno sviluppatore affidabile?

Fondazione: 2006. Consegnati: Elevate by Prescott ad Arjan, Serene Gardens a Discovery Gardens. Conta il registro del Land Department, non la brochure: vi figurano la licenza, l'avanzamento di ciascun progetto in percentuale e il conto escrow. Nell'off-plan il denaro dell'acquirente resta su quel conto sotto il controllo della RERA e viene versato in base alla verifica delle fasi di costruzione. Il dossier completo è nell'approfondimento qui sopra.

Quali progetti sta costruendo Prescott Real Estate Development?

Sopra, in questa pagina: 3 progetti di Prescott Real Estate Development dal nostro catalogo, ciascuno con una scheda su piani, unità, consegna e camere da letto. I quartieri in cui si concentra la maggior parte dei suoi lotti sono raggruppati sotto «Dove costruiscono». I lotti in vendita, quando ci sono, si trovano subito sotto il progetto.

Conviene comprare da Prescott Real Estate Development direttamente o tramite un broker?

In termini di denaro non cambia nulla: nell'off-plan il broker è pagato da Prescott Real Estate Development, non da Lei, quindi chiamare direttamente l'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. Cambia il punto di vista: il team vendite dello sviluppatore vende solo i propri edifici e non Le dirà che la stessa unità costa meno nell'edificio accanto o che questo progetto viene consegnato più tardi. Nella rivendita e nella cessione la commissione è la solita: 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare da Prescott Real Estate Development

Dipende da che cosa acquista e perché. Descriva budget e obiettivo: Le indicherò quali edifici di questo sviluppatore sono giustificati oggi e quali è meglio lasciar stare.