Prescott Real Estate Development

Ein Entwickler des mittleren Segments mit zwei Jahrzehnten Marktpräsenz, der derzeit in Arjan und im etablierten Mietviertel Discovery Gardens baut — und der zweite Fall ist der interessantere, denn ein Neubau konkurriert dort mit einem echten zwanzig Jahre alten Mietbestand und nicht mit dem Render des Nachbarn.

• Ein Neubau in einem Stadtteil mit bereits vorhandener Infrastruktur
• Ein Investor, der vom Preisniveau des Altbestands ausgeht und nicht von einer Prognose
• Ein mittleres Budget, ohne den Aufschlag für einen ganz neuen Stadtteil zu zahlen
• Nichts für jemanden, der glaubt, ein Neubau werde unabhängig von seinen Nachbarn bepreist

Das Unternehmen in Kürze

Gegründet

2006

Gründer

Muhammad Shafi, zugleich Direktor von Tabani Real Estate

Portfolio

Elevate by Prescott in Arjan, Serene Gardens in Discovery Gardens

Größe von Elevate by Prescott

16 Etagen, 223 Einheiten, laut Projektdatensatz

Größe von Serene Gardens

12 Etagen, 184 Einheiten, laut Projektdatensatz

Was für ein Entwickler das ist

Wer das ist und warum er zwei so verschiedene Stadtteile bedient

Prescott Real Estate Development ist seit zwei Jahrzehnten am Markt — etablierter als viele kleine Entwickler des mittleren Segments, wenn auch ohne die Größe, um um Prestigelagen zu konkurrieren. Das aktuelle Portfolio, Arjan und Discovery Gardens, zeigt eine Strategie des mittleren Segments: Stadtteile, in denen der Einstieg günstiger ist als im Zentrum und die Nachfrage dank bereits vorhandener oder fast fertiger Infrastruktur stabil ist.

Zwei Projekte in zwei Stadtteilen mit sehr unterschiedlichem Charakter sind kein Zufall, sondern eine vernünftige Diversifikation für ein kleines Unternehmen: Arjan wird noch ausgebaut und wächst mit dem Stadtteil, während Discovery Gardens ein seit Langem etablierter Mietmarkt ist, in dem ein Neubau eine Premiumnische innerhalb des Altbestands besetzt.

Ein Neubau gegen zwanzig Jahre alte Nachbarn

Discovery Gardens wurde vor fast zwei Jahrzehnten besiedelt und ist mit niedriggeschossigem Mietbestand dieses Alters gefüllt. Einen Neubau in einen solchen Stadtteil zu setzen wirft eine Frage auf, die im noch entstehenden Arjan nicht auftaucht: Ein Mieter vergleicht die gesamten Lebenshaltungskosten, nicht das Baujahr des Gebäudes, und eine alte Einheit in der Nähe ist keine abstrakte Bedrohung, sondern eine konkrete, günstigere Alternative nur wenige Gehminuten entfernt.

Neubauten erzielen tatsächlich einen Aufschlag — bessere Technik, frische Ausstattung, keine Überraschungen bei der Instandhaltung. Aber das ist ein Aufschlag AUF das Niveau des Altbestands und keine eigenständige Größe: Der Altbestand setzt die Basis, und in einem etablierten Mietviertel mit großem Angebot bewegt sich diese Basis nur langsam. Das heißt, die Mietobergrenze setzt der Stadtteil, nicht der konkrete Neubau.

Was der Altbestand im Gegenzug bietet

Die Einschränkung ist nicht die einzige Seite der Medaille. Ein etablierter Stadtteil hat gegenüber einem, der noch gebaut wird, echte Vorteile: Die Infrastruktur funktioniert bereits, statt nur versprochen zu sein — Geschäfte, Kliniken, Schulen und Verkehrsanbindung gibt es physisch, nicht in einer Präsentation. Zwei Jahrzehnte durchgehender Belegung sind ein stärkeres Nachfragesignal als jede Prognose für einen Stadtteil ohne Geschichte.

Die Daten sind hier überprüfbar: Mietpreise, Leerstandszeiten und Preisverlauf liegen als Fakten vor, nicht als Vorhersage. Und der Stadtteil hat bereits einen festen Kreis von Mietern, die Discovery Gardens kennen und dorthin zurückkehren — eine Nachfrage, die sich ein neuer Stadtteil erst noch verdienen muss.

Arjan folgt der entgegengesetzten Logik

In Arjan ist die Lage umgekehrt: Der Stadtteil wird noch ausgebaut, konkurrierender Altbestand ist knapp, und ein Neubau konkurriert vor allem mit anderen Neubauten in der Nähe und nicht mit einem Sekundärmarkt. Entscheidend ist hier nicht der Vergleich mit dem Altbestand, sondern das Volumen des neuen Angebots, das in denselben Jahren wie Ihr Gebäude auf den Markt kommt — eine Flut gleichzeitiger Übergaben drückt den Mietpreis stärker als das Alter eines Gebäudes.

Für den Käufer bedeutet das einen anderen Prüfkatalog: nicht „wie viel kostet eine alte Einheit in der Nähe an Miete“, sondern „wie viele neue Einheiten werden im selben Zeitraum in der Nähe übergeben“.

Was bei beiden Projekten zu prüfen ist

Die Mietpreise von Alt- und Neubestand im Stadtteil — beide aus aktuellen Inseraten, nicht aus der Prognose eines Entwicklers; die Differenz zwischen beiden ist der realistische Neubauaufschlag. Wie viele neue Einheiten in denselben Jahren in der Nähe übergeben werden — der direkte Wettbewerber Ihrer Einheit, nicht ein abstrakter Markt. Die Nebenkosten (Service Charge) in den bereits übergebenen Gebäuden des Entwicklers mit nachweisbarer Historie — bei einer bescheidenen Vermietung im mittleren Segment ist das ein großer Teil des Nettoertrags, den man besser vorab kennt.

Die Entfernung zur Metro in beiden Stadtteilen verschiebt den Mietpreis spürbar — ein struktureller, kein kosmetischer Parameter. Escrow-Konto, Oqood-Registrierung, Generalunternehmer und Verzugsklausel — die Standardprüfung bei jedem Off-plan-Kauf, unabhängig vom Stadtteil.

Wie ich mit seinen Projekten arbeite

Bei Serene Gardens in Discovery Gardens beginne ich mit dem tatsächlichen Mietpreis des Altbestands in der Nähe — der Basis, von der die gesamte Renditerechnung ausgeht, nicht der Rendite selbst. Bei Elevate by Prescott in Arjan schaue ich zuerst auf das Volumen des neuen Angebots, das im selben Übergabezeitraum auf den Markt kommt, denn der Wettbewerb ist dort anderer Art.

In beiden Fällen gleiche ich die Nebenkosten mit den bereits übergebenen Gebäuden des Entwicklers ab — zwei Jahrzehnte am Markt geben Prescott eine Erfolgsbilanz, die jüngere Unternehmen nicht haben, und die sollte man nutzen, statt sie zugunsten der Zahlen aus der Präsentation eines neuen Projekts zu ignorieren.

In Discovery Gardens vergleicht ein Mieter die gesamten Lebenshaltungskosten, nicht das Baujahr des Gebäudes, und eine zwanzig Jahre alte Einheit in der Nähe ist eine reale und deutlich günstigere Alternative. Der Aufschlag eines Neubaus ist ein Prozentsatz auf das Niveau des Altbestands und keine eigenständige Größe; seine realistische Höhe sollte man an aktuellen Inseraten prüfen und nicht auf das Wort eines Verkaufsbüros hin übernehmen.

Häufige Fragen

Ist Prescott Real Estate Development ein zuverlässiger Entwickler?

Gegründet: 2006. Übergeben: Elevate by Prescott in Arjan, Serene Gardens in Discovery Gardens. Entscheidend ist das Register des Land Department, nicht die Broschüre: Es führt die Lizenz, den Baufortschritt jedes Projekts in Prozent und das Treuhandkonto (Escrow). Beim Off-plan-Kauf liegt das Geld des Käufers auf diesem Konto unter RERA-Kontrolle und wird nach geprüften Bauabschnitten ausgezahlt. Das vollständige Dossier steht in der Darstellung oben.

Welche Projekte baut Prescott Real Estate Development?

Oben auf dieser Seite: 3 Projekte von Prescott Real Estate Development aus unserem Katalog, jeweils mit einem Steckbrief zu Etagen, Einheiten, Übergabe und Schlafzimmern. Die Stadtteile, in denen die meisten seiner Objekte liegen, sind unter „Wo sie bauen“ zusammengefasst. Objekte im Verkauf stehen, sofern es welche gibt, direkt unter dem Projekt.

Sollte ich direkt bei Prescott Real Estate Development oder über einen Makler kaufen?

Finanziell gibt es keinen Unterschied: Beim Off-plan-Kauf wird der Makler von Prescott Real Estate Development bezahlt, nicht von Ihnen, ein direkter Anruf im Verkaufsbüro spart also nichts. Der Unterschied liegt in der Sicht — das Verkaufsteam des Entwicklers verkauft nur die eigenen Gebäude und wird nicht erwähnen, dass dieselbe Einheit nebenan weniger kostet oder dass dieses Projekt später übergeben wird. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision die üblichen 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei Prescott Real Estate Development

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und warum. Beschreiben Sie Budget und Ziel — ich zeige, welche Gebäude dieses Entwicklers heute gerechtfertigt sind und welche man besser lässt.