Prescott Real Estate Development

Deweloper ze średniego segmentu z dwudziestoletnim stażem na rynku, budujący obecnie w Arjan oraz w ugruntowanej dzielnicy najmu Discovery Gardens — i to drugi przypadek jest ciekawszy, bo nowy budynek konkuruje tam z prawdziwą, dwudziestoletnią zabudową najmu, a nie z wizualizacją sąsiada.

• Nowy budynek w dzielnicy z już działającą infrastrukturą
• Inwestor wyceniający na podstawie stawek starej zabudowy, a nie prognozy
• Budżet ze średniego przedziału bez dopłaty za premię nowej dzielnicy
• Nie dla kogoś, kto uważa, że nowy budynek wycenia się niezależnie od sąsiadów

Firma w skrócie

Rok założenia

2006

Założyciel

Muhammad Shafi, także dyrektor Tabani Real Estate

Portfolio

Elevate by Prescott w Arjan, Serene Gardens w Discovery Gardens

Skala Elevate by Prescott

16 kondygnacji, 223 lokale, według karty projektu

Skala Serene Gardens

12 kondygnacji, 184 lokale, według karty projektu

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim jest ten deweloper i dlaczego ma dwie tak różne dzielnice

Prescott Real Estate Development działa na rynku od dwóch dekad — jest bardziej ugruntowany niż wielu małych deweloperów ze średniego segmentu, choć brakuje mu skali, by konkurować o prestiżowe lokalizacje. Jego obecne portfolio, Arjan i Discovery Gardens, pokazuje strategię średniego segmentu: dzielnice, w których wejście kosztuje mniej niż w centrum, a popyt jest stabilny dzięki infrastrukturze już działającej lub niemal gotowej.

Dwa projekty w dwóch dzielnicach o bardzo różnym charakterze to nie przypadek, lecz rozsądna dywersyfikacja dla małej firmy: Arjan wciąż się rozbudowuje i rośnie razem z dzielnicą, a Discovery Gardens to dawno ukształtowany rynek najmu, w którym nowy budynek zajmuje niszę premium wśród starej zabudowy.

Nowy budynek wobec dwudziestoletnich sąsiadów

Discovery Gardens zasiedlono prawie dwie dekady temu i wypełnia je niska zabudowa najmu w tym wieku. Postawienie nowego budynku w takiej dzielnicy rodzi pytanie, które nie pojawia się w wciąż rozwijającym się Arjan: najemca porównuje całkowity koszt życia, a nie rok oddania budynku, a stary lokal w pobliżu to nie abstrakcyjne zagrożenie, lecz konkretna, tańsza alternatywa oddalona o kilka minut spacerem.

Nowe budynki rzeczywiście zyskują premię — lepsza inżynieria, świeże wykończenie, brak niespodzianek eksploatacyjnych. Ale jest to premia NAD stawką starej zabudowy, a nie samodzielna wartość: stara zabudowa wyznacza bazę, a w ugruntowanej dzielnicy najmu z dużą podażą ta baza zmienia się powoli. To oznacza, że sufit czynszów wyznacza dzielnica, a nie konkretny nowy budynek.

Co w zamian daje stara zabudowa

Ograniczenie to nie jedyna strona medalu. Ugruntowana dzielnica ma realne zalety w porównaniu z dzielnicą wciąż budowaną: infrastruktura już działa, a nie jest obiecywana — sklepy, przychodnie, szkoły i transport istnieją fizycznie, a nie w prezentacji. Dwie dekady nieprzerwanego zasiedlenia to mocniejszy sygnał popytu niż jakakolwiek prognoza dla dzielnicy bez historii.

Dane są tu weryfikowalne: stawki czynszów, okresy pustostanów i historia cen są dostępne jako fakty, a nie prognozy. Dzielnica ma też już ukształtowaną grupę najemców, którzy znają Discovery Gardens i do niej wracają — popyt, na który nowa dzielnica dopiero musi zapracować.

Arjan działa według odwrotnej logiki

W Arjan sytuacja jest odwrotna: dzielnica wciąż się rozbudowuje, konkurencyjnej starej zabudowy jest niewiele, a nowy budynek konkuruje głównie z innymi nowymi budynkami w okolicy, a nie z rynkiem wtórnym. Liczy się tu nie porównanie ze starą zabudową, lecz wolumen nowej podaży trafiającej na rynek w tych samych latach co Państwa budynek — nadmiar jednoczesnych oddań obniża stawkę najmu bardziej niż wiek budynku.

Dla kupującego oznacza to inny zestaw kontroli: nie „za ile wynajmuje się stary lokal w pobliżu”, lecz „ile nowych lokali jest oddawanych w pobliżu w tym samym okresie”.

Co sprawdzić w obu projektach

Stawki zarówno dla starej, jak i nowej zabudowy w dzielnicy — obie z aktualnych ogłoszeń, a nie z prognozy dewelopera; różnica między nimi to realistyczna premia za nowy budynek. Ile nowych lokali jest oddawanych w pobliżu w tych samych latach — bezpośredni konkurent Państwa lokalu, a nie abstrakcyjny rynek. Opłata serwisowa w już oddanych budynkach dewelopera z historią eksploatacji — w skromnym najmie ze średniego segmentu to duża część dochodu netto, warto ją znać z góry.

Odległość do metra w obu dzielnicach zauważalnie wpływa na stawkę — to parametr strukturalny, a nie kosmetyczny. Rachunek escrow, rejestracja Oqood, generalny wykonawca i klauzula opóźnienia — standardowa kontrola przy każdym zakupie off-plan, niezależnie od dzielnicy.

Jak pracuję z jego projektami

W przypadku Serene Gardens w Discovery Gardens zaczynam od faktycznej stawki najmu starej zabudowy w pobliżu — bazy, od której liczy się cała rentowność, a nie samej rentowności. W przypadku Elevate by Prescott w Arjan najpierw patrzę na wolumen nowej podaży trafiającej na rynek w tym samym oknie oddania, ponieważ konkurencja jest tam innego rodzaju.

W obu przypadkach sprawdzam opłatę serwisową na tle już oddanych budynków samego dewelopera — dwie dekady na rynku dają Prescott historię, której nie mają młodsze firmy, i warto z niej korzystać, zamiast ją ignorować na rzecz liczb z prezentacji nowego projektu.

W Discovery Gardens najemca porównuje całkowity koszt życia, a nie rok oddania budynku, a dwudziestoletni lokal w pobliżu to żywa i zauważalnie tańsza alternatywa. Premia nowego budynku to procent ponad stawką starej zabudowy, a nie samodzielna wartość, i jej realistyczną wielkość należy sprawdzić na aktualnych ogłoszeniach, a nie przyjmować na słowo biura sprzedaży.

Najczęstsze pytania

Czy Prescott Real Estate Development to wiarygodny deweloper?

Rok założenia: 2006. Oddane: Elevate by Prescott w Arjan, Serene Gardens w Discovery Gardens. Liczy się rejestr Departamentu Gruntów, a nie broszura: znajdują się w nim licencja, postęp każdego projektu w procentach i rachunek escrow. W przypadku off-plan pieniądze kupującego znajdują się na tym rachunku pod kontrolą RERA i są wypłacane w miarę weryfikacji etapów budowy. Pełny dossier znajduje się w opisie powyżej.

Jakie projekty buduje Prescott Real Estate Development?

Powyżej na tej stronie: 3 projekty Prescott Real Estate Development z naszego katalogu, każdy z paszportem obejmującym liczbę pięter, lokali, termin oddania i liczbę sypialni. Dzielnice, w których znajduje się najwięcej jego lotów, zgrupowano w sekcji „Gdzie budują”. Lokale na sprzedaż, o ile są dostępne, znajdują się tuż pod projektem.

Czy kupować od Prescott Real Estate Development bezpośrednio, czy przez brokera?

Pod względem finansowym nie ma różnicy: na rynku off-plan brokerowi płaci Prescott Real Estate Development, a nie Państwo, więc telefon bezpośrednio do biura sprzedaży niczego nie oszczędza. Różni się natomiast perspektywa — zespół sprzedaży dewelopera sprzedaje wyłącznie własne budynki i nie wspomni, że ten sam lokal obok kosztuje mniej ani że ten projekt zostanie oddany później. Na rynku wtórnym i przy cesji prowizja wynosi zwykle 2% plus VAT.

Czy warto kupić od Prescott Real Estate Development

To zależy od tego, co Państwo kupują i po co. Proszę opisać budżet i cel — wskażę, które budynki tego dewelopera są dziś uzasadnione, a które lepiej pominąć.