SOL Properties Development

Il braccio immobiliare di un gruppo di costruzioni con mezzo secolo di storia: dietro il nome della società non c'è un nuovo arrivato, ma un appaltatore di famiglia con migliaia di dipendenti e centinaia di progetti consegnati, la maggior parte dei quali è semplicemente avvenuta fuori da un marchio residenziale pubblico.

• La competenza costruttiva del gruppo capogruppo
• Un progetto di punta con un noto marchio alberghiero
• Un modello autofinanziato, senza appaltatori esterni
• Acquirenti disposti a verificare questo marchio specifico, non solo il gruppo

La società in breve

Gruppo capogruppo

Bhatia General Contracting Company, fondata nel 1975

Lancio del marchio di sviluppo

nel 2004, fondatore Ajay Bhatia

Dimensioni del gruppo

oltre 10 000 dipendenti, più di 250 progetti consegnati

Progetto di punta

Fairmont Residences Solara Tower a Downtown, in partnership con il marchio alberghiero Fairmont

Che tipo di developer è

Di cosa si tratta davvero

SOL Properties non è un developer autonomo nato da zero, ma il braccio di sviluppo di un gruppo di costruzioni molto più grande e decisamente più antico, attivo nel settore dalla metà degli anni Settanta. La società ha lanciato il proprio marchio residenziale molto più tardi, unendo la lunga esperienza di appalto della struttura capogruppo a un'attenzione per lo sviluppo e il design rivolti all'acquirente privato.

Le dimensioni del gruppo capogruppo, con migliaia di dipendenti e centinaia di progetti consegnati, superano nettamente ciò che si vede dal numero di progetti che il mercato odierno conosce sotto il marchio residenziale della società. È tipico dei gruppi di costruzioni che per decenni hanno lavorato tramite contratti d'appalto e solo più tardi si sono rivolti ai privati con un proprio nome riconoscibile.

Un modello autofinanziato e integrato verticalmente

La società descrive il proprio modello come autofinanziato e integrato verticalmente: progettazione, costruzione e sviluppo stanno all'interno di un'unica struttura, senza un appaltatore principale esterno da verificare a parte. È una combinazione rara sul mercato: la maggior parte dei developer affida la costruzione a un appaltatore esterno e dipende dai finanziamenti bancari nelle diverse fasi del progetto.

In pratica questo significa meno intermediari tra la decisione sul progetto e la sua esecuzione, e quindi un ciclo di costruzione potenzialmente più rapido e prevedibile. L'uso di tecnologie di progettazione moderne e di elementi strutturali prefabbricati in fabbrica è uno strumento tipico proprio di un gruppo con capacità costruttiva propria, e non di un developer del tutto dipendente da appaltatori esterni.

Un portafoglio ampio ma poco visibile

I progetti del gruppo sono distribuiti in diversi quartieri della città, dal centro direzionale alle comunità sportive e golfistiche in periferia, e questa dispersione è insolita per un developer che costruisce di proposito un unico marchio riconoscibile in un solo segmento. Assomiglia più al portafoglio di un'impresa di appalti che ha accettato commesse diverse man mano che si presentavano le occasioni che alla strategia di un developer che costruisce una linea di prodotto coerente.

Per chi compra, questo significa che la reputazione della società è disomogenea tra quartieri e tipologie di prodotto: l'esperienza nell'edilizia bassa in periferia non garantisce lo stesso livello di esecuzione in un progetto di punta alto a Downtown, ed è l'immobile specifico, non il portafoglio complessivo del gruppo, a dover essere valutato.

La partnership con Fairmont come salto verso un nuovo livello

Il progetto di punta della società a Downtown è stato realizzato in partnership con un marchio alberghiero internazionale: un passo avanti evidente rispetto al portafoglio storicamente poco visibile del gruppo nel resto della città. Una partnership di questo tipo richiede al developer di rispettare gli standard dell'operatore e di solito comporta un controllo qualità più rigoroso su questo specifico immobile che sui progetti meno visibili della società degli anni precedenti.

Per chi compra, questo è al tempo stesso il progetto più forte del marchio e quello meno collaudato pubblicamente: le dimensioni e il partner sono impressionanti, ma proprio perché rappresenta un livello di ambizione qualitativamente nuovo per la società, l'esecuzione va giudicata dalla costruzione effettiva, non dalla reputazione costruita su altri immobili ben più modesti.

Il mercato della rivendita

I progetti precedenti della società, meno visibili e sparsi in quartieri diversi, si scambiano secondo la logica dei rispettivi mercati locali, Business Bay e comunità sportive e golfistiche, dove il nome del developer conta meno del quartiere e della tipologia di prodotto. Il progetto di punta di Downtown, grazie alla partnership alberghiera, verrà con ogni probabilità giudicato dal mercato in modo diverso, più vicino alle branded residence dei grandi operatori che a un comune edificio residenziale.

Il divario di posizionamento tra il vecchio portafoglio della società e il nuovo progetto di punta significa che non esiste una risposta unica sulla liquidità complessiva del marchio: il quartiere specifico e il prodotto specifico vanno valutati separatamente.

Come lavoro con i suoi immobili

Per qualsiasi progetto di questa società controllo anzitutto a quale parte del portafoglio appartenga, l'eredità storica del gruppo nell'appalto in quartieri periferici oppure la nuova linea di punta con partnership alberghiera, perché i livelli di controllo qualità e le aspettative di servizio differiscono. Poi raccolgo i dati su service charge e storico delle consegne dei progetti già completati della società nello stesso segmento.

Per il progetto di punta Fairmont verifico a parte il contratto di gestione con l'operatore: le stesse domande valide per qualsiasi branded residence, cioè le condizioni di ripartizione dei ricavi, la durata del contratto e le modalità di rinnovo.

Dietro un nome relativamente discreto c'è un gruppo di costruzioni molto più grande e più antico di quanto lasci pensare il numero di progetti sotto il suo marchio residenziale. Verificate in modo specifico la linea residenziale, cioè il suo storico delle consegne e il service charge degli immobili già completati, anziché trasferire automaticamente le dimensioni dell'appaltatore capogruppo a un singolo prodotto residenziale.

Domande frequenti

Ci sono sconti sugli immobili di SOL Properties Development?

Al momento la base contiene 1 lotto di questo developer con prezzo inferiore al mercato, con lo sconto massimo del 5 %. Lo sconto proviene dal venditore, in una rivendita o in una cessione, non dal developer: il venditore ha un proprio motivo per uscire in fretta. L'entità dello sconto è calcolata da un algoritmo rispetto a immobili comparabili, non inserita a mano da un broker.

Quali progetti sta realizzando SOL Properties Development?

Qui sopra, in questa pagina: 1 progetto di SOL Properties Development del nostro catalogo, ciascuno con la scheda che riporta piani, unità, consegna e numero di camere. I quartieri in cui si concentra la maggior parte dei suoi lotti sono raggruppati sotto «Dove costruiscono». Gli eventuali lotti in vendita compaiono subito sotto il progetto.

Conviene acquistare da SOL Properties Development direttamente o tramite un broker?

Il prezzo è lo stesso: nell'off-plan la commissione del broker la paga il developer, non l'acquirente, quindi rivolgersi direttamente all'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. La differenza sta altrove: l'ufficio vendite di un developer mostra solo i propri progetti, e non vi dirà che lo stesso prodotto accanto costa meno o che questo progetto procede più in ritardo di quanto annunciato. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella standard: 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare SOL Properties Development

Dipende da che cosa comprate e perché. Inviatemi il vostro budget e lo scopo che l'acquisto deve assolvere: vi dirò quali progetti di questo developer hanno senso adesso e quali eviterei.