Mira Verde

Tbilisi, Tbilisi Hills nad miastem

Pierwsze w Gruzji osiedle master community z marką w tle: 784 lokale w Tbilisi Hills, 18-dołkowe pole golfowe, europejska szkoła i ceny od 720 000 AED.

• Sprzedaż, ceny od 720 605 AED
• Wejście poniżej 1 mln AED
• Dywersyfikacja geograficzna
• Format rodzinny

Co znajduje się na terenie osiedla

• 600 apartamentów
• 104 wille
• 80 domów szeregowych

Plan płatności — 60/40, wejście od 720 605 AED. Dokładny podział na transze należy odczytać z umowy: nazwa planu i harmonogram płatności to dwie różne rzeczy.

Co warto wiedzieć

Czym jest ten projekt

Mira Verde to część mieszkalna Tbilisi Hills, kurortu golfowego na wzgórzach nad stolicą Gruzji. Deweloper nazywa go pierwszym w kraju osiedlem master community z marką w tle i pod względem formatu rzeczywiście jest to nowość dla Gruzji: nie pojedynczy budynek, lecz zaplanowany teren z własną infrastrukturą.

Struktura: 600 apartamentów, 104 wille, 80 domów szeregowych. Najmniejszy lokal ma 38 m², więc w projekcie są także kompaktowe kawalerki, a nie tylko formaty rodzinne. Rezydencje noszą markę Trussardi, a wnętrza urządza Trussardi Casa.

Deklarowana infrastruktura: 18-dołkowe pole golfowe o międzynarodowym standardzie, centrum wellness ze spa i siłownią, europejska szkoła i żłobek, uniwersytet ukierunkowany na sztuczną inteligencję, kawiarnie i restauracje, galerie handlowe, biura oraz profesjonalne zarządzanie najmem.

Warunki wejścia: od 720 605 AED za kawalerkę, około 1,2 mln AED za apartament z jedną sypialnią i około 1,9 mln AED za dwie sypialnie. Plan płatności 60/40.

Jak myśleć o tym zakupie

Dla kupującego z krajów WNP Gruzja to rynek innej klasy niż ZEA i porównywanie ich wprost nie ma sensu. Cena wejścia jest niższa, reżim własności dla cudzoziemca prostszy, a sam rynek wyraźnie mniejszy.

Od strony podatkowej ważna jest jedna rzecz: deweloper wskazuje na gruzińską zasadę, zgodnie z którą odsprzedaż nieruchomości po dwóch latach posiadania nie jest opodatkowana. To przepis krajowy, a nie ustępstwo projektu, i należy go sprawdzić u lokalnego doradcy podatkowego w odniesieniu do konkretnej transakcji, a nie na podstawie strony dewelopera.

Tbilisi to stolica ze stałą ludnością, uniwersytetami i biurami — nie kurort z sezonem. Czynsz rozkłada się tu w ciągu roku równiej niż w osiedlach wypoczynkowych, ale stawka jest też niższa: płacącym jest najemca lokalny lub przesiedlony, a nie gość z Zatoki.

Główna różnica względem dubajskiej logiki to waluta. Projekt podaje ceny w dirhamach, ale ekonomika żyje w lari i według lokalnych stawek. Samo w sobie nie jest to problemem, jednak w każdym modelu rentowności ryzyko walutowe musi być osobną pozycją, a nie ginąć w zaokrągleniach.

O deklarowanych 8% rocznie

Deweloper deklaruje gwarantowaną rentowność 8% przez pierwsze dziesięć lat oraz pięcioletnią gwarancję na obsługę. To najbardziej widoczna liczba w całym opisie — i właśnie dlatego budzi najwięcej pytań.

Gwarantowana rentowność nigdy nie jest darmowa. Albo jest już wliczona w cenę lokalu — czyli kupujący przez dziesięć lat odbiera własne pieniądze — albo finansuje ją bieżący przepływ spółki zarządzającej, a wtedy wszystko zależy od tego, kim jest ta spółka i co się stanie, gdy przepływu zabraknie.

Pytania są więc zawsze te same. Kto dokładnie udziela gwarancji — deweloper, osobna spółka czy spółka zarządzająca. Co ją zabezpiecza poza podpisem. Od jakiej podstawy liczone jest 8% — od ceny zakupu czy od dochodu netto po kosztach i opłacie serwisowej. Co się dzieje przy niedoborze obłożenia. I czy można wcześniej opuścić program, jeśli zdecydują się Państwo sprzedać.

Odpowiedzi na te pięć pytań powinny znaleźć się w umowie. Jeśli tam są i Państwu odpowiadają, schemat działa. Jeśli gwarancja istnieje wyłącznie w prezentacji, rentowność liczy się od rynku w Tbilisi, a nie od obietnicy, i liczba wychodzi inna.

Komu to odpowiada

Pierwszy przypadek to dywersyfikacja. Dla kupującego, który ma już nieruchomość w ZEA, Gruzja dodaje drugą jurysdykcję i inny obwód walutowy przy cenie wejścia poniżej miliona dirhamów.

Drugi to dom z myślą o przeprowadzce lub długich pobytach: szkoła, żłobek i uniwersytet na terenie osiedla to scenariusz rodzinny, a nie inwestycyjny.

Trzeci to wynajem przez profesjonalne zarządzanie, jeśli warunki są dobre. Umeblowanie i operator zdejmują z Państwa ciężar operacyjny, a w obcym kraju waży to więcej niż dodatkowy punkt rentowności.

Nie jest to oferta dla tych, którzy oczekują dubajskiej dynamiki cen. Tbilisi rośnie z innych powodów i w innym tempie, a przenoszenie na nie oczekiwań z ZEA to najczęstszy błąd w tej transakcji.

Wszystkie liczby, w tym gwarantowana rentowność 8% i pięcioletnia gwarancja na obsługę, to twierdzenia Mira Developments ze strony projektu. Nie mamy własnych statystyk rynku w Tbilisi. Gwarantowaną rentowność należy zweryfikować w umowie: kim jest gwarant, co ją zabezpiecza, od jakiej podstawy liczone jest 8%, co się dzieje, gdy obłożenie okaże się niewystarczające, i jak wcześniej wyjść z programu. Zasada podatkowa o sprzedaży bez podatku po dwóch latach to prawo gruzińskie, a nie ustępstwo tego projektu; proszę potwierdzić ją u lokalnego doradcy. Ceny podano w dirhamach, ale dochody i koszty będą w lari — ryzyko walutowe należy wpisać w osobną linię.

Źródło liczb — strona projektu u dewelopera.

Mira Verde w Tbilisi Hills: dubajski deweloper buduje w Gruzji

Mira, deweloper z ZEA znany z umeblowanych rezydencji z marką w tle, uruchomił Mira Verde w Tbilisi Hills — 20 minut od lotniska w Tbilisi, na 18-dołkowym osiedlu golfowym. Co Gruzja oferuje kupującemu i gdzie naprawdę leży ryzyko.

Najczęstsze pytania

Czym jest Mira Verde i kto jest deweloperem?

Pierwsze w Gruzji osiedle master community z marką w tle: 784 lokale w Tbilisi Hills, 18-dołkowe pole golfowe, europejska szkoła i ceny od 720 000 AED. Deweloperem jest Mira Developments, lokalizacja to Tbilisi. Strukturę projektu, jego ekonomikę i sposób wejścia omówiono szczegółowo powyżej na tej stronie.

Dla kogo jest Mira Verde?

W skrócie: wejście poniżej 1 mln AED, dywersyfikacja geograficzna, format rodzinny. Szerzej — w opisie powyżej. Projekt warto rozpatrywać pod kątem konkretnego celu: mieszkanie w nim, wynajem i odsprzedaż wskazują na różne formaty w obrębie tego samego osiedla.

Co sprawdzić przed zakupem w Mira Verde?

Wszystkie liczby, w tym gwarantowana rentowność 8% i pięcioletnia gwarancja na obsługę, to twierdzenia Mira Developments ze strony projektu. Nie mamy własnych statystyk rynku w Tbilisi. Gwarantowaną rentowność należy zweryfikować w umowie: kim jest gwarant, co ją zabezpiecza, od jakiej podstawy liczone jest 8%, co się dzieje, gdy obłożenie okaże się niewystarczające, i jak wcześniej wyjść z programu. Zasada podatkowa o sprzedaży bez podatku po dwóch latach to prawo gruzińskie, a nie ustępstwo tego projektu; proszę potwierdzić ją u lokalnego doradcy. Ceny podano w dirhamach, ale dochody i koszty będą w lari — ryzyko walutowe należy wpisać w osobną linię.

Czy cudzoziemiec może kupić w Mira Verde?

Formę własności sprawdza się w konkretnym projekcie, a nie dla całego kraju czy dzielnicy: w strefach freehold w ZEA cudzoziemiec otrzymuje pełną własność, podczas gdy niektóre jurysdykcje oferują wyłącznie długoterminową dzierżawę. Zdalny zakup na podstawie pełnomocnictwa to zwykła praktyka. Co dokładnie jest tu sprzedawane i na jakim tytule — potwierdzę na życzenie, razem z aktualnymi cenami i planem płatności.

Cennik i plan płatności tego projektu

Proszę przesłać budżet i cel zakupu — wrócę z aktualnym cennikiem, dostępnymi lokalami i informacją, które z podanych liczb trzeba zweryfikować w umowie.