Mira Verde

Tiflis, die Tbilisi Hills oberhalb der Stadt

Georgiens erste Master-Community unter einer Marke: 784 Einheiten in den Tbilisi Hills, ein 18-Loch-Golfplatz, eine europäische Schule und Einstieg ab AED 720 000.

• Im Verkauf, Einstieg ab AED 720 605
• Einstieg unter 1 Mio. AED
• Diversifizierung nach Ländern
• Familienformat

Was die Anlage bietet

• 600 Apartments
• 104 Villen
• 80 Townhouses

Zahlungsplan — 60/40, Einstieg ab AED 720 605. Die genaue Aufteilung der Raten entnehmen Sie dem Vertrag: Der Name des Plans und der Zahlungsplan selbst sind zwei verschiedene Dinge.

Was Sie wissen sollten

Worum es bei dem Projekt geht

Mira Verde ist der Wohnteil von Tbilisi Hills, einem Golfresort in den Hügeln oberhalb der georgischen Hauptstadt. Der Entwickler nennt es die erste Master-Community des Landes unter einer Marke, und vom Format her ist das für Georgien tatsächlich neu: kein einzelnes Gebäude, sondern ein geplantes Gebiet mit eigener Infrastruktur.

Der Mix: 600 Apartments, 104 Villen, 80 Townhouses. Die kleinste Einheit misst 38 m², das Projekt umfasst also auch kompakte Studios und nicht nur Familienformate. Die Residenzen tragen die Marke Trussardi, mit Interieur von Trussardi Casa.

Die angegebene Infrastruktur: ein 18-Loch-Golfplatz nach internationalem Standard, ein Wellnesszentrum mit Spa und Fitnessstudio, eine europäische Schule und Kinderkrippe, eine Universität mit Schwerpunkt auf künstlicher Intelligenz, Cafés und Restaurants, Einzelhandelsgalerien, Büros und professionelle Vermietungsverwaltung.

Einstiegskonditionen: ab AED 720 605 für ein Studio, rund AED 1,2 Mio. für ein Einzimmer-Apartment und rund AED 1,9 Mio. für ein Zweizimmer-Apartment. Zahlungsplan 60/40.

Wie man diesen Kauf einordnen sollte

Für einen Käufer aus den GUS-Staaten ist Georgien ein Markt einer anderen Klasse als die VAE, und ein direkter Vergleich ist sinnlos. Der Einstiegspreis ist niedriger, die Eigentumsregeln für Ausländer sind einfacher, und der Markt selbst ist deutlich kleiner.

Steuerlich ist eines wichtig: Der Entwickler verweist auf die georgische Regel, nach der der Weiterverkauf einer Immobilie nach zwei Jahren Besitz steuerfrei ist. Das ist eine nationale Regel, kein Zugeständnis des Projekts, und sie sollte mit einem lokalen Steuerberater für Ihre konkrete Transaktion geprüft werden, nicht anhand einer Entwicklerseite.

Tiflis ist eine Hauptstadt mit ständiger Bevölkerung, Universitäten und Büros — kein Resort mit Saison. Die Mieteinnahmen verteilen sich hier gleichmäßiger über das Jahr als in Resortanlagen, doch der Mietpreis ist auch niedriger: Zahler ist ein einheimischer oder zugezogener Mieter, kein Besucher vom Golf.

Der wichtigste Unterschied zur Dubaier Logik ist die Währung. Das Projekt nennt die Preise in Dirham, doch die Wirtschaftlichkeit spielt sich in Lari und zu lokalen Zinsen ab. Das ist an sich kein Problem, aber in jedem Renditemodell muss das Währungsrisiko eine eigene Zeile sein und darf nicht in der Rundung verschwinden.

Zu den angegebenen 8 % im Jahr

Der Entwickler nennt eine garantierte Rendite von 8 % für die ersten zehn Jahre und eine fünfjährige Garantie auf die Betreuung. Das ist die auffälligste Zahl der ganzen Beschreibung — und gerade deshalb wirft sie die meisten Fragen auf.

Eine garantierte Rendite ist nie umsonst. Entweder ist sie bereits im Preis der Einheit enthalten — dann bekommt der Käufer zehn Jahre lang sein eigenes Geld zurück — oder sie wird aus dem laufenden Betrieb der Verwaltungsgesellschaft finanziert; dann hängt alles davon ab, wer diese Gesellschaft ist und was geschieht, wenn der Zufluss nicht reicht.

Die Fragen sind daher immer dieselben. Wer genau gibt die Garantie — der Entwickler, eine eigene juristische Person oder die Verwaltungsgesellschaft. Was sichert sie über eine Unterschrift hinaus. Auf welcher Basis werden die 8 % berechnet — dem Kaufpreis oder dem Nettoertrag nach Kosten und Service Charge. Was geschieht bei zu geringer Auslastung. Und ob man das Programm vorzeitig verlassen kann, wenn man verkaufen möchte.

Die Antworten auf diese fünf Fragen gehören in den Vertrag. Stehen sie dort und sind sie für Sie annehmbar, funktioniert das Modell. Existiert die Garantie nur in der Präsentation, wird die Rendite anhand des Marktes in Tiflis berechnet und nicht anhand eines Versprechens, und die Zahl fällt anders aus.

Für wen es geeignet ist

Der erste Fall ist Diversifizierung. Für einen Käufer, der bereits in den VAE besitzt, bringt Georgien eine zweite Rechtsordnung und einen anderen Währungsraum bei einem Einstiegspreis unter einer Million Dirham.

Der zweite ist ein Zuhause mit Blick auf einen Umzug oder längere Aufenthalte: Schule, Kinderkrippe und Universität innerhalb der Community sind ein Familienszenario, kein Anlageszenario.

Der dritte ist die Vermietung über professionelles Management, sofern die Konditionen passen. Möblierung und ein Betreiber nehmen Ihnen die operative Last ab, und in einem fremden Land wiegt das schwerer als ein zusätzlicher Prozentpunkt Rendite.

Nicht geeignet ist es für alle, die Dubaier Preisdynamik erwarten. Tiflis wächst aus anderen Gründen und mit anderer Geschwindigkeit, und VAE-Erwartungen dorthin mitzubringen ist der häufigste Fehler bei dieser Transaktion.

Alle Zahlen, einschließlich der garantierten Rendite von 8 % und der fünfjährigen Servicegarantie, sind Angaben von Mira Developments auf der Projektseite. Eigene Statistiken zum Markt in Tiflis haben wir nicht. Prüfen Sie die garantierte Rendite anhand des Vertrags: wer der Garantiegeber ist, was sie absichert, auf welcher Basis die 8 % berechnet werden, was bei zu geringer Auslastung geschieht und wie ein vorzeitiger Ausstieg möglich ist. Die Steuerregel zum steuerfreien Verkauf nach zwei Jahren ist georgisches Recht, kein Zugeständnis dieses Projekts; lassen Sie sie von einem lokalen Berater bestätigen. Die Preise werden in Dirham genannt, Einnahmen und Kosten fallen aber in Lari an — führen Sie das Währungsrisiko in einer eigenen Zeile.

Quelle der Zahlen — die Projektseite beim Entwickler.

Mira Verde in Tbilisi Hills: ein Dubaier Entwickler baut in Georgien

Mira, ein Entwickler aus den VAE, bekannt für möblierte Residenzen unter einer Marke, hat Mira Verde in Tbilisi Hills gestartet — 20 Minuten vom Flughafen Tiflis entfernt, auf einem Golfgelände mit 18 Löchern. Was Georgien einem Käufer bietet und wo das Risiko tatsächlich liegt.

Häufige Fragen

Was ist Mira Verde, und wer ist der Entwickler?

Georgiens erste Master-Community unter einer Marke: 784 Einheiten in den Tbilisi Hills, ein 18-Loch-Golfplatz, eine europäische Schule und Einstieg ab AED 720 000. Entwickler ist Mira Developments, der Standort ist Tiflis. Den Mix des Projekts, seine Wirtschaftlichkeit und die Einstiegsmöglichkeiten finden Sie weiter oben auf dieser Seite.

Für wen ist Mira Verde geeignet?

Kurz gesagt: Einstieg unter 1 Mio. AED, Diversifizierung nach Ländern, Familienformat. Ausführlich — im Beitrag oben. Das Projekt sollte man im Hinblick auf ein konkretes Ziel betrachten: Selbst darin wohnen, vermieten und weiterverkaufen verlangen innerhalb derselben Anlage unterschiedliche Formate.

Was sollte ich vor dem Kauf in Mira Verde prüfen?

Alle Zahlen, einschließlich der garantierten Rendite von 8 % und der fünfjährigen Servicegarantie, sind Angaben von Mira Developments auf der Projektseite. Eigene Statistiken zum Markt in Tiflis haben wir nicht. Prüfen Sie die garantierte Rendite anhand des Vertrags: wer der Garantiegeber ist, was sie absichert, auf welcher Basis die 8 % berechnet werden, was bei zu geringer Auslastung geschieht und wie ein vorzeitiger Ausstieg möglich ist. Die Steuerregel zum steuerfreien Verkauf nach zwei Jahren ist georgisches Recht, kein Zugeständnis dieses Projekts; lassen Sie sie von einem lokalen Berater bestätigen. Die Preise werden in Dirham genannt, Einnahmen und Kosten fallen aber in Lari an — führen Sie das Währungsrisiko in einer eigenen Zeile.

Kann ein Ausländer in Mira Verde kaufen?

Die Eigentumsform wird am konkreten Projekt geprüft und nicht am Land oder am Stadtteil insgesamt: In den Freehold-Zonen der VAE erwirbt ein Ausländer volles Eigentum, während manche Rechtsordnungen nur ein langfristiges Nutzungsrecht (Leasehold) kennen. Ein Kauf aus der Ferne per Vollmacht ist üblich. Was hier genau verkauft wird und mit welchem Titel, bestätige ich auf Anfrage — zusammen mit den aktuellen Preisen und dem Zahlungsplan.

Preisliste und Zahlungsplan für dieses Projekt

Schicken Sie mir Ihr Budget und den Zweck des Kaufs — ich melde mich mit der aktuellen Preisliste, den verfügbaren Einheiten und damit, welche der genannten Zahlen anhand des Vertrags zu prüfen sind.