Mira Verde

Tbilisi, i Tbilisi Hills sopra la città

La prima master community di marca della Georgia: 784 unità nei Tbilisi Hills, un campo da golf a 18 buche, una scuola europea e ingresso da AED 720 000.

• In vendita, ingresso da AED 720 605
• Ingresso sotto 1 milione di AED
• Diversificazione per paese
• Formato per famiglie

Che cosa c'è all'interno della community

• 600 appartamenti
• 104 ville
• 80 townhouse

Piano di pagamento — 60/40, ingresso da AED 720 605. La suddivisione esatta delle rate si legge nel contratto: il nome del piano e il calendario dei pagamenti sono due cose diverse.

Che cosa è importante sapere

Che cos'è il progetto

Mira Verde è la parte residenziale di Tbilisi Hills, un resort di golf sulle colline sopra la capitale georgiana. Lo sviluppatore lo definisce la prima master community di marca del paese, e per formato è davvero una novità per la Georgia: non un singolo edificio, ma un territorio pianificato con infrastrutture proprie.

Il mix: 600 appartamenti, 104 ville, 80 townhouse. L'unità più piccola misura 38 m², quindi il complesso comprende anche monolocali compatti e non soltanto formati familiari. Le residenze portano il marchio Trussardi, con interni Trussardi Casa.

Le infrastrutture dichiarate: un campo da golf a 18 buche di standard internazionale, un centro benessere con spa e palestra, una scuola europea con asilo nido, un'università orientata all'intelligenza artificiale, caffè e ristoranti, gallerie commerciali, uffici e gestione professionale degli affitti.

Condizioni d'ingresso: da AED 720 605 per un monolocale, circa AED 1,2 milioni per un bilocale e circa AED 1,9 milioni per un trilocale. Piano di pagamento 60/40.

Come valutare questo acquisto

Per un acquirente della CSI la Georgia è un mercato di altra classe rispetto agli Emirati, e confrontarli frontalmente non ha senso. Il prezzo d'ingresso è più basso, il regime di proprietà per uno straniero è più semplice e il mercato in sé è decisamente più piccolo.

Dal lato fiscale una cosa conta: lo sviluppatore richiama la norma georgiana secondo cui la rivendita di un immobile dopo due anni di possesso non è tassata. È una regola nazionale, non una concessione del progetto, e va verificata con un consulente fiscale locale sulla Sua operazione specifica, non sulla base di una pagina dello sviluppatore.

Tbilisi è una capitale con popolazione stabile, università e uffici, non un resort con la sua stagione. L'affitto qui è distribuito sull'anno in modo più uniforme che nei complessi resort, ma anche la tariffa è più bassa: a pagare è un inquilino locale o trasferito, non un visitatore del Golfo.

La principale differenza rispetto alla logica di Dubai è la valuta. Il progetto quota i prezzi in dirham, ma l'economia vive in lari e nei tassi locali. Non è di per sé un problema, ma in qualsiasi modello di rendimento il rischio di cambio deve essere una voce a parte e non perdersi negli arrotondamenti.

Sull'8 % annuo dichiarato

Lo sviluppatore dichiara un rendimento garantito dell'8 % per i primi dieci anni e una garanzia di cinque anni sulla manutenzione. È il numero più in evidenza di tutta la descrizione e proprio per questo è quello che solleva più domande.

Un rendimento garantito non è mai gratuito. O è già incluso nel prezzo dell'unità, e allora l'acquirente passa dieci anni a ricevere indietro il proprio denaro, oppure è finanziato dal flusso operativo della società di gestione, e allora tutto dipende da chi sia quella società e che cosa accada se il flusso non basta.

Le domande sono quindi sempre le stesse. Chi esattamente fornisce la garanzia: lo sviluppatore, una persona giuridica separata o la società di gestione. Che cosa la sostiene oltre a una firma. Su quale base è calcolato l'8 %: il prezzo d'acquisto oppure il reddito netto dopo costi e spese di servizio. Che cosa succede in caso di occupazione insufficiente. E se sia possibile uscire in anticipo dal programma qualora si decida di vendere.

Le risposte a queste cinque domande devono stare nel contratto. Se ci sono e Le sono congeniali, lo schema funziona. Se la garanzia esiste solo nella presentazione, il rendimento va calcolato sul mercato di Tbilisi e non su una promessa, e il numero risulta diverso.

A chi si adatta

Il primo caso è la diversificazione. Per chi possiede già negli Emirati, la Georgia aggiunge una seconda giurisdizione e un diverso perimetro valutario, con un prezzo d'ingresso sotto il milione di dirham.

Il secondo è una casa pensata per un trasferimento o per soggiorni prolungati: una scuola, un asilo nido e un'università all'interno della community configurano uno scenario familiare, non d'investimento.

Il terzo è l'affitto tramite gestione professionale, se le condizioni sono adeguate. L'arredamento e un operatore tolgono a Lei il carico operativo, e in un paese straniero questo pesa più di un punto di rendimento in più.

Non è adatto a chi si aspetta la dinamica dei prezzi di Dubai. Tbilisi cresce per ragioni diverse e a una velocità diversa, e trasferirvi le aspettative degli Emirati è l'errore più comune in questa operazione.

Ogni cifra, compreso il rendimento garantito dell'8 % e la garanzia quinquennale sulla manutenzione, è un'affermazione di Mira Developments tratta dalla pagina del progetto. Non disponiamo di statistiche proprie sul mercato di Tbilisi. Verifichi il rendimento garantito sul contratto: chi è il garante, che cosa lo sostiene, su quale base è calcolato l'8 %, che cosa accade se l'occupazione non basta e come uscire in anticipo. La norma fiscale sulla vendita esente da imposte dopo due anni è legge georgiana, non una concessione di questo progetto; la confermi con un consulente locale. I prezzi sono quotati in dirham, ma ricavi e costi saranno in lari: metta il rischio di cambio su una voce a sé.

Fonte delle cifre — la pagina del progetto presso lo sviluppatore.

Mira Verde a Tbilisi Hills: uno sviluppatore di Dubai che costruisce in Georgia

Mira, sviluppatore degli Emirati noto per le residenze arredate di marca, ha lanciato Mira Verde a Tbilisi Hills, a 20 minuti dall'aeroporto di Tbilisi, in una tenuta con campo da golf a 18 buche. Che cosa offre la Georgia a un acquirente e dove si trova davvero il rischio.

Domande frequenti

Che cos'è Mira Verde e chi è lo sviluppatore?

La prima master community di marca della Georgia: 784 unità nei Tbilisi Hills, un campo da golf a 18 buche, una scuola europea e ingresso da AED 720 000. Lo sviluppatore è Mira Developments, la località è Tbilisi. La composizione del progetto, la sua economia e le modalità di ingresso sono illustrate in dettaglio sopra, in questa pagina.

A chi è rivolto Mira Verde?

In breve: ingresso sotto 1 milione di AED, diversificazione per paese, formato per famiglie. Per esteso — nell'approfondimento qui sopra. Il progetto va valutato rispetto a uno scopo preciso: abitarci, affittarlo e rivenderlo portano a formati diversi all'interno della stessa community.

Che cosa devo verificare prima di acquistare in Mira Verde?

Ogni cifra, compreso il rendimento garantito dell'8 % e la garanzia quinquennale sulla manutenzione, è un'affermazione di Mira Developments tratta dalla pagina del progetto. Non disponiamo di statistiche proprie sul mercato di Tbilisi. Verifichi il rendimento garantito sul contratto: chi è il garante, che cosa lo sostiene, su quale base è calcolato l'8 %, che cosa accade se l'occupazione non basta e come uscire in anticipo. La norma fiscale sulla vendita esente da imposte dopo due anni è legge georgiana, non una concessione di questo progetto; la confermi con un consulente locale. I prezzi sono quotati in dirham, ma ricavi e costi saranno in lari: metta il rischio di cambio su una voce a sé.

Uno straniero può acquistare in Mira Verde?

La forma di proprietà si verifica sul singolo progetto, non sul paese o sul quartiere nel suo insieme: nelle zone freehold degli Emirati lo straniero ottiene la piena proprietà, mentre alcune giurisdizioni prevedono soltanto un leasehold di lunga durata. L'acquisto a distanza tramite procura è prassi ordinaria. Che cosa venga venduto esattamente qui e con quale titolo lo confermerò su richiesta, insieme ai prezzi aggiornati e al piano di pagamento.

Listino prezzi e piano di pagamento per questo progetto

Mi invii il Suo budget e lo scopo dell'acquisto: Le risponderò con il listino prezzi aggiornato, le unità disponibili e le cifre dichiarate che vanno verificate sul contratto.