Jumeirah Group

Firma hotelarska stojąca za Burj Al Arab — a mieszkania, które buduje, powstają w kurortach tworzonych i zarządzanych przez nią samą: zakup domu na sztucznej wyspie Marsa Al Arab różni się od kupna apartamentu od zwykłego dewelopera.

• Dom z obsługą w w pełni kontrolowanym otoczeniu kurortu
• Stała podaż na zamkniętej wyspie
• Długoterminowi właściciele, którzy faktycznie będą korzystać z kurortu
• Kupujący, którzy cenią prywatność i strzeżony dostęp

Firma w skrócie

Rok założenia

1997

Struktura

od 2004 roku część Dubai Holding, holdingu inwestycyjnego władcy Dubaju

Portfolio

31 hoteli w zarządzaniu, w tym Burj Al Arab, Jumeirah Beach Hotel i Madinat Jumeirah

Projekt mieszkaniowy

Marsa Al Arab na wyspie powstałej z nasypu w Al Sufouh — jedyny projekt mieszkaniowy firmy w Dubaju

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim są

Jumeirah Group to firma hotelarska założona pod patronatem władcy Dubaju, a od 2004 roku część Dubai Holding, jego globalnego holdingu inwestycyjnego. Jej renoma opiera się na Burj Al Arab, hotelu, który stał się symbolem miasta, zanim powstała połowa dzisiejszych dubajskich landmarków, oraz na prowadzeniu kurortów o międzynarodowym standardzie, wykraczających daleko poza pojedynczy budynek.

W odróżnieniu od typowego dewelopera mieszkalnictwo nie jest dla Jumeirah głównym biznesem, lecz logicznym przedłużeniem hotelarstwa: firma umie tworzyć i utrzymywać środowisko kurortu, a projekt mieszkaniowy Marsa Al Arab przenosi tę samą kompetencję do formatu, który kupujący może mieć na własność, a nie tylko rezerwować jako gość hotelowy.

Co budują

Marsa Al Arab to jedyny projekt mieszkaniowy firmy w Dubaju, położony na specjalnie usypanej wyspie w Al Sufouh obok Burj Al Arab. Format został pomyślany jako samodzielny kurort, a nie tylko dom z widokiem na morze: własne nabrzeże, plaża, spa i infrastruktura gastronomiczna, wszystko prowadzone przez tę samą firmę, która zarządza sąsiednimi hotelami.

To zasadniczo odróżnia projekt od typowej dubajskiej rezydencji z marką, gdzie deweloper jedynie licencjonuje cudze nazwisko: tutaj deweloper jest sam operatorem hotelowym, a całe otoczenie kurortu wokół domu jest tworzone i prowadzone od początku do końca przez jedną i tę samą strukturę.

Co daje sztuczna wyspa

Stała podaż, na zawsze: liczba domów jest wyznaczona przez masterplan i linię brzegową wyspy, a dobudowanie kolejnych później jest fizycznie niemożliwe — to najsilniejsza forma niedoboru, jaką oferuje ten rynek. Kontrolowane otoczenie: na zamkniętej wyspie nie ma sąsiedniej działki, którą ktoś kiedyś mógłby sprzedać nabywcy o zamiarach odmiennych od ogólnej koncepcji.

Infrastruktura kurortu działa od pierwszego dnia, a nie rozwija się stopniowo, bo prowadzi ją operator, dla którego jest to podstawowy biznes, a nie projekt poboczny. Prywatności i kontroli dostępu na takiej wyspie nie da się osiągnąć za żadne pieniądze na lądzie — to strukturalna zaleta formatu, a nie marketingowa.

Druga strona medalu: zależność od operatora

Umowa o zarządzanie kurortem ma określony okres, a to, co stanie się po jej wygaśnięciu lub zmianie operatora, warto wyjaśnić z góry: reputacja kurortu jest wspólnym aktywem, a wartość domu zmienia się wraz z tym, jak prowadzony jest cały kurort, a nie tylko konkretny lokal. Dostęp na wyspę prowadzi zwykle przez jeden punkt, czyli jeden reżim ochrony i jedno potencjalne wąskie gardło — to kompromis świadomie przyjęty dla prywatności i kontroli.

Utrzymanie sztucznej wyspy w morskim powietrzu kosztuje więcej niż na lądzie i płacą za nie właściciele — to nie osobna pozycja ryzyka, lecz stała część kosztów posiadania, którą warto uwzględnić w budżecie od pierwszego dnia, a nie odkrywać po latach.

Co sprawdzić

Obie opłaty — za dom oraz za cały kurort — i dokładnie, co każda z nich obejmuje. Z jakich udogodnień kurortu mogą korzystać mieszkańcy, na jakich warunkach i czy może się to zmienić w przyszłości — na piśmie, a nie na podstawie słów agenta podczas prezentacji. Ewentualny oferowany program najmu: podział przychodów, okres uczestnictwa, własne prawo do pobytu i faktyczne wypłaty po odliczeniu wszystkich opłat, a nie prognozowaną rentowność.

Prawa do plaży i linii brzegowej, wprost w akcie własności. Masterplan całego kurortu — co jeszcze powstanie na wyspie i kiedy, bo pierwsi kupujący nieuchronnie przez jakiś czas mieszkają obok budowy. Rachunek escrow i rejestracja Oqood — obowiązkowa kontrola przy off-plan, niezależnie od reputacji firmy.

Dla kogo to jest

Dla tych, którzy chcą domu z obsługą w w pełni kontrolowanym otoczeniu i faktycznie będą korzystać z infrastruktury kurortu, a nie tylko trzymać lokal jako papierowe aktywo. Cierpliwy kapitał, który nie musi wychodzić z inwestycji według harmonogramu — format jest zbudowany na lata posiadania, a nie szybką rotację.

Nie jest to oferta dla inwestora nastawionego przede wszystkim na rentowność procentową: przy cenach tego poziomu czynsz strukturalnie nie nadąża za kapitałem i jest to norma w tym segmencie, a nie wada tego konkretnego projektu. Takiemu kupującemu lepiej przyjrzeć się segmentowi masowemu, gdzie rachunek najmu jest prostszy i szybszy.

Wartość domu na sztucznej wyspie-kurorcie w dużej mierze polega na obecności na niej operatora hotelowego — to nie wada schematu, lecz sedno produktu, i rodzi to bezpośrednią zależność: wartość Państwa domu zmienia się wraz z tym, jak prowadzony jest kurort, a Państwo go nie prowadzą. Umowa o zarządzanie ma określony okres, a to, co stanie się po jego zakończeniu lub zmianie operatora, warto wyjaśnić przed podpisaniem, a nie po nim. Grono nabywców na wyspach-kurortach jest małe i międzynarodowe, dlatego realistyczny horyzont sprzedaży należy planować w latach, a nie tygodniach.

Najczęstsze pytania

Czy Jumeirah Group to wiarygodny deweloper?

Rok założenia: 1997. Zrealizowano: 31 hoteli w zarządzaniu, w tym Burj Al Arab, Jumeirah Beach Hotel i Madinat Jumeirah. Jumeirah Group należy sprawdzać w otwartym rejestrze Departamentu Gruntów, a nie w materiałach marketingowych: status licencji, postęp budowy każdego projektu i zarejestrowany rachunek escrow są tam dostępne. Płatności off-plan trafiają na ten rachunek escrow pod nadzorem RERA i docierają do dewelopera dopiero po potwierdzeniu etapów budowy. Pełne dossier znajduje się wyżej na stronie.

Czy kupować od Jumeirah Group bezpośrednio, czy przez brokera?

Pod względem pieniędzy nie ma różnicy: przy off-plan brokerowi płaci Jumeirah Group, a nie Państwo, więc telefon prosto do biura sprzedaży niczego nie oszczędza. Różni się perspektywa — zespół sprzedaży dewelopera sprzedaje tylko własne budynki i nie wspomni, że ten sam lokal obok kosztuje mniej ani że ten projekt zostanie oddany później. Przy rynku wtórnym i cesji prowizja wynosi zwykłe 2 % plus VAT.

Czy warto kupować od Jumeirah Group

To zależy od tego, co Państwo kupują i po co. Proszę przesłać mi budżet i zadanie, jakie ma spełnić zakup — powiem, które projekty tego dewelopera mają teraz sens, a obok których bym przeszedł.