Jumeirah Group

La società alberghiera dietro il Burj Al Arab: le abitazioni che costruisce sorgono all'interno di destinazioni resort da lei create e poi gestite in prima persona; acquistare casa sull'isola Marsa Al Arab, costruita appositamente, è diverso dall'acquistare un appartamento da un developer qualsiasi.

• Una casa con servizi alberghieri in un contesto resort completamente controllato
• Offerta limitata su un'isola chiusa
• Proprietari di lungo periodo che useranno davvero il resort
• Acquirenti che apprezzano privacy e accesso sorvegliato

L'azienda in breve

Fondazione

1997

Struttura

dal 2004 parte di Dubai Holding, la holding di investimento del sovrano di Dubai

Portafoglio

31 hotel in gestione, tra cui il Burj Al Arab, il Jumeirah Beach Hotel e Madinat Jumeirah

Progetto residenziale

Marsa Al Arab su un'isola artificiale ad Al Sufouh: l'unico progetto residenziale dell'azienda a Dubai

Che tipo di developer è

Chi sono

Jumeirah Group è una società alberghiera nata sotto il patrocinio del sovrano di Dubai e, dal 2004, parte di Dubai Holding, la sua holding di investimento globale. La sua reputazione poggia sul Burj Al Arab, l'hotel che è diventato il simbolo della città prima ancora che esistesse metà degli attuali punti di riferimento di Dubai, e sulla gestione di destinazioni resort di standard internazionale ben oltre un singolo edificio.

A differenza di un developer tradizionale, per Jumeirah l'abitativo non è l'attività principale ma un'estensione logica dell'ospitalità: l'azienda sa creare e mantenere un ambiente resort, e il progetto residenziale Marsa Al Arab trasferisce la stessa competenza in un formato che gli acquirenti possono possedere, anziché soltanto prenotare come ospiti di un hotel.

Che cosa costruiscono

Marsa Al Arab è l'unico progetto residenziale dell'azienda a Dubai, situato su un'isola appositamente bonificata ad Al Sufouh, accanto al Burj Al Arab. Il formato è pensato come una destinazione resort a sé stante, non come una semplice casa con vista mare: ha un proprio lungomare, una spiaggia, una spa e servizi di ristorazione, tutti gestiti dalla stessa azienda che gestisce gli hotel vicini.

Questo distingue radicalmente il progetto da una tipica branded residence di Dubai, in cui il developer si limita a concedere in licenza il nome di qualcun altro: qui il developer è esso stesso l'operatore alberghiero, e l'intero ambiente resort attorno all'abitazione è creato e gestito dalla stessa struttura dall'inizio alla fine.

Che cosa offre un'isola costruita appositamente

Offerta fissa, per sempre: il numero di abitazioni è stabilito dal masterplan e dalla linea di costa dell'isola, e aggiungerne altre in seguito è fisicamente impossibile: la forma più forte di scarsità che questo mercato offra. Un contesto controllato: su un'isola chiusa non c'è un lotto vicino che un giorno possa essere venduto a qualcuno con intenzioni diverse dal concept complessivo.

Le infrastrutture del resort funzionano fin dal primo giorno anziché essere realizzate gradualmente, perché sono gestite da un operatore per il quale questa è l'attività principale e non un progetto secondario. Privacy e controllo degli accessi su un'isola come questa non hanno prezzo sulla terraferma: un vantaggio strutturale del formato, non di marketing.

L'altra faccia: la dipendenza dall'operatore

Il contratto di gestione del resort ha una scadenza, ed è opportuno chiarire in anticipo che cosa accade quando termina o quando cambia l'operatore: la reputazione di una destinazione è un patrimonio condiviso, e il valore di una casa si muove in base a come viene gestito il resort nel suo insieme, non solo in base alla singola unità. L'accesso all'isola avviene di norma da un unico punto, cioè un solo regime di sicurezza e un potenziale collo di bottiglia: un compromesso scelto consapevolmente in cambio di privacy e controllo.

La manutenzione su un'isola bonificata, con l'aria marina, costa più che sulla terraferma, e la pagano i proprietari: non è una voce di rischio a parte, ma una componente permanente del costo di proprietà, da mettere a budget fin dal primo giorno anziché scoprirla dopo anni.

Che cosa verificare

Entrambe le spese, quella per l'abitazione e quella per la destinazione nel suo insieme, e che cosa copre esattamente ciascuna. Quali strutture del resort possono usare i residenti, a quali condizioni e se ciò possa cambiare in futuro: per iscritto, non in base a ciò che dice l'agente durante la visita. Un eventuale programma di locazione offerto: la quota di ricavi, la durata della partecipazione, il proprio diritto di soggiornarvi e i pagamenti effettivi al netto di tutte le commissioni, non il rendimento previsto.

I diritti su spiaggia e linea di costa, direttamente nel titolo di proprietà. Il masterplan della destinazione nel suo insieme: che cos'altro verrà costruito sull'isola e quando, dato che i primi acquirenti inevitabilmente convivono per un periodo con i cantieri. Il conto escrow e la registrazione Oqood: un controllo obbligatorio per l'off-plan, indipendentemente dalla reputazione dell'azienda.

A chi si addice

A chi desidera una casa con servizi alberghieri in un contesto completamente controllato e utilizzerà davvero le infrastrutture del resort, anziché limitarsi a detenere l'unità come asset sulla carta. Capitale paziente, senza obbligo di uscita a scadenze prefissate: il formato è pensato per anni di proprietà, non per una rapida rotazione.

Non si addice all'investitore concentrato soprattutto sul rendimento percentuale: a prezzi di questo livello l'affitto strutturalmente non tiene il passo con il capitale, ed è la norma di questo segmento, non un difetto di questo specifico progetto. Quell'acquirente è meglio servito guardando al segmento di massa, dove i conti dell'affitto sono più semplici e veloci.

Il valore di una casa su un'isola resort costruita appositamente consiste in gran parte nella presenza su di essa di un operatore alberghiero: non è un difetto dello schema ma il senso stesso del prodotto, e crea una dipendenza diretta: il valore della Sua casa si muove in base a come viene gestito il resort, e Lei non lo gestisce. Il contratto di gestione ha una scadenza, ed è opportuno chiarire che cosa accade quando termina o quando cambia l'operatore prima, non dopo, la firma. Il bacino di acquirenti delle isole resort è ristretto e internazionale, quindi conviene pianificare un orizzonte di vendita realistico di anni, non di settimane.

Domande frequenti

Jumeirah Group è un developer affidabile?

Fondazione: 1997. Consegnato: 31 hotel in gestione, tra cui il Burj Al Arab, il Jumeirah Beach Hotel e Madinat Jumeirah. Verifichi Jumeirah Group nel registro aperto del Land Department, non nel materiale di marketing: vi trova lo stato della licenza, l'avanzamento dei lavori per ogni progetto e il conto escrow registrato. I pagamenti off-plan confluiscono in quell'escrow sotto la vigilanza della RERA e arrivano al developer solo a fronte di tappe di costruzione verificate. Il dossier completo è più in alto nella pagina.

Conviene acquistare da Jumeirah Group direttamente o tramite un broker?

Dal punto di vista economico non c'è differenza: nell'off-plan il broker è pagato da Jumeirah Group, non da Lei, quindi chiamare direttamente l'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. Cambia invece il punto di vista: il team vendite del developer vende solo i propri edifici e non Le dirà che la stessa unità costa meno nell'edificio accanto o che questo progetto viene consegnato più tardi. Sul secondario e nelle cessioni la commissione è quella consueta del 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare da Jumeirah Group

Dipende da che cosa acquista e perché. Mi invii il Suo budget e il compito che l'investimento deve assolvere: Le dirò quali progetti di questo developer hanno senso adesso e quali eviterei.