Al Fattan Properties: gdy deweloper wciąż posiada połowę budynku

Niektórzy dubajscy deweloperzy sprzedają wszystko i odchodzą. Inni zatrzymują znaczną część tego, co zbudowali, i wynajmują. Wieże Al Fattan w JBR pochodzą z 2006 roku, a rodzinny deweloper zachowujący lokale to szczególna sytuacja, która ma realne skutki dla pozostałych właścicieli.

Co zmienia duży zachowany udział

Siła głosu we wspólnocie właścicieli zwykle zależy od powierzchni, więc deweloper z dużym udziałem ma duży wpływ. Działa to w obie strony, a w którą, można sprawdzić, zamiast teoretyzować:

• Dobra wersja. Główny właściciel z długim horyzontem ma bezpośredni powód, by należycie utrzymywać budynek, bo od tego zależy czynsz z jego własnych lokali. Decyzje zapadają, prace są finansowane, a budynek nie niszczeje.
• Druga wersja. Dominujący właściciel może też ustalać priorytety wydatków pod własną działalność najmu, a nie pod mieszkających właścicieli, a właściciele mniejszościowi mają ograniczone możliwości, by to zmienić.
• W obu przypadkach apatia nie jest tu ryzykiem. Klasyczna wada budynku zdominowanego przez inwestorów, czyli sytuacja, w której nikt nie przychodzi, nic nie jest uchwalane, a konserwacja odkładana jest do czasu nałożenia dopłaty, jest mniej prawdopodobna, gdy jeden z właścicieli ma w grze realne pieniądze.

Jak sprawdzić, w którą wersję Państwo wchodzą

• Należy przeczytać protokoły wspólnoty z trzech lat. Kto składa wnioski, kto głosuje, co jest finansowane, a co odkładane.
• Należy ocenić fundusz rezerwowy na tle budynku w tym wieku. Dominujący właściciel, który utrzymuje go w pełni, mówi coś ważnego.
• Należy zapytać mieszkańców, jak długo trwają naprawy. Jedno pytanie i najszczersza odpowiedź, jaką można uzyskać.
• Należy porównać opłatę serwisową z sąsiednimi wieżami JBR w tym samym wieku i zapytać, co tłumaczy ewentualną różnicę.
• Należy obejrzeć instalacje, a nie lobby. Pompownie, agregaty chłodnicze i pionusy pokazują, ile faktycznie wydano.

Kontekst JBR

Ta promenada zapewnia dostęp do plaży pieszo, deptak ze sklepami i restauracjami oraz jeden z najgłębszych rynków najmu w Dubaju: długoterminowego, dla firm i wakacyjnego. Oznacza też tłumy, weekendowy ruch i wysokie koszty utrzymania. Nie każdy lokal ma widok na morze: wiele wychodzi na stronę lądu lub na sąsiednią wieżę, a różnica cen między nimi jest duża.

Co jeszcze sprawdzić

• Ekspertyzę techniczną budynku obejmującą instalacje, bezwzględnie konieczną po dwudziestu latach na nadmorskiej działce.
• W którą stronę wychodzi lokal i co znajduje się między nim a wodą.
• Zgodę na najem krótkoterminowy, która różni się między budynkami w JBR.
• Transakcje porównawcze w tej samej wieży, dobrane według przedziału pięter.
• Osiągane czynsze z podziałem na najem długo- i krótkoterminowy.

Dla kogo to rozwiązanie

• Dla kupujących, którzy chcą nadmorskiego pasa i przeczytają protokoły wspólnoty przed broszurą.
• Dla inwestorów w najem krótkoterminowy, gdzie lokalizacja robi swoje.
• Nie dla kupującego, który nie lubi być właścicielem mniejszościowym w budynku, którym faktycznie kieruje ktoś inny.

Na podstawie rejestru transakcji Dubai Land Department i standardowej praktyki wspólnot właścicieli.