Al Fattan Properties : quand le promoteur possède encore la moitié de l'immeuble

Certains promoteurs de Dubaï vendent tout et partent. D'autres conservent une part importante de ce qu'ils ont construit et la louent. Les tours d'Al Fattan à JBR datent de 2006, et un promoteur familial qui conserve des lots crée une situation particulière, aux conséquences réelles pour les autres propriétaires.

Ce que change une forte participation conservée

Le poids de vote dans une association de propriétaires suit généralement la surface, de sorte qu'un promoteur détenant une grande part pèse lourd. Cela joue dans les deux sens, et lequel est vérifiable plutôt que théorique :

• La bonne version. Un propriétaire majeur avec un horizon long a de bonnes raisons d'entretenir correctement l'immeuble : les loyers de ses propres lots en dépendent. Les décisions se prennent, les travaux sont financés, l'immeuble ne se dégrade pas.
• L'autre version. Un propriétaire dominant peut aussi fixer des priorités de dépenses qui servent son activité locative plutôt que les propriétaires occupants, et les minoritaires ont peu de moyens d'y changer quoi que ce soit.
• Dans les deux cas, l'apathie n'est pas le risque ici. L'échec classique d'un immeuble dominé par des investisseurs, où personne ne vient, rien ne se décide et l'entretien est différé jusqu'à un appel de fonds, est moins probable lorsqu'un propriétaire a réellement de l'argent en jeu.

Comment savoir dans quelle version vous investissez

• Lisez trois ans de procès-verbaux de l'association. Qui propose, qui vote, ce qui est financé, ce qui est différé.
• Examinez le fonds de réserve par rapport à un immeuble de cet âge. Un propriétaire dominant qui l'a maintenu approvisionné vous dit quelque chose.
• Demandez aux résidents combien de temps prennent les réparations. Une seule question, et la réponse la plus honnête que vous obtiendrez.
• Comparez les charges de copropriété avec celles des tours voisines de JBR du même âge, et demandez ce qui explique un éventuel écart.
• Inspectez les installations techniques, pas le hall. Les locaux de pompes, les groupes froids et les colonnes montantes montrent ce qui a réellement été dépensé.

Le contexte de JBR

La promenade offre un accès à la plage à pied, une allée de commerces et de restaurants, et l'un des marchés locatifs les plus profonds de Dubaï, entre locations longues, locataires d'entreprise et séjours de vacances. Elle apporte aussi la foule, la circulation du week-end et des coûts d'exploitation élevés. Tous les logements n'ont pas vue sur la mer : beaucoup donnent sur l'intérieur ou sur une tour voisine, et l'écart de prix entre les deux est important.

Autres points à vérifier

• Une expertise du bâtiment couvrant les installations techniques, incontournable à vingt ans sur un site en bord de mer.
• L'orientation du logement, et ce qui se trouve entre lui et l'eau.
• L'autorisation de location courte durée, qui varie d'un immeuble de JBR à l'autre.
• Les comparables de transactions dans la même tour, appariés par tranche d'étages.
• Les loyers effectivement obtenus, répartis entre location longue et courte.

À qui cela convient

• Les acheteurs qui veulent la bande de front de mer et liront les procès-verbaux de l'association avant la brochure.
• Les investisseurs en location courte, pour qui l'emplacement fait le travail.
• Pas l'acheteur qui n'aime pas être propriétaire minoritaire dans un immeuble que quelqu'un d'autre pilote de fait.

D'après le registre des transactions du Dubai Land Department et la pratique courante des associations de propriétaires.