Al Fattan Properties: quando lo sviluppatore possiede ancora metà dell'edificio

Alcuni sviluppatori di Dubai vendono tutto e se ne vanno. Altri conservano una quota consistente di ciò che hanno costruito e la danno in locazione. Le torri di Al Fattan a JBR risalgono al 2006, e uno sviluppatore familiare che mantiene delle unità è una situazione specifica, con conseguenze reali per gli altri proprietari.

Che cosa cambia una grande quota trattenuta

Il peso di voto in un'associazione dei proprietari segue in genere la superficie, per cui uno sviluppatore con una grande quota ha anche una grande voce. Il meccanismo funziona in entrambi i sensi, e in quale senso lo si può verificare, non solo ipotizzare:

• La versione buona. Un grande proprietario con un orizzonte lungo ha motivi diretti per mantenere bene l'edificio: l'affitto delle sue unità ne dipende. Le decisioni vengono prese, i lavori finanziati e l'edificio non va alla deriva.
• L'altra versione. Un proprietario dominante può anche fissare priorità di spesa funzionali alla propria attività di locazione anziché ai proprietari residenti, e i proprietari di minoranza hanno poche possibilità di cambiare le cose.
• In ogni caso il rischio qui non è l'apatia. Il classico difetto di un edificio a prevalenza di investitori, dove nessuno partecipa, nulla viene deciso e la manutenzione è rinviata fino a un contributo straordinario, è meno probabile quando un proprietario ha in gioco denaro vero.

Come capire in quale versione si sta entrando

• Si leggano tre anni di verbali dell'associazione. Chi propone, chi vota, che cosa viene finanziato, che cosa rinviato.
• Si guardi il fondo di riserva rispetto a un edificio di questa età. Un proprietario dominante che lo ha mantenuto finanziato sta comunicando qualcosa.
• Si chieda ai residenti quanto tempo richiedano le riparazioni. Una sola domanda, e la risposta più onesta che si possa ottenere.
• Si confrontino le spese condominiali con quelle delle torri vicine di JBR della stessa età e si chieda che cosa spieghi eventuali differenze.
• Si ispezionino gli impianti, non l'atrio. Sale pompe, chiller e colonne montanti mostrano quanto sia stato realmente speso.

Il contesto di JBR

La strip offre accesso a piedi alla spiaggia, una passeggiata di negozi e ristoranti e uno dei mercati locativi più profondi di Dubai, tra affitti lunghi, inquilini aziendali e soggiorni turistici. Offre anche folla, traffico nei fine settimana e costi di gestione elevati. Non ogni unità ha vista mare: molte guardano verso l'interno o verso una torre vicina, e il divario di prezzo tra le due situazioni è ampio.

Che cos'altro verificare

• Una perizia dell'edificio che copra gli impianti, imprescindibile a vent'anni su un sito fronte mare.
• Verso dove è orientata l'unità e che cosa si frappone tra essa e l'acqua.
• L'autorizzazione agli affitti brevi, che varia da un edificio all'altro di JBR.
• I comparabili di transazione nella stessa torre, abbinati per fascia di piano.
• Gli affitti effettivamente ottenuti, distinti tra locazioni lunghe e brevi.

A chi si adatta

• Acquirenti che vogliono la strip sul mare e leggeranno i verbali dell'associazione prima della brochure.
• Investitori in affitti brevi, dove è la posizione a fare il lavoro.
• Non a chi non ama essere proprietario di minoranza in un edificio che di fatto qualcun altro guida.

Sulla base del registro delle transazioni del Dubai Land Department e della prassi consolidata delle associazioni dei proprietari.