Al Fattan Properties: wenn der Bauträger noch die Hälfte des Gebäudes besitzt

Manche Bauträger in Dubai verkaufen alles und gehen. Andere behalten einen erheblichen Teil dessen, was sie gebaut haben, und vermieten ihn. Die JBR-Türme von Al Fattan stammen aus dem Jahr 2006, und ein Familienbauträger, der Einheiten behält, ist eine besondere Situation mit realen Folgen für die übrigen Eigentümer.

Was ein großer Restbesitz verändert

Das Stimmgewicht in einer Eigentümergemeinschaft folgt in der Regel der Fläche, ein Bauträger mit großem Anteil hat also großes Gewicht. Das wirkt in beide Richtungen, und in welche, lässt sich prüfen, statt es nur zu vermuten:

• Die gute Variante. Ein Großeigentümer mit langem Horizont hat direkte Gründe, das Gebäude ordentlich zu unterhalten – die Miete seiner eigenen Einheiten hängt davon ab. Entscheidungen werden getroffen, Arbeiten finanziert, und das Gebäude verfällt nicht.
• Die andere Variante. Ein dominanter Eigentümer kann auch Ausgabenprioritäten setzen, die seinem eigenen Vermietungsgeschäft dienen statt den selbstnutzenden Eigentümern, und Minderheitseigentümer können das kaum ändern.
• In jedem Fall ist Gleichgültigkeit hier nicht das Risiko. Das klassische Versagen eines investorenlastigen Gebäudes – keiner erscheint, nichts wird entschieden, Instandhaltung wird verschoben, bis eine Umlage kommt – ist weniger wahrscheinlich, wenn ein Eigentümer echtes Geld im Spiel hat.

Wie Sie herausfinden, in welche Variante Sie einkaufen

• Lesen Sie drei Jahre Protokolle der Eigentümergemeinschaft. Wer beantragt, wer stimmt ab, was wird finanziert, was verschoben.
• Prüfen Sie die Rücklage im Vergleich zu einem Gebäude dieses Alters. Ein dominanter Eigentümer, der sie gefüllt hielt, sagt Ihnen damit etwas.
• Fragen Sie Bewohner, wie lange Reparaturen dauern. Eine einzige Frage, und die ehrlichste Antwort, die Sie bekommen.
• Vergleichen Sie die Nebenkosten mit benachbarten JBR-Türmen gleichen Alters und fragen Sie, was eine Abweichung erklärt.
• Besichtigen Sie die Technik, nicht die Lobby. Pumpenräume, Kältemaschinen und Steigleitungen zeigen, was tatsächlich investiert wurde.

Der Kontext JBR

Die Strandpromenade bietet Strandzugang zu Fuß, eine Flaniermeile mit Geschäften und Restaurants und einen der tiefsten Mietmärkte Dubais – für Langzeitmieten, Firmenmieter und Ferienaufenthalte. Sie bietet aber auch Menschenmengen, Wochenendverkehr und hohe Betriebskosten. Nicht jede Einheit hat Meerblick – viele blicken ins Landesinnere oder auf einen Nachbarturm –, und die Preislücke zwischen beiden ist groß.

Was sonst zu prüfen ist

• Ein Bausubstanzgutachten zur Technik, bei zwanzig Jahren auf einem Grundstück am Meer nicht verhandelbar.
• Die Ausrichtung der Einheit und was zwischen ihr und dem Wasser steht.
• Die Erlaubnis zur Kurzzeitvermietung, die zwischen JBR-Gebäuden variiert.
• Transaktionsvergleiche im selben Turm, nach Etagenbereich abgeglichen.
• Erzielte Mieten, getrennt nach Langzeit- und Kurzzeitvermietung.

Für wen es passt

• Käufer, die die Strandzeile wollen und die Protokolle der Eigentümergemeinschaft vor der Broschüre lesen.
• Kurzzeitvermietungs-Investoren, bei denen die Lage die Arbeit macht.
• Nicht für Käufer, die ungern Minderheitseigentümer sind in einem Gebäude, das faktisch jemand anderes steuert.

Grundlage: das Transaktionsregister des Dubai Land Department und die übliche Praxis von Eigentümergemeinschaften.