AHS Office Tower w DIFC: wersja na dwie minuty

Krótko o AHS Office Tower i obrzeżach DIFC. Jeśli mają Państwo zapamiętać jedną rzecz: na tym podrynku odległość między wejściem do budynku a bramą DIFC to większość wyceny.

Dlaczego okolica DIFC to osobny rynek?

DIFC to finansowa strefa wolnocłowa z angielskim common law, własnymi sądami i własnym regulatorem. Firmy, które potrzebują tych ram, muszą znajdować się wewnątrz niej.

Firmy, które chcą adresu, bliskości klientów i otoczenia – ale niekoniecznie otoczki regulacyjnej – chcą być jak najbliżej niej.

Przestrzeń wewnątrz bramy jest ograniczona i wyceniana adekwatnie. Nadmiar trafia do bezpośrednio sąsiadujących wież, a popyt tam konsekwentnie wyprzedza podaż.

Efektem jest podrynek, na którym dwie minuty różnicy w odległości pieszo przekładają się wprost na czynsz za stopę kwadratową. To jedno z niewielu miejsc w Dubaju, gdzie mikrolokalizacja jest tak precyzyjna.

Co sprawdzić w każdej takiej wieży?

Faktyczną trasę pieszą do bramy – przejść ją, a nie zmierzyć na mapie. Wieża oddzielona sześciopasmową drogą bez przejścia nie sąsiaduje w żadnym istotnym sensie.

Wskaźnik miejsc parkingowych na tysiąc stóp kwadratowych. Firmy finansowe mają pracowników, pracownicy mają samochody, a centralna podaż parkingów w Dubaju jest ograniczona.

Efektywność powierzchni piętra i moc zasilania, ponieważ najemcy na tym podrynku prowadzą intensywne, mocno oparte na IT operacje.

Aktualne obłożenie i listę najemców. Budynek już pełen odpowiednich firm mówi Państwu, że rynek już go zweryfikował.

Na czym polega uzasadnienie inwestycyjne?

Wyższe rentowności niż w mieszkaniach, dłuższe umowy, silniejsza wiarygodność najemców i strukturalny popyt ze strony sektora finansowego, który rośnie co roku od dekady. Z drugiej strony: mniejsza płynność, ryzyko koncentracji na jednym najemcy i nowa pula podaży, która w końcu zaspokoi niedobór, który stworzył tę okazję.

Ogólnie było to jedno z lepszych miejsc do ulokowania pieniędzy w nieruchomościach w Dubaju i wciąż jest słabo omawiane, ponieważ niemal cały wysiłek marketingowy na tym rynku idzie w apartamenty.

Dokąd iść dalej?

Na tym kanale jest pełne omówienie inwestycji w biura w Dubaju, obejmujące umowy najmu, rentowności, profile najemców i konkretne ryzyka, a także osobne o modelu biur urządzonych w Business Bay.

Jeśli chcą Państwo poznać aktualną dostępność i faktycznie osiągane czynsze w wieżach na obrzeżach DIFC, a nie ceny ofertowe, proszę napisać do mnie na WhatsApp – prześlę dane.

Jakie ryzyko zagraża tej tezie?

Wyższe rentowności niż w mieszkaniach, dłuższe umowy, silniejsza wiarygodność najemców i strukturalny popyt ze strony sektora finansowego, który rośnie co roku od dekady.

Z drugiej strony: mniejsza płynność, ryzyko koncentracji na jednym najemcy – gdy najemca biura odchodzi, dochód spada do zera, a nie o ułamek – oraz finansowanie trudniejsze i przy niższym LTV niż w przypadku mieszkań.

Realnym ryzykiem jest podaż. Dubaj ma teraz pulę nowych biurowców premium, odpowiadającą dokładnie na niedobór, który uczynił ten segment atrakcyjnym, a zakup na szczycie niedoboru, który wkrótce zostanie zaspokojony, to realne zagrożenie.

Proszę sprawdzić aktualny pipeline budowlany w promieniu kilometra, zanim założą Państwo, że niedobór utrzyma się przez cały okres posiadania.

Kim są najemcy?

Firmy świadczące usługi finansowe, które nie mieszczą się w DIFC lub nie potrzebują otoczki regulacyjnej. Family office, których w Dubaju przybyło w ciągu ostatnich pięciu lat i które zwykle mają małą załogę przy bardzo wysokiej gotowości zapłaty za biurko.

Regionalne siedziby międzynarodowych firm, zwłaszcza odkąd ZEA wprowadziły zachęty dla firm przenoszących funkcje regionalnych centrali.

Kancelarie prawne, firmy konsultingowe i doradcze, dla których przestrzeń do kontaktu z klientem jest częścią oferty, oraz coraz częściej firmy z branży aktywów cyfrowych, które chcą być blisko regulowanego klastra.

To, co łączy tych najemców, to niska wrażliwość na czynsz za stopę kwadratową i wysoka wrażliwość na adres, jakość i szybkość wprowadzenia się – a to idealny profil dla wynajmującego.

Czym konkretnie jest wieża AHS?

Stoi przy wjeździe do DIFC z jednej strony i łączy się z Sheikh Zayed Road z drugiej, czyli w pozycji, którą powyższa sekcja opisuje jako większość wyceny na tym podrynku.

Odniesieniem architektonicznym podanym w nagraniu było Museum of the Future, a projekt to pełne przeprojektowanie wieży, a nie odświeżenie, z dodatkowymi piętrami parkingowymi. Parking to ograniczenie w tej części miasta, więc dodane piętra nie są zmianą kosmetyczną.

Lokale sprzedawane są jako biura w układzie pół piętra lub całe piętro. To wyznacza minimalny bilet wstępu, a więc i kupującego: to nie jest segment, w którym zaczyna się od pojedynczego urządzonego pokoju, a kupuje go albo użytkownik zajmujący własne lokum, albo inwestor zakładający najemcę całego piętra.

Jak kupić pierwszy lokal komercyjny?

Proszę zacząć od mniejszej skali, niż się wydaje. Jedno urządzone piętro lub jego część uczy tej klasy aktywów w zarządzalnej skali, a małe urządzone lokale wynajmują się szybciej niż duże powierzchnie w stanie surowym.

Warto wybrać budynek z już obecnym najemcą i pozostałym czasem trwania umowy. Kupić dochód jest łatwiej niż go stworzyć, a to pozwala poznać stronę operacyjną, zanim samemu trzeba będzie szukać najemcy.

Proszę przeczytać umowę najmu, zanim przeczytają Państwo rentowność. Rentowność jest funkcją umowy, a liczba z reklamy oparta na półrocznym start-upie to nie ta sama liczba co oparta na regulowanej firmie z czterema latami umowy przed sobą.

I proszę skorzystać z agenta komercyjnego, a nie mieszkaniowego. Umiejętności są naprawdę inne, a portale mieszkaniowe są na tym rynku prawie bezużyteczne.