Biura urządzone w Business Bay: Rove HQ i model biura z aranżacją

Standardowe biuro w Dubaju sprzedaje się jako betonowa powłoka. Najemca przez miesiące i za duże pieniądze zamienia ją w biuro, dlatego powierzchnie w stanie surowym długo stoją puste. Biura urządzone i wyposażone odwracają to zupełnie – a Rove HQ w Business Bay to czysty przykład tego, co ten model robi z liczbami.

Stan surowy czy urządzone – w przeliczeniu na gotówkę?

Biuro w stanie surowym to piętro z betonową płytą, rdzeniem i fasadą. Zanim najemca zacznie w nim pracować, potrzebuje przegród, sufitów, oświetlenia, rozprowadzenia klimatyzacji, okablowania danych, podłóg, recepcji i mebli.

W Dubaju to projekt na dwa do czterech miesięcy i znaczący wydatek kapitałowy.

Konsekwencją dla wynajmującego jest długi pustostan. Bardzo niewielu najemców zdecyduje się na taki wydatek, co zawęża rynek dla powierzchni w stanie surowym do ugruntowanych firm z kapitałem i czasem.

Biuro urządzone usuwa obie bariery. Najemca podpisuje umowę, wprowadza się w następnym tygodniu i płaci za to wyższy czynsz za stopę kwadratową. Wynajmujący sfinansował aranżację raz i teraz bez końca pobiera premię, skracając pustostan z miesięcy do tygodni.

Kto naprawdę wynajmuje powierzchnie urządzone?

Małe i średnie firmy, które potrzebują biura od zaraz i nie mogą uzasadnić projektu inwestycyjnego: firmy doradcze, handlowe, agencje, małe praktyki finansowe i prawnicze oraz ogromna liczba nowo licencjonowanych spółek, które Dubaj rejestruje co roku.

Regionalne biura zagranicznych firm testujących rynek. Chcą porządnego adresu bez pięcioletniego zobowiązania i bez zatwierdzania budżetu kapitałowego przez centralę.

Firmy wyrastające z coworkingu. To największe pojedyncze źródło najemców biur urządzonych w Dubaju: zespół, który wyrósł z biurek współdzielonych, ale nie jest gotowy na urządzanie całego piętra.

Wspólnym mianownikiem są szybkość i elastyczność, i wszystkie trzy grupy zapłacą za nie.

Czym jest rynek biurowy Business Bay?

Business Bay pomyślano jako dzielnicę komercyjną, a następnie w dużej mierze zbudowano jako mieszkaniową. Powstał obszar wielofunkcyjny z dużą liczbą małoformatowych biur, wieloma wieżami będącymi własnością lokalową i bardzo szerokim rozrzutem jakości między wieżami.

Leży bezpośrednio przy Downtown i jeden zjazd Sheikh Zayed Road od DIFC, co czyni go naturalną tańszą alternatywą dla firmy, która chce centralnego adresu bez centralnych cen. Czynsze są wyraźnie niższe niż w DIFC, przy lokalizacji oddalonej o kilka minut.

Dostęp do metra na linii czerwonej i rozsądna oferta parkingowa w nowszych wieżach sprawiają, że nadaje się dla firmy z załogą, co nie jest prawdą w każdej centralnej lokalizacji biurowej w Dubaju.

Jak wycenić biuro urządzone?

Proszę rozdzielić dwa składniki zwrotu: czynsz przypisany do powierzchni i czynsz przypisany do aranżacji. Ten drugi się amortyzuje.

Aranżacja ma okres użytkowania około pięciu do siedmiu lat, zanim zacznie wyglądać na przestarzałą i będzie wymagać odświeżenia, a ten koszt trzeba zarezerwować.

Pustostany należy modelować uczciwie. Biura urządzone wynajmują się szybciej, ale mali najemcy też szybciej się zmieniają niż duzi – trzyosobowa firma doradcza to mniej trwała wiarygodność niż bank.

Proszę sprawdzić service charge i dokładnie to, co obejmuje. W niektórych budynkach z biurami urządzonymi media, sprzątanie i recepcja są zawarte w jednej opłacie za zajmowanie lokalu; w innych są osobno, a czynsz z reklamy wygląda lepiej, niż jest.

I potwierdzić kwestię licencji. Najemca potrzebuje licencji handlowej powiązanej z fizycznym adresem i rejestracją Ejari, a budynek musi być zatwierdzony dla działalności najemcy. Budynek, który nie może gościć typów najemców, do których Państwo celują, to problem, który się dziedziczy.

Jak wygląda rzeczywistość operacyjna?

Biura urządzone to aktywo wymagające większego zaangażowania niż piętro w stanie surowym wynajęte jednej korporacji na pięć lat. Więcej najemców oznacza więcej rotacji, więcej drobnych napraw, więcej administracji.

Dlatego budynki, które z powodzeniem prowadzą ten model, mają zwykle profesjonalnego operatora zajmującego się wynajmem, obsługą obiektu i usługami dla najemców. Jeśli kupują Państwo lokal w takim budynku, należy zrozumieć, co robi operator, ile pobiera i co pozostaje po Państwa stronie.

Dla inwestora pasywnego to zaleta, a nie koszt: kupuje się produkt zarządzany. Dla inwestora, który nie chce żadnego zaangażowania i jednego rocznego czeku, lepiej pasuje urządzone piętro z jednym najemcą na długiej umowie niż model wielu najemców.

Gdzie jest wartość?

W małych urządzonych lokalach w centralnie położonych, dobrze zarządzanych budynkach, kupowanych z najemcą już na miejscu. Ta kombinacja daje premię rentowności modelu urządzonego, szybkość wynajmu i żadnego początkowego ryzyka aranżacji.

W budynkach sąsiadujących z drogimi podrynkami, a nie leżących w ich wnętrzu – Business Bay obok Downtown, wieże wokół obrzeży DIFC – gdzie przejmuje się nadmiar popytu przy niższej cenie wejścia.

I w unikaniu pułapki płacenia ceny biura urządzonego za aranżację, która ma już pięć lat. Proszę obejrzeć faktyczny stan lokalu i zapytać, kiedy był ostatnio odświeżany, ponieważ to decyduje, czy kupują Państwo aktywo, czy zobowiązanie z meblami.

Ile kosztuje cykl odświeżania?

Aranżacja ma praktyczny okres życia około pięciu do siedmiu lat, zanim zacznie wyglądać na przestarzałą, a na rynku biur urządzonych wygląd przestarzały to różnica między wynajmem w górnej części przedziału a staniem pustym.

Oznacza to, że premia, jaką biuro urządzone zarabia ponad powierzchnię w stanie surowym, nie jest czystą dodatkową rentownością – część z niej to rekompensata za cykliczny koszt kapitałowy, który pojawia się według harmonogramu.

Proszę to zamodelować wprost: wziąć koszt aranżacji, rozłożyć go na sześć lat i odjąć od premii czynszowej. To, co zostaje, to realny zwrot z urządzenia powierzchni.

Proszę też sprawdzić wiek i stan istniejącej aranżacji przed zakupem. Zapłata ceny biura urządzonego za pięcioletnie wnętrze oznacza odziedziczenie odświeżenia, które powinno być wliczone w ofertę.